[摘要] 8月，“金九银十”前的一月，东莞各大项目针对新品上市前的准备工作已全面展开，上周，楼盘动态以新品上市前的市场预热、蓄客储客工作为主。据记者不完全统计，目前已有近40个项目在做开盘和推新货的准备，“金九银十”之战或提前打响。
二季度GDP增幅已回落至7.6%，虽然仍好于2009年一季度的6.1%，但探底尚未结束。3月以来主要城市住宅成交量持续攀升，已大幅超过去年月均水平。但是，房地产开发投资增幅还在继续下滑，1~7月只有15.4%，明显低于20.4%的固定资产投资增幅；房屋新开工面积还在继续负增长，1~7月跌幅扩大至9.8%，对于上游产业的负面影响还在增加。
首先，经济发展要减少对房地产业的依赖。经济转型需要一个长期过程，当务之急是稳增长。着眼当前，出口和消费难以兴奋，稳增长还得靠投资。既然不能刺激占固定资产投资五分之一的房地产投资，那么需要扩大基建规模，尤其配合推进城镇化战略，更多关注中小城市、小城镇的基础设施和配套设施建设。同时，积极推进新农村建设。
其次，放松货币政策应考虑楼市的承受力。作为资金密集型产业，房地产业对货币政策和资金松紧非常敏感。在货币宽松的条件下，房价很难不涨。去年四季度，我国货币政策开始微调，由于幅度不大，对楼市影响有限。但以今年6月首次降息为标志，货币放松节奏明显加快，尤其是7月初再度降息，对楼市的利好趋于明显，甚至有部分购房者望风而动。货币政策放松的速度过快、力度过大，必然会促进房价上涨。
再次，加大保障性安居工程的投资和建设力度。今年1~7月，城镇保障性安居工程新开工580万套，完成年度计划的77%；基本建成360万套，完成年度计划的72%。截至5月底，国家对保障房建设投资3895亿元，约占房地产开发投资的18%。这一推进力度可以进一步加大。从投资结构上，国家应该出台更多优惠政策，引导和扶持民企进入保障房领域。
加之，还应该增加“有保有压”的差异化政策力度。一方面要保合理的自住需求，另一方面应加大对投机投资性购房需求的打击力度。这类需求往往是助推房价快速上涨的主导力量。近日有媒体报道，部分温州投资客重出江湖，这反映出近期部分城市的住宅需求已发生了变化。这一现象应引起监管层的足够重视。
此外，当前，住宅存量较大，总体市场形态是供大于求。但并不能因此高枕无忧。今年前7月中的6个月，多数一、二线城市的月度新增商品住宅成交量，皆超新增供应量。这就意味着，许多新推楼盘销售情况不错，存货量大主要表现为结构性过剩，即大户型和高端住宅过剩。另外，今年1~7月，开发企业土地购置面积同比下滑24.3%，新开工面积则下滑9.8%，这就为明后年房屋供应偏紧埋下了“地雷”。因此，必须促进住宅供应。如督促各地增加土地供应，尤其是普通商品房的土地供应量；打击囤地、督促开工；通过减少土地首付款、延长付款期限等优惠措施，激励企业拿地。
最后，还需要降低房价成本，并引导开发企业降价促销，可以通过一些间接手段，比如促使企业资金面保持一定程度的紧张，开发贷继续控制，房地产信托、公司债、IPO和增发还得从严等。
据搜房网数据监控中心不完全统计（截至07月25日），东莞2012年8月预计37个住宅或别墅开盘或加推新货，环比7月的31项目出现小幅上涨。其中纯新开楼盘10个，城区盘仅占3个。分布在镇区的纯新项目依然以75-110平刚需户型为主，改善型房源也将随着降息等政策继续释放。点击详情>>>
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