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6大“最”教你看懂东莞二手楼市

东莞特价租房 2018-02-02 17:31:00

  外地人买房在莞,占比超8成

受到非本地户籍在莞购买一手房限购政策影响,非莞籍购房者进入二手房市场比例加大。东莞中原战略研究中心介绍,2017年二手房市场主要以省外和省内非东莞籍购房者为主,共占比超8成,一方面是因为东莞的外来人口较多,另一方面一手房限购,二手房承接了一手房的部分需求。此外,目前东莞市的潜在二手房买家主要还是以三口之家和三人以上家庭为主,尽管近3年来单身和夫妻二人的比例有所提高,但是合计不到2成。

而随着房价的升高,购房者的预算也水涨船高,占比的预算是总价在150万~300万元之间,占比涨幅的预算是150万~200万元,其次是200万~300万元;150万元以下、300万元以上的预算占比则持续2年下降。

  关键词:投资

  租售比跌出合理范围,投资仅2.1%

据东莞中原战略研究中心监测数据显示,2017年东莞住宅租金同比2016年微涨,为28.93元/平方米/月,但同期一手住宅均价大涨19.47%,租售比降至1:571,远超出1:300的合理范围。

此外,东莞中原战略研究中心还介绍,2017年东莞住宅租金仅为2.10%,虽然一手住宅成交均价上涨19.47%,但租金却只同比微涨0.77%,租金继续走低。也就是说,按照当前的租金和一手房价,不考虑其他因素,平均需要50年左右才能收回购房成本。

从区域看,租金靠前的镇区多在水乡、东部产业园及中心城区的高埗、石碣等东莞北部的各镇区,而租金较低的主要是在泛临深片区的多个南部镇区。东莞中原战略研究中心介绍,北部这些地区整体房价比南部低一大截,但租金却相差不大,所以租金相对较高。

不过,该研究中心也指出,目前各镇街区位优势明显,周边商业发达、交通便利、各项配套成熟、人员聚集的区域租金仍然相对较高,其中不乏别墅区等高档小区。

  后市:

  二手房市场压力加大,报价虚高区域房价松动

东莞中原战略研究中心认为,预计2018年房地产调控政策不放松,二手房虽不限购,但银根紧缩、利率上浮、放款时间的拉长、限购2套等政策依然会对二手房市场形成阻力,特别是东莞一手房供大于求,都会影响二手房市场。

东莞中原介绍,由于2018~2020年一手房总体供大于求,且2016年入市的投资客也会陆续放盘,故在部分供过于求、价格虚高的区域,二手房报价可能会有所松动,难以大幅上涨。而在水乡、东部产业园等区域,由于当前处于“价格洼地”,随着区域的发展、配套的完善、交通的改善等,二手房价可能会有所上涨。总体来看,镇区间的价差或会减小。

此外,东莞中原战略研究中心还表示,取消阴阳合同、房产与学位脱钩的相关消息也会时刻牵动着买卖双方的神经,若政策顺利实施,将会给东莞二手房市场带来强烈冲击,短期内交易会受到明显的抑制,部分需求转向一手市场,二手房市场遭遇阵痛。

  提醒:

  二手房报价虚高,购买者也会回流一手房市场

受到一手房限购影响,去年不少购买力流入二手房市场。乐有家研究中心介绍,东莞二手商品房在5月份达到,东莞新房去年4月份实行最严限购,政策消化期购买力外溢到二手房市场,二手房在2017年5~8月这几个月成交量持续攀升。在去年年底时,东莞二手房均价持续攀升,时是11月份的15464元/平方米,接近新房均价。

东莞中原战略研究中心也表示,去年4月份东莞楼市限购政策升级,由于二手房不限购,承接了部分一手房需求;另外,2017年一手住宅供应690万平方米,同比2016年减少近2成,同时一手住宅成交均价同比上涨19%,使得部分需求转向整体价格相对较低的二手房。

但值得注意的是,在去年下半年,由于部分二手房报价虚高,潜在的购房者又回流至一手房市场。东莞中原战略研究中心介绍,一手房由于受“限价”政策制约,房价涨幅受限,而二手房价格无相关制约条款,导致部分二手房报价虚高,价格接近一手房,加上二手房交易的税费压力,迫使部分二手房潜在购房者不得不考虑一手房。

记者了解到,受到限购政策影响,今年一手房市场不少楼盘定价回归理性,如东城、南城有楼盘带装修开盘价1.8万元/平方米左右,而中心城区不少二手房报价在2万元/平方米以上,这也使得二手房购房者回归一手房市场。

来源:广州日报 文/记者蒋幸端

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