[摘要] 今年以来,央行连续三次加息,五年期长期贷款利率达到了7.05%,这与之前执行的6.40%上涨了逾10%,不少老房贷客户对此表示担忧。记者走访部分银行发现,提前还贷的市民增加了不少。理财专家提醒,提前还款因人而异,市民不必盲目跟风。
四种状况不宜提前还贷
情况一 享受7折利率房贷
有分析认为,首先是已享受的7折至85折优惠利率的房贷最不应该还。以5年以上贷款利率为例,按明年1月1日调整贷款利率后,基准贷款利率为7.05%,如果贷款者此前享受7折利率,则优惠利率为4.935%,如果享受85折利率,则优惠利率为5.9925%。
按100万元20年期等额还本息的贷款为例。部分客户按照今年调息前5.94%的基准利率打7折计算,每月月供为6463元,明年1月1日后,这部分客户还能按7.05%基准利率的7折还房贷,则每月月供仅为6563元,利率调整前后月供之差不过100元。这部分客户不需要提前还房贷。
不会对借款人的日常生活造成什么影响。理财师尤其强调,在目前首套房贷款利率都比基准利率高的态势下,提前还款看似节省利息,实则得不偿失。
情况二 等额本息还款到中期
等额本息还款已到中期的房贷客户不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,也就是说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,已经偿还了大部分的利息,提前还款的部分则更多的是本金,这种情况再选择提前还贷的话意义不大。
情况三 等额本金还款已过1/3
等额本金还款期已过1/3的房贷者如提前还贷也不划算。
等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少。据测算,使用该还款方式的还款周期,当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,此时再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效节省利息支出。
情况四 投资高于贷款利率
但投资高于贷款利率的不宜提前还。理财师认为,尽管投资时风险迭出,但如果不贪心,一年赚10%还是很有希望的。
已经享受7折或85折优惠房贷利率的借款人而言,即使没有好的投资渠道赚不到更高的,但目前半年期、一年期理财产品的率就已经高于打折后的房贷利率,足以应付加息后的房贷利息支出。
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