2018年的房地产市场，其中一个的特点就是“分化”，体现在房价上是，像北上广深等热点城市的房子依然抢手，因为这些城市有着稳定的购房需求，在具体点就是，热点城市的热门区域，比如宇宙中心五道口，着各大著名高校，均价十几万一平的房子太常见了。接下来的楼市比的不仅仅是谁钱多，还有谁的眼光好。

买房不仅要有精良的战术，还要有长远的战略，翻译成大白话就是看准“人口、交通、产业”。

人口是支撑房价长期平稳的要素，有人才会有需求，想想武汉、南京等城市出台的人才优惠政策，各种人才公寓、送户口、送住房补贴，无一不是为了限度的把人才吸引过来，在建设城市的同时，能让这些人真正留下来，让这些城市的楼市能进入一个良性循环。买了房子的人不会担心卖不掉，房子的变现能力得到了保障。

具体来看，以北京为核心的“京津冀”、以上海为核心的“长三角”、以深圳为核心的“珠三角”，这三大城市群，接收了来自大城市的外溢需求，如“珠三角”的东莞，二手房均价已经突破1.5万/平，而在2016年以前，东莞房价基本维持稳定，房价上涨是2016年之后的事情。

所以有人的地方，房子才能流动起来，这点很重要。

第二类：交通发达的城市

说完城市圈，不得不提的就是交通了，交通对房价的影响，主要就是各大城市圈之间的联系，交通发达，才能让区域间的资源、人口聚集，以及缩短了城市间的通行时间。以南京为例，南京城市规划显示，要在江北高新区建一座新南京北站，成为南京三大客运站之一，将进一步打通江浙沪的连接。类似的城市还有武汉、长沙、郑州、西安。

数据显示，过去五年上述的南京、武汉、长沙、郑州、西安房价分别涨了70%、41%、35%、38%、38%。

说到底，高铁的作用还是在于吸引人过来，增加人口流动性，就上升到了人口对房价的作用。

靠房地产高速发展的经济已经成为过去，接下来个城市都在寻求创新的经济形势。还是以南京为例，南京在去年的上镜率特别高，不仅要建高铁，还被互联网巨头阿里相中，买下河西的一块地建设阿里总部，南京未来的发展模式将是围绕金融服务、智慧城市建设，加强与周边城市的连接，实现人才的聚集，说来说去又回到了人。

接下来买房大家要清楚这几点：

一是机会只属于少数人，或者说少数城市，判断一个城市的房子是否值得买，要看它的真实力（人口、交通、产业），靠一时虚张声势炒起来的房价终究长久不了。

经历了2015-2017这三年，2015年北京、深圳房价先涨了起来；2016年合肥等二线城市接棒上涨；2017年除了重庆、西安等后二线城市，一大波三四线城市房价也涨了一波。房价全面上涨的情况基本不会出现了，价格将越来越集中在参与区域经济建设，也就是符合上述三点的城市。

二是现在是卖掉三四线置换二线房子的重要时期，有各种吸引人人才的优惠政策，可以适当作出调整，不要只盯着一线大城市，未来将属于跟对政策的人。

三是买房要有自己的主见，不能别人说是什么就是什么，也不能冲动买房，你自己的情况你最清楚，一定要基于自己的实际需求和经济能力，一套房子也没有的人与其纠结该不该买房，不如想清楚买房的核心目的，是自住还是买了不住只求个心理安慰，买房一边还贷一边抱怨影响了生活质量，岂不是得了便宜还卖乖，让没房子的怎么想？

这个极限距离，再漂亮、再便宜的房子，都是缺乏外来人口支撑／接盘的，这种房子应该一票否决。

这个道理理解起来不难，难的是如何测算这个“极限距离”？城市是一个恒动的生态系统，不是静止的机械系统，很多数据是不可知的。经验也表明，这个数字的弹性的确很大，有的人可以接受50公里到80公里，有的只能接受5公里内，众口难调，搞研究只能取大多数人的均值。

滴滴出行日前公布了一个“出行半径”排行榜，很有参考价值，其对“出行半径”的定义是：以市中心为原点，绝大多数（超过90%）的出行起点或终点都分布在以此为半径的圆圈之内。

举个例子，如果一个城市90%的打车族都都生活在30公里的出行半径内，那实际上30公里就可以视为这座城市的“人类可接受通勤距离”，我们把它叫做“城市半径”。

滴滴的数据显示，北京的“城市半径”是31.7km，居，其次是上海30.8km、深圳30.5km、佛山30.3km、广州29.8km，完整版的榜单在这里：

细看这个榜单，可以发现，城市规模与城市半径基本上成正比，但差距没有想像中那么大。比如，北京、上海号称中国的城市，但其出行半径也只有30公里多一点，而人口规模、经济总量、建成区规模都不到北京1/2的佛山、成都、杭州、大连、东莞等城市，其出行半径也都在28到29公里之间，和北京上海的差距很小。

这说明，即便是北京上海这样的超级城市，他们真实的“城市半径”其实并没有比二线城市大多少，如果你想当然地认为如果杭州、成都是30公里，那北京、上海会达到60公里，是大错特错的。真相是，大城市的人不是特殊材料做的，他们可接受的极限通勤距离和中小城市没有本质差别，只有细微差别。

所以，不管是在杭州、武汉、成都买房，还是在北上广深买房，30公里都是一个极为重要的数字，超出这个半径的房子，都应该想清楚一个常识性的问题：你买了之后以后卖给谁？

有人可能会问，30公里这个数据靠谱吗？下面，来做另外一个测算。

如果我们把北上广的交通地图做一个对比，会发现，北京六环、上海绕城高速、广州绕城高速、成都六环路组成的圆圈，其半径不约而同地呈现为28公里，其涵盖的面积也差不多都是2000平方公里。不同的是，北京六环以内是北京的主城区，上海绕城高速以内是上海的主城区，广州绕城高速以内则是广佛两个城市的主城区。当然，成都还不够大，六环到五环之间还有大量地块没有城市化。深圳的情况有点特殊，它是多中心结构，这里不做举例。

下面我们来做几个简单的示意图，分别以各地政务中心或者商业中心为圆心，画一个半径为28公里的圆，看看是怎样的？

从三个城市的路网规划来看，28公里可以视为这几个城市的“极限通勤距离”，这个数据与滴滴测算的30公里是不是差别不大？

不过，需要注意的是（敲黑板、划重点）：无论是滴滴测算的城市半径，还是各大城市规划的环线，他们都考虑的是汽车出行的半径，而非轨道交通的出行半径。而在大城市，特别是一线城市里，轨道出行正在超越汽车出行，成为主流的出行方式。也就是说，再过若干年，等中国城市全面进入轨道交通时代，30公里这个“城市半径”有望再次被突破。

事实上，北上广深现已开通的地铁线路，很多都已超出市中心50公里的半径了，只不过速度还没有跟提上去，超过30公里的地铁通勤仍然不是主流。但如果180公里时速以上的高速地铁未来能够普及，那么“大城市的人类可接受通勤距离”从现在的30公里提升到50公里甚至80公里，完全不是问题。

综上所述，“城市半径”是一个动态概念，它会随着交通技术的升级，不会突破旧的极限值。现阶段，这个半径应该是30公里左右，未来这个半径有望拓展到50公里乃至80公里。如果对技术有信心，大城市的“城市半径”会越来越大，你买房的选择区间也会越来越大。

以下是滴滴大数据通过城市半径制作的城市结构图：