深圳：60%新增住房将打折出售、出租！6折、5折、3折……

来源：刘晓博

一大早，大家就被“深圳启动二次房改”的消息刷屏了。

事实上，深圳今天公布的只是一份征求意见稿，它的名称是《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》。

值得注意的是，这份“意见”试图明确未来18年（2018年至2035年）的深圳住房发展目标，给全社会一个稳定的预期。

文件最重要的细节是：

1、深圳计划到2035年，分近期、中期、远期三个阶段，筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

 

2、其中，市场商品住房占住房供应的40％左右（租售结合）；

 

3、政策性支持住房占住房供应的40％左右；在政策性支持住房中，人才住房和安居型商品房各占一半（相当于总比例的20%）。

 

人才住房重点面向符合条件的各类人才，住房可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租售价为市场价的60％左右（可租可售）；

 

安居型商品房重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租售价为市场价的50％左右（可租可售、以售为主）。

 

出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满 15 年，或者年满 60 周岁且购房满 10 年，符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以进入市场流转，但要向政府缴纳一定比例的增值。

 

4、公共租赁住房占住房供应的20％左右（只租不售）；公共租赁住房方面，深圳重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30－60平方米为主，租金为市场价的30％左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10％。

 

5、开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

下面是我的看法：

1、北上广深四大一线城市，历来是中国楼市的风向标。此次深圳率先明确未来18年的住房政策，全面落实中央“房住不炒”、“多主体供应、多渠道保障”、“租购并举”，应该说给带了一个好头。

此前北京、上海在住房十三五规划里，也有意把“普通商品住宅”的供应量占比（占总新增住房的比例）降低到50%以下。深圳的“意见出台”后，带有新标杆意义，估计一线城市和强二线城市，未来都会这样做。其结果是：可售商品房在中心城市将普遍减少，政府控制的政策性住房占比将大幅增加。

深圳未来18年新增170万套住房，看起来不算多，但以深圳有限的土地面积（深圳总面积只相当于北京六环内面积的90%左右，而且一半是山地、湖泊），能规划这么多住宅，已经非常不容易了。

2、未来排名靠前的中心城市，将逐步进入“选人模式”、“选钱模式”。

表面上看，北京、上海、雄安新区之外的城市，都在参与抢人大战。而京沪和雄安新区是在“选人”，符合条件的我才要。此外，它们还在“选钱”，住房限购就是一种“选钱”，投资的高门槛也是一种“选钱”。

一个城市发展起来，人和钱是最重要的因素。北京、上海、雄安新区太有吸引力，所以不能什么钱都要、什么人都进。其他中心城市，事实上也在进入这种状态，——楼市限购越来越严格，商品房供应减少，政府政策性住房比例上升，其实就是启动了“选钱选人模式”。

3、深圳此次“征求意见稿”里，最引人注目的焦点是：新增住房的60%，都是打折的住房。

比如人才房的租金或者售价按照市场价打6折，安居型商品房按照市场价打5折。这两种房子在买下来若干年之后，可以获得完全产权。应该说，这对于增加深圳吸引力很有好处。要知道，北京的“共有产权住房”是永远封闭流转的。

当然，在这两种房子上，将逐步累积庞大的轮候队伍，倒逼深圳提高落户门槛。

至于“公共租赁住房”，由于针对“低收入居民”（只租不售），租金可以按照市场价打3折，特殊情况的可以打1折。

一个城市新增住房的60%都存在大比例折扣，这也是的，其力度之大令人惊叹。这将有利于深圳“选人”，提升城市的竞争力，保障城市的基本运转。

4、住宅稀缺，将是中国排名前10到15名大城市的长期现象。虽然轨道交通的普及，可以增加城市的“有效半径”。但以目前的条件，“城市有效半径”很难超过50公里，如果超过，通勤就变得非常困难（时间成本太高）。

在这种情况下，几乎所有的一线城市、强二线城市（北、上、广、深，杭州、成都、重庆、南京、天津、武汉、苏州、郑州、长沙等）都面临住宅供应长期短缺的局面。因为这些城市公共资源太好，发展机遇太多，可以持续不断吸引新增人口。未来这些城市，都可能拥有2000万甚至3000万人口。

深圳未来的住房供应肯定是长期偏紧的，所以今天出台的文件提出：“开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。”

我此前曾在专栏里提出：未来粤港澳大湾区楼市的红利就是——至少500万深圳人会住到深圳之外（东莞、惠州、中山）。对此，深圳官方显然已经有所考虑了。