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致我们终将逝去的中小房企!

东莞特价租房 2018-07-10 16:52:44

摆在中小房企面前的,只有两条路,生存,还是死亡。

不出意外,2018年,越来越多的中小房企,会逐渐淡出我们的视野。

这些早年间筚路蓝缕、管理粗放的房企,早已经走上发展的下坡路。不管愿意与否,他们中的大部分,都将成为市场的弃儿。

也许未来,我们将无比怀念当下,一个混沌未开的草莽时代,一个格局未定的群雄逐鹿。

1

并购成为主流

《三国演义》中“煮酒论英雄”章节,曹操说自己,破黄巾,擒吕布,灭袁术,败袁绍,战张秀,马蹋塞北,剑抵辽东。若无曹操,则不知几人称王,几人称帝。

诸侯割据局面、势力范围未定、力量此消彼长,不正是当下郑州市场的真实写照吗?

这其中,拉动房企拿地的三驾马车:城改-内定拿地、土拍-公开拿地、并购-弯道超车,并购手段,越来越成为各房企的杀手锏。

大家面对的局面都一样,越往后,土地越难拿。城改不用说,但凡是个净地,要想拿到,谈何容易!

不止郑州,上至一线城市,下到地级市,哪怕是个小县城,都知道土地最值钱。

所以说,前期各种方式拿地,但是没法出货的小房企,既是香饽饽,更是砧板上的肉!

1、更加低廉的土地成本。

相比对动辄地王的高价地,并购成本相对更低、风险更小、开发速度更快。

2、并购土地相对优质。

相对于越来越偏远、未知风险更大的郊区,并购所得一般拿地时间较早,位置优势明显。

3、并购是进入一个城市最快的速度。

以郑州为例,就算是恒大、龙湖、碧桂园这些巨头进入郑州,都得拍个地王再说,连金地的进郑之路都是一路坎坷。

4、很多中小房企已经无力继续开发,如何全身而退才是重中之重。

市场越成熟,小房企的存活机率就越小。这已经和用心不用心没有关系,拼的就是资金,拼的就是速度。

吃不吃,怎么吃,关键是既要吃相好,又得少花钱。

不可否认,未来的郑州市场,并购/联合将成为各大房企的规范动作。

2

廉颇老矣,尚能饭否?

兵者,国之大事,死生之地,存亡之道,不可不察也。

地产更是如此。不是菜市场的五毛一块,计较一下不伤皮毛。地产市场动辄数亿元的资金流动,甚至可能会决定企业的生死。

在2017年中国房地产交易数据中,并购交易数量482起,交易数据超过5000亿元。

——注:数据来源于普华永道

从数据中不难看出,不仅并购数量、并购金额“双料增加”。最值得关注的是,超过10亿美元的并购交易也在逐渐增加。

这是什么概念?也就是说,2017年一整年有超过81起的并购交易,平均每起交易额超过65亿元,相当于郑州一个中大房企的全年销售额了!  

早年间凭关系拿地的本土房企,一觉醒来,卧榻之侧,早已挤满了市场的掠夺者,后边还有源源不断的人在排队,等着挤进这个市场。

你觉得成本高,有人愿意出更高的价钱;你觉得客户少,有人愿意招揽客户;你觉得前景渺茫,有人愿意用时间赌市场。

还挑肥拣瘦,还一脸嫌弃,不挑食的大房企最终都会一一收割,甚至连你的家伙什都要抢过去!

3

中小房企,生死两难

"我这一生,如履薄冰,你说我能走到对岸吗?"庞青云在《投名状》里如是说。哪怕是功勋卓著的两江总督,面对寒冰,也不由得一声叹息。

对于很多房企来说,走到对岸更是难于上青天。

退吧,手里握着成千上万亩的优质土地,扔了真可惜;进吧,资金、产品、营销,没有一点能相抗衡。

以万科、碧桂园、恒大、融创这四家为代表的实力房企,风格迥异、打法不同,却各凭招数将本土房企打得落花流水,毫无还手之力,眼见自家城池一点点被蚕食、被吞并。

万科联合美景开发万科城、魅力之城、龙堂,联合天伦开发紫台,联合民安开发西上、云城、利海三期地块,联合百荣开发大都会;

碧桂园联合祝福开发万亩西流湖,联合新田开发郑州碧桂园,联合国控开发天誉,联合思念开发翡翠城,联合海昌开发海洋乐世界;

恒大联合新合鑫开发恒大城,联合新田开发山水城,联合华启开发雅苑;

融创联合美盛开发象湖一号,联合金林开发金水府,联合城开开发龍府,联合国控开发东宸,联合思念开发大河宸院;

……

今年上半年,融信收购清华忆江南,更是震惊业界。壮士断腕、割肉剜疮的背后,想必清华园的李轩总思索已久,残酷的市场,只能忍痛割肉,舍车保帅。

12年的清华忆江南就此别过市场,江南不再,一蓑烟雨。

从2017跨入2018,你口中谈论的楼盘中,几乎难觅小房企的身影,哪怕腾挪闪躲几个中型房企,更多的也是联合开发。

市场就是这么残酷,越往后,你连被大家谈论的资格都没有。

4

有人冲了出来,更多的掉了队

在这场突围战中,有几家房企凭借着过硬的实力和胆魄,不但突出重围,还能和外来房企一较高下。但是更多的,被市场抛弃,掉了队,想追,再也追不上。

——正商转型成功之后,北上拔剑帝都;

——康桥凭借“关键是体验”,一路披坚执锐,南下无锡、武汉;

——永威扬刀立马,西进长安,顺水杀进苏州;

——还有和昌突击北京和武汉,绿都挺近上海,哪怕是浩创也在郑州主城区开花结果(别跑的太快,记得量质兼顾)……

能够直面惨淡的人生,能够直面淋漓的鲜血。这些经历战争残酷洗礼的开发商,一路闪转腾挪,一步一步杀出重围的房企。这一刻,他们都是勇士。

要知道,这些地方,没有熟悉的味道!

更加成熟的市场,更加复杂的客户舆情,更加快速的调控机制,无时无刻不再考验着这些房企的应对能力,有人会掉队,有人会成长。

一切从零开始,我相信,转身之后,青涩少年,会成长。

那些没有跟上市场步伐或者步子太慢的怎么办,新合鑫、裕华、民安、居易等底子厚的,也许还能扛一阵子;那些没有翻身机会的小房企,注定,是要成为市场的陪葬品和殉道者。

5

并购,该喜该忧?

并购本身,会加速市场的集约化,催熟市场。

更快捷的速度——

恒大速度早已经成为往事,横空出世的碧桂园速度才是市场的王道,“当天出图”成为一把最锋利的剑,削平了市场所有的棱角。当你骂碧桂园渣的时候,另一波人已经冲进去将房子抢购一空。嬉笑怒骂,这就是市场。

更精准的营销——

融创象湖一号、融创龍府第一次用“全款优先”的营销手段,击溃了郑州人民的心里防线,海浪一般的人民蜂拥而至。我想,抢购画面的背后,是融创管理层的一丝冷笑,看,这一帮没有见过世面的人呐!

更优秀的产品——

也许市场上最好的产品多数不在外来房企,但是至少万科的经典小三房、金地的南派风格、保利的和乐会、泰禾的中式风等,能够在一点一点的打磨下,产品更新换代的速度越来越快。有瑕疵,但我们更应该感谢他们。

大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼,优胜劣汰,市场准则。

2018年,郑州市场风起云涌,对于很多中小开发商而言,却并非好日子,虽然身处六月,身上却凉意丛生,搅得多少房企夜枕无眠?

更加低廉的并购成本,不会换来低房价,只会换来新一波的并购潮。

以往购房者面对的是不成熟、粗放型的小房企,今后所要面对的却是,一个个更加精明的大房企,背靠更加流畅的现金流、更加规模化的产品线、更加灵活的营销战术,你觉得在它们面前,你的胜算有几成?

所有的成本在增加,房价还想一如从前,怎么可能!

更加低廉的成本、更快速的进驻方式、更大范围的备战粮草,所有的外来房企,都在为下一轮正面搏杀做准备。

就像7月8日周董唱给你的,“再也回不去的从前”。

6

再见,中小房企

以前,路边摊喝5毛钱的胡辣汤,不卫生,但是便宜,能填饱肚子;现在,在店里喝着8块钱的胡辣汤,干净,但是贵呀,再也不能天天喝了。

市场法则一样,并购原理也一样,越成熟的市场越贵,越公平的市场越贵。

很多小房企的离场,杜牧的阿房宫赋 形容最恰当不过:“灭六国者,六国也,非秦也。族秦者,秦也,非天下也。”

优胜劣汰,市场法则,曲终人散,总有人离场。

明天以后,会有越来越多的小房企消失在黑暗处,悄无声息,无法察觉。太阳依旧升起,留杯浊酒,一杯敬过去,一杯敬明天。

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