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房价大利空,货币化棚改权限被收回

东莞特价租房 2018-06-28 17:07:04

25 日,房价迎来一个核弹级利空消息,那就是国开行总行收回了棚改项目的合同审批权限,之前签订的合同依旧有效,总行继续拨款,但是从今天开始,所有的合同都要拿到总行去审批,过去执行的货币化拆迁安置方式,将改为实物安置为主。简单的说,政策会大幅度收紧,只有总行有权利批钱,流入房地产的国开行资金会大幅减少。

而国内各大媒体迅速跟进,连各种细节都挖出来全面曝光之后,国开行进行了如下回复: 

你没看错,就说这么多,没有进行任何声明和辟谣,只是陈述一下历史,典型的答非所问。按中国传统,这就等于是默认了,依惯例,此事大概会在一个月之内宣布,因为如果更远时间的话,官方的说法应该是「此事不完全属实」,因为官方还没完全确定好细则。如果压根没这事的话,官方的说法会是「此事属于谣言」。而默不作声,那就代表政策出台已经近在咫尺了。

看到这个消息的眼,我的反应就是三四线城市的房价会被一大桶冰水浇的透心凉,这些因货币化棚改爆热的城市,其房价会迎来彻底降温。

自 2016 年 10 月房价大调控以来,中央频频约谈各大城市,严控房价,但是很多地方出现控不住的局面,我们深扒这些房价上涨的城市,发现他们都具有一个共同点,出现了大量的货币化棚改拆迁户。

什么叫货币化棚改,以前大家可能很陌生,但是这一波房价暴涨后,大家肯定记忆犹新。所谓货币化棚改就是区别实物化棚改,以前对城中村进行改造,都是拆迁之后,以房换房,补偿少量货币。而货币化棚改,则是一口气补偿你一个天量的货币,然后你自己去市场上去买房。

平心而论,货币化棚改是个好政策,他遵循市场经济的原理,能减少很多社会矛盾,更有利于城市化建设,但是在中国复杂的现状下,这个好政策执行起来完全变形了。

对于地方官而言,货币化拆迁,意味着中央贷款支援他搞大拆大建,原本艰难无比的城中村改造,在大笔的现金之下马上就顺利成交了,地方官有强烈的冲动迅速推进棚改。道理很简单,疯狂的拆迁城中村,能从国开行拿到大量的现金,这些现金给予了棚改户之后,他们只有一个选择,就是拿这些现金去买房。

这样的话,现有的商品房就会被一扫而空,房价沸腾,而房企则会积极的拿地,棚改户拆迁之后空出来的地,是归地方政府自由支配的,都不需要向中央申请用地指标,直接就卖给地产商了,卖掉之后,还清国开行下拨的资金不成问题。

国开行的资金这么走一圈之后,地方上的 GDP 就会爆棚,政绩突出,的后果就是当前阶段大量的货币随着棚改户冲击了现有房地产市场,造成房价飞涨,而这种透支的货币行为,在未来二三年之后,当这批棚改户的土地开发出来投向市场的时候,会等量返还苦果。

但是,今朝有酒今朝醉,能支撑一二年的 GDP 增长就已经很满意了,这块肥肉不抢下来,被其他地方的官员抢了,自己的政绩就落后了,至于以后的事情,以后再说呗,说不定那个时候我就已经升职走人了,后来的官员操心去吧。

所以,各地争先恐后的申请货币化棚改,大量的资金被被国开行投向了房地产领域,于是我们最近看到了诸多地产奇观,一方面是中央严控房价,一方面是市民连夜排队全款抢房。

城中村棚户拆迁,以前一直是实物置换为主,更改为货币化拆迁之后,引来了诸多地产乱象,如今上头看不下去,又改回来了,那么暂停货币化棚改,使用实物安置,会引起什么后果呢。

首先我们要分析一下,货币化棚改之所以具备直接推升房价的魔力,并不是因为他能凭空变钱出来,而是寅吃卯粮。

以杭州为例, 17 年杭州共进行货币化棚户拆迁六万多户,几乎都是千万级货币起步,这直接就制造了至少数千亿货币涌入了杭州楼市,直接把杭州的房价和房租炒上了天。国开行直接给予了杭州数千亿现金,但是这并不是白送的,这是要还的。市政府利用这笔钱把棚户给拆迁之后,卖地的收入是要拿来偿还这笔开发贷款的。

如果仅仅只有这一波拆迁,那么很明显,这数千亿的资金涌入,会对今天的房价带来强烈的刺激,但是等这批棚户的土地卖给开发商拿到预售证入市之后,会带来一个极大的空窗期,卖盘增加的时候,买盘基本已经消化完毕,会给未来的房价带来很大的压力,这就属于寅吃卯粮。

为了对冲这一问题,全城的棚户拆迁,会分三步走,每一批拆二三年,等批的土地二三年之后入市之前,就启动第二批拆迁,用第二批拆迁户的资金,对冲掉这个空窗期,至于三批之后怎么办,三批之后都快十年了,哪个政府还去管十年之后的事情,那铁定是下一届了,留给下一届去操心吧。

那么如今突然把这个资金收紧会带来什么后果呢,会让寅吃卯粮的事情进行提前还账,这个空窗期会提前到来,按照目前的政策,原先签署的合同,资金会正常发放,但是后面的新合同,一律拿到总行去审批,没有一刀切的收回贷款不会带来雪崩式的房价下跌,但是按这种程度的资金紧缩进行预计,目前因为货币化棚改上涨的房价会立刻停止,因为新增资金突然减少了,国开行贷款收紧了。

这些城市的房价不会立刻下跌,因为原来的买盘还在,慢慢消化需要时间,新的卖盘制造出来也需要时间,上一批棚改户的土地变成新房子,大概还需要 1~1.5 年左右的时间吧。

综上分析,二三四线的城市,由于失去了新增的资金,会失去上涨的动力,变的和一线城市一样,但是不会立刻自由落体,为去年的异常繁荣偿债的时刻,是这批拆迁户的土地变成新房子的时候,预估一下,大概一年半左右,这些城市的房价会迎来巨大的压力。

近期,中央频频出手调控房价,前一段时间刚刚推出了不动产联网登记打击炒房客, 24 日西安宣布禁止企业在限购区域内购买商品住房, 25 日长沙也宣布该政策,预计后续会有更多城市跟进。

而今天,又冒出了国开行打算收紧货币化拆迁,可以明确认为,对于各地的房产过热,全款摇号买房屡上新闻已经到了中央无法忍受的地步了,频频约谈还无法压制房价之后,终于开始出重招了。

而不动产联网登记,和禁止企业买房,在我看来,都没啥用,只是敲敲边鼓而已,说扬汤止沸都算抬举他了,而货币化棚户改造全面收紧,才是真正的釜底抽薪。

而从目前各大媒体的爆料,以及反向声明极弱的力度来推测,真正的政策落地,应该会很快,而对棚改货币化应该不是一刀切的收回,而是把审批权拿回总行,根据中央的意志而不是地方政府的意志进行拨款,毫无疑问,在前期会卡的非常严,一直到各地房价热度平息为止。货币化棚改这个怪兽放出来造成了这么大的经济扰乱,下一次要放出来恐怕很难了,我估计和限购限贷一样,等崩盘的时候才会打开来救市,楼市资金面越来越紧是大趋势。

大家都知道,我算是一个中国房价的准多头,我向来都认为,中国的房价要么横盘,要么涨,而如今处于横盘期。但是今天这个新闻,让我需要向大家紧急示警,二三四线的房子,紧急停止购买,他们过热的温度会迅速的冷却,而在去年的棚改户拆出来的土地开发完毕开始预售的时候,甚至会引来一波下跌,在贷款利率如此高昂的档口,我强烈不建议大家购买,建议等这个利空飞过去再说,按照我上面的分析判断,这批土地上市的日子,只有一年到一年半时间了,不妨等上一等。

中国房价不是永远只涨不跌的,所谓横盘,也不是一点回调都不允许,燕郊、固安等环京区域, 17 年房价直接腰斩就是一个例子。在货币化拆迁全线收紧的档口,其余二三四线城市,未来一年之内,房价会承受非常巨大的压力,回调是肯定的,根据爆炒的状态回调的幅度不同而已,我认为我的这个示警,会对很多家庭的财产进行保护,紫竹在这里建议大家:如果要买房的,建议等上一年多,明年底再买。

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