[摘要] 目前在城区的繁华地段，如第一国际、东城中心附近，30平方米左右的小区单身公寓，平均月租在1500元左右。与深圳市中心的3500元左右、广州市中心的3000元左右相比，至少从单价上看，东莞租房的美好时代尚未结束。
近年来，针对部分热点城市房价上涨过快，国家推出了限购、限贷等调控措施。在这些地方，限购等措施的推出使得原本能够买房的人只能选择租房，这造成房租上涨过快，尤其是“北上广”等一线城市，普通工薪阶层越来越难以承受租房成本，不少人因此选择了逃离。
目光回到东莞市场，目前在城区的繁华地段，如国际(小区网论坛)、东城中心附近，30平方米左右的小区单身公寓，平均月租在1500元左右。与深圳市中心的3500元左右、广州市中心的3000元左右相比，至少从单价上看，东莞租房的美好时代尚未结束。
那么，如果看 “租售比”（指每平方米月租金与每平方米房价之间的比值）的话又是一番什么情况呢？国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1：200到1：300之间。也就是说如果把房子出租，16年至25年内能收回房款。
在东莞，上述单身公寓目前的售价每平米9000元左右，算下来租售比大约在1：:170，这个比值大大高于国际通行标准，15年内通常就能收回房款。而深圳、广州的租售比则大多在1:300以下。如此算来，对东莞的公寓租客来说，目前确实不算一个租房的美好时代。
当然，小户型只是放租产品中的一部分。在东莞城区，100平方米左右的三房，租售比仍然能维持在1:200到1:300之间，和一线城市类似，在东莞合租依然是一种性价比较高的租房方式。 日前关于城市房屋租售比话题引起各界热议，东莞市场上目前租售比又是多少？房屋出租的回报情况又如何？根据合富置业的数据，今年11月份，全市二手房成交价格为6442元/平方米，而全市二手住宅的平均月租金价格约为22元/平方米，算下来的平均租金约3.4%，比银行活期存款利率更低。
有业内人士认为，租金增长不同于房价，前者与经济环境息息相关，缺少多元化高端消费群体支撑，是东莞租赁市场的“短板”。
一线：中心区公寓8%
目前东莞市场租金较好的，主要集中在东城中心、鸿福路口、国际和石竹片区几个中心片区的公寓产品以及一些楼龄新、交通方便的住宅相对较高，租金大约有7%—8%。
多位中介公司的资深人士告诉记者，购房放租的投资者，基本上都是手上有点闲钱的人士，他们都会选择一些中小型单位以方式来获取回报。
例如，东泰片区的卡布斯，30多平方米的公寓单位，月租约1500元/月，50平方米左右的一房单位租金约2000—2200元/月。而另一小区城市风景(社区网论坛商铺)，由于靠近沃尔玛，周边商住气氛浓厚，种种利好也带动楼盘的租金水平，城市风景现时均价为8000元/平方米，而2房单位配家电，租金约为1700—1800元/月，3房单位，租金约2200元/月，回本约需30年时间。
合富置业区域经理贺文宇补充，金域华府虽然楼价稍微高点，但其租金水平比城市风景更佳，小区管理好、楼宇新、质素高是其卖点，2房单位租金可达2000—2200元/月，而3房单位租金约2800元/月。
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现象：“婆”的最美好时代已成为过去式？
上述物业的部分高达8%，不过，如果在当下购买新物业放租，反而难以达到上述的水平。现在东莞普通住宅均价在“8字头”以上，公寓产品待装修者动辄过万，如果购买出租，回本的时间变得越来越长，业内人士如此分析。
“在东莞，‘婆’最美好的时代应该是2006年和2007年”，东莞房地产协会秘书长陈骏良告诉记者，金融危机之前，在东莞开厂的香港、台湾以及外资企业特别多，企业高管和技术人员等人员在市区寻找高标准房源的租赁需求也旺盛。
据陈骏良回忆，早在2002年前后，当东莞普通住宅房价还在“3字头”的时候，东城新世界花园(小区网论坛)房价高达“7字头”，不过在当时60平方米的小两房租金就高达5000元港币。
在租房市场形势较热的情况下，购房出租不失为一种高的投资行为。但是，租赁市场也存在一定风险，新世界花园高回报的状况早已出现了大逆转，附近的中介公司表示，“新世界花园两房月租金已回落至2200元左右，地段差不多的情况下，高端租赁客户愿意以更高的价格租赁附近楼龄较新的楼盘，如迪纳公寓。”
原因：人口结构和私宅影响房租上涨空间
高端租赁市场的主力军往往是经济实力较强的企业骨干和白领，但是东莞的人口结构与周边的广州深圳不一样，呈现哑铃状，两头大中间小。
“东莞从来不缺老板，却缺少企业家和大企业。”卓越集团东莞公司总经理郭海这样分析东莞租赁市场不温不火的原因，“老板都有实力购房，而支撑租赁市场的年轻白领则是东莞人才结构中较少的一部分，只有等东莞真正转型后，人口结构才会有所改变。”
此外，陈骏良表示，东莞商品房的租赁市场大部分回报不高，除了市场供应量增多，还与东莞现存的私宅分不开，在2000年前后，东莞本地人和一些经济实力较强的投资者，直接选择购买地皮建整栋的楼宇出租，这部分私宅在一定程度上也分流了部分租赁市场中的中低端客户。
满堂红地产的区域经理卢贤福则乐观认为，东莞房价和房租在2015年后会有一个质变，“地铁和城际轻轨的开通后，一线城市的部分置业需求和租赁需求流入东莞。”
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前些年，有些投资客一口气买几套房，首付两成后出租，再用租金与房贷月供相抵，就算不卖最后也能“赚到”房子。这种“以租养贷”的投资方式在以前颇为流行，而且备受购房者推崇，甚至还传出一种“租房不如买房”的流行说法。
在多方因素下，东莞新房价格在继续上涨，二手房价格也随之水涨船高，而房屋租赁市场却依旧缓缓上升，据合富置业的数据显示，2012年东莞住宅的平均租金与2011年相差无几，约为22元/㎡/月，比2010年的20.5元/㎡/月，上涨7.3%。那么，在房价上涨的同时而租金却没有太大变化的情况下，现在依靠“以租养贷”这种方式买房还会划算吗？
合富置业区域经理贺文宇表示，在东莞，以租养贷的方式供楼，一直以来都有这种现象。多数集中在一些小户型单位，例如公寓、一房一厅的物业，这些物业总价不高，供款压力不大，故此，以租养贷也算是比较划算的投资方式。不过，大户型的楼盘则很少出现以租养贷，由于其楼价高，且购置人士大多数为改善型的自住客，所以出租率会少一点。
此外，在银行利率上调、个人住房按揭贷款首付款比例上升的政策大背景下，购房成本或月供已超出租房成本。因此，“以租养房”、“以租养贷”等显然已经不能维持购房者的正常收支平衡。
满堂红地产的区域经理卢贤福给记者举了个例子，如南城西平新楼盘东骏朗晴居公寓产品，50平方米总价约55万，按照当下市场行情，其月租约为1800元，最快也需要26年才能回本，如果是贷款的话，回本的时间更长。
通常来说，国际上用租金售价比来衡量一个区域房产运行状况，即每平方米建筑面积房价与每平方米使用面积的月租金之间的比值，一般界定为200-300。如果租售比达到200-300，折算成资金率来说，大约是4%-6%，也就是15年-25年才能收回投资成本。若每年的租金低于4%，即意味着房产投资价值偏低。
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