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避开二手房陷阱

房产知识科普 2018-06-12 23:57:06

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这是买房知识科普的第154篇文章

文/杜必文(微信公众号:买房知识科普)

安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,大家好,我是你的老朋友,安得广地产杜必文,买房路上,有我陪伴你。

二手房的看房交易过程,都比新房复杂的多,今天就和大家来聊下,买二手房需要注意点什么?

1.核实卖方身份 选择可靠中介

核实卖方的身份:如果是个人,看他的身份证;如果选择中介,要选择选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构作为二手房交易双方资金、房屋交割的监管方,确保交钱后能顺利过户,过户后房与款两清。

一个好的中介,可以为买卖双方节约不少事情。

2.确认产权

到房管局查验卖方的房产证。查看:

1、产权证上的房主是否与卖房人是同一个人,核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致,原则上是一个字也不能错。

2、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处 。

3、看该房屋是否有房屋共有权人,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产,是否经过卖方配偶的书面同意;如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;如果房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件,千万别忽视这些与产权有关的小细节。

3.核实房屋是否允许买卖

核实房屋是否允许买卖,以下情况的房屋千万不要买:

1、已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋;

2、被人民法院或行政机关依法查封的房屋;

3、属违法或违章建筑的房屋;

此外,如果要购买的房屋是公房,卖房人要提供政府部门对其上市交易的批准书;由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权。

因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、学校的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售,必须要原单位盖章后 才能出让。

如果房屋存在私自搭建的情况也很麻烦,所以要查看是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内、外部结构等,只有确认无误才能够进一步签订合同。

4.关键性承诺应体现在合同中

签约过程中应特别注意,对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。

合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。

在签定合同过程中,必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方,如果届时不能按时交房,买家将得到什么样的赔偿,房屋是否仍存在租赁情况等。

5.留心付款方式和时间

买家在付款时,应尽量采用能在银行留下划转证据的方式进行付款,由此能够增加购买付款凭证。

一般情况下,在约定时,买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按时交房;也可以要求房主搬出移交后再行支付购房款。

6.小心房款和产权的交接

不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理公司处,等过户完成后,再将房款转入卖方的账户。

7.保证产权顺利过户

必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;从买房的角度来说,一定是产权过完户以后这套房才真正属于你。

买一套房不容易,所以一定要谨慎再谨慎,莫掉进陷阱。二手房交易需要注意的事项就和大家聊到这里,小伙伴们,你们都学会了吗?请抬起你可爱的手指,用你迷人的姿势,留下一个免费的赞,转发给你有需要的朋友,激励杜哥继续前行。

小伙伴们,你在买房的路上,又往老司机的资历迈进了一步,但我希望你可以把你学会的技术传授给你身边的朋友,让他们在买房的路上不要开进坑里,我相信他、她一定会感谢你的,收藏起来,转发给他们,也让他们关注下这实用的“买房知识科普”微信公众号,买房路上,有我陪伴你。

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文|杜必文

校对|姚小六

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