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它才是粤港澳大湾区的龙头,没有之一!

东莞特价房 2018-06-08 12:37:24

来源: 楼市参考


如无意外,再过一些天,一个世界级的大湾区就要正式诞生了。

今天的中国,最热的两个政策投资布局区域,一是北方雄安,二是南方的粤港澳大湾区。

作为千年大计的重中之重,现在的雄安一片繁忙。在南方,粤港澳大湾区的脚步也越来越近,最新的消息说,粤港澳大湾区规划在6月初就要出台。

这将是2018年中国区域经济发展的最大红利,其重要性将超过海南的“自贸区+自由港”的建设。原因很简单,“粤港澳大湾区”体量实在太大了,一降生就是世界级的。

这里说的“世界级”不仅仅指经济总量、人口规模,还包括金融、航运、贸易、科技、高等教育在全球湾区里的地位。

对于大湾区,普通老百姓关心的问题无非三个:第一,谁是龙头,哪些公司最受益;第二,买房的机会在哪里;第三,我所在的城市有什么利好。

对于上述问题,有很多共识,也有很多争论。比如,站在产业和公司研究的角度,最近讨论得较多的是,谁是大湾区的龙头房企?

如果按照股神巴菲特的投资逻辑,其实已经有了答案:

1、买大不买小,买老不买新,巴菲特所有的重仓公司都是其所在行业的超级龙头和绝对老大,这些公司也是美国企业界的巨无霸。

这点很好理解,足够大的规模是成为龙头的基础条件。

2、不介入处于自由竞争阶段的行业和公司,他只买那些已经实现了完全的寡头垄断行业中的超核心龙头股。

这点也好理解,只有龙头企业才拥有独特的资源和竞争力。

换句话说,一个龙头,必须具备一定的底蕴、规模、资源,并具备不错的成长性。

从这个角度而言,讨论谁是一个大湾区的龙头就简单得多。

先说一个话题:粤港澳大湾区,哪座城市是龙头?

虽然大家尚有争议,但无非就是深圳、广州、香港三家。

香港因为其特殊性,大家在那几乎都无系统布局,对房企来说并无意义,可以排除在外。那么广州和深圳谁是龙头呢?

答案可能是深圳。这不仅仅是指GDP,那玩意充满了水分,意义不大。主要看的是:第一,资金竞争力;第二,人口竞争力;第三,科技竞争力。

某种意义而言,粤港澳大湾区最大的机会,是深圳带来的,而不是香港、广州。

原因很简单:深圳抓住了科技创新和金融两大行业,都正在做到极致,所以是区域内当之无愧的经济发动机和最大的人口、资金增长中心,而且由于深圳面积狭小,资源必须外溢。

例如,大湾区最值得期待、最有价值、未来能给粤港澳大湾区带来资产价格大变动的项目,大多都围绕着深圳和临深城市之间,比如深中通道、深中地铁,以及深圳和东莞、惠州之间的城际铁路、地铁等等。

那么,深圳的龙头又在哪呢?

“粤港澳大湾区是大平台,而自贸区则是爆破点”,中山大学副校长李善民教授说。

这个观点我深以为然。深圳的发展历程就是罗湖到南山,蛇口到前海,一路向西。

而深圳的最西边就在前海蛇口自贸区。

蛇口自不必多说,这里是招商蛇口一手建立起来的;前海则有所谓的“三大地主”——招商局集团、中集集团、西部物流,其中招商局集团是招商蛇口的母公司,中集集团则是招商蛇口的兄弟公司,这样的优势别人怎么比?

这就是孕育一个龙头型公司的底蕴。

底蕴能当饭吃吗?能也不能!底蕴之上,你需要有足够且优质的资源配备。

毕竟,大湾区这么大,不是每一块土地的价值都是一样的。

我们先来看看,招商蛇口在大湾区的龙头区域里有多少地。

华创证券今年1月发布的报告统计说,招商蛇口位于粤港澳大湾区核心节点的前海、太子湾和蛇口三大重点项目储备建面915万方,深圳市土储建面524万方,以及周边城市群土储建面697万方,珠三角区域合计土储建面近2200万方,占比总土储达34%。

这些土地的价值有多大呢?这份报告透露:

自2015年重组上市以来,前海、太子湾和蛇口分别增值634亿、149亿元和245亿元,合计1027亿元,相较于目前净资产500多亿和市值近2000亿贡献巨大。

海通证券的报告则称,粗略计算,前海土地整备290万平米对应约508万方地上建筑,太子湾片区住宅、商业、写字楼、公寓建筑面积大约140万平米,按照周边均价6-8万/平米测算,前海总货值在3000亿元-4000亿元,太子湾总货值在840亿-1120亿元,两者加起来总货值达到3840-5120 亿元。

这还只是在深圳。深圳之外,大湾区之内,招商蛇口的土储也十分丰富。

粤港澳大湾区包含的“9+2”城市群,除了澳门、肇庆、江门这几个,招商蛇口进入了其中几乎所有城市,在大多数房企都未进入的香港也有系统布局。

据年报披露,2017年,招商蛇口总土储面积达2300万平方米,其中31%位于深圳,38%位于珠三角都市圈。

另据海通证券统计,2017年招商蛇口新获取51宗土地,扩充项目资源建筑面积768.6万平米,权益建筑面积549.5万平米,总地价826.8亿元,其中在粤港澳大湾区的新增项目储备占到全年的比例接近四分之一。

2300万平方米的总土储和万碧恒这几家比起来似乎略显薄弱,但在粤港澳大湾区,还是可以秒杀任何人的。

话说,资源这种东西,具有很强的独占性和排它性,人有我无,我有人无。而且,在土地储备这个更独特的资源上,还有不可再生性,占一块就少一块。

因此,这其中的价值,大家就很明白了。

和招商蛇口比起来,区域内其他房企的优势就弱了很多。比如佳兆业,有媒体称,佳兆业是粤港澳大湾区拥有土地储备最多的房企,面积超8000万平米(权益面积超过6000万平米),真正的“大湾区地王”。

但是这6000万平方米的权益面积里,旧改权益面积就占了5000万平米。虽然佳兆业是名副其实的“旧改之王”,但你我都知道,旧改这东西,需要的时间周期实在是太长了,没有个十年八年的,根本启动不起来。

在底蕴和资源之上,一个龙头企业需要具备的另外一个条件是,成长性和想象力。

众所周知,如今房企要获取土地,只有三条路可走。

第一条路是招拍挂,这已经成了巨头们的游戏,更何况在大湾区尤其是深圳,这条路也越来越难走。一是没地可拍,二是有地你也拍不起。

第二条路是城市更新,也就是旧改。旧改也分两条路,一条路是市场拓展,这是佳兆业们擅长的强项,尽管现在跑马圈地迅猛,但真正能转化为实际土地储备,转化为销售的,将是N年后的事情,有N多不靠谱。

另外一条路是,内部挖潜。大湾区核心区域可供开发土地极为稀缺,是否拥有大量后备土地资源就显得尤为重要。作为国内唯一同时拥有多个港口、工业园区的大型央企,招商蛇口的母公司手上的大量仓储、物流用地,特别是中外运在全国有约1300万平方米的仓储用地,大多位于一二线城市的核心地段。作为招商局旗下的地产平台,对这些土地进行资源整合,不仅意味着稳定的增储来源,更意味着巨大的利润释放。

第三条路就是兼并、收购,等等非市场化拿地手段,这也是巨头的事。通过自身央企的优势,以及丰富的产业整合改造经验,招商蛇口有望在国有企业改革的过程中,承接更多存量资源的更新。

所以,招商蛇口成立了专门的并购小组以及央企资源整合小组,加强国企合作背景下的并购。2017年,招商蛇口落地昆钢、武钢、天津汤臣、南通中外运等项目,18年初实现了对东风、浙江润和地产项目的收购。

这第二、三条路,并不是所有开发商都能走通的。如果要走,就得拼资源。

而招商蛇口拥有大湾区最为优质的资源——这个资源来自于母公司招商局集团。

作为总部位于香港的中央企业,招商局集团总资产近7万亿,下属的招商银行、招商蛇口、招商港口等多个子公司的总部位于粤港澳大湾区,集团90%的核心资产布局在粤港澳大湾区,是粤港澳大湾区开发建设的重要力量。

招商蛇口则是招商局集团旗下城市综合开发的旗舰企业,也是唯一的地产平台,招商局集团全面支持粤港澳大湾区建设的重要抓手。

在土地和项目资源越来越难以获取的背景下,依靠产城融合和园区开发优势,通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,招商蛇口的资源获取优势明显,极大的丰富了未来在土地拓展方面的想象力。

这也意味着,在大湾区的开发过程中,招商蛇口可以以更低的成本,获取更多更优质的土地和大型园区综合开发项目。

一个典型的例子是,2015年7月和东莞市签约的长安新城,就位于大湾区的核心位置,临近前海,规划面积20.36平方公里,是目前东莞乃至珠江口湾区唯一的集中连片、规模最大的处女地,承载着东莞转型升级新增长极的重要使命。

除了在国内其他地区复制,招商的蛇口模式,也在走出国内。

5月27日,招商局集团党委书记、董事长李建红,在受邀参加一场专题会议时谈到:

我们要把蛇口综合开发的成功经验和“前港-中区-后城”的成功商业模式,与“一带一路”沿线国家和地区共同分享。目前我们已经在吉布提、斯里兰卡、白俄罗斯等国建立了园区,做出了一些成功的尝试。

巴菲特说,我们应集中关注将要发生什么,而不是什么时候发生。这句话,用在当下的招商蛇口身上应该再合适不过。

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