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——阿杜
文/杜必文（微信公众号：买房知识科普）
今天再跟大家提一下一个房子在开始卖得时候五证的重要性，五证不齐全也就意味你的房子有可能办不了房产证，五证分别是《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》
国有土地使用权证
一个小区的诞生，步就是土地招拍挂。所谓招拍挂，就是招
标、拍卖、挂牌。
按照我国的土地制度，土地所有权属于国家或者（村）集体。村里的土地，可以通过征地转化为国有土地。所有的楼盘都必须用国有土地进行建设，否则房子就只能卖给各村村民。收购土地的主体一般是政府，这个程序也叫拆迁。
销售土地的也必须是政府，这个程序就是出让。所谓开发商，就是买地的企业，必须具备相应的资质。如果政府不收钱，白给土地，就叫划拨。所以大家翻开自己的房产证，那些通过单位分来的房子，土地性质一栏，就是写着划拨。房子买卖交易过一次之后，过户时交了土地出让金，这里就会写着出让了。出让的土地有使用权年限，住宅是70年，商用、办公、工业是40年或50年。使用权年限从哪天到哪天，写得清清楚楚。开发商通过土地招拍挂制度从政府手里买下一宗土地，就会与政府签订一份《国有土地使用权出让合同》，土地出让合同虽然不是五证之一，但是内容很丰富。它和《国有土地使用权证》的关系，就相当于我
们的购房合同和房产证的关系。
土地出让合同中必须附带规划条件，规划条件就是在出卖土地之前这块地的城市规划。城市规划在先，项目规划在后。城市规划不涉及房子具体怎么盖，但是会限制容积率、层高、绿化率等综合经济技术指标，开发商以后所有的操作，包括做建设工程规划，都必须符合这些指标。
虽然五证不一定好找，但是招拍挂信息很容易在网上查到，只要你能搞清楚这块地原来叫什么名字。这里我不得不再提几个概念：地名、推广名、项目名、土地名。
地名：是规划局地名办公室给一个地方起的名字。这个名字是官方的。
推广名：是开发商卖房子的时候为了方便，给楼盘起的名字。
项目名：是开发商报给政府的名字，主要用来申请《建设工程规划许可证》等。
土地名：是拆迁、招拍挂时期，政府根据城市规划，给予土地的编号。
所以同一个小区，在拆迁的时候，可能叫某某村C地块，在开发的时候，可能叫某某花园，在卖的时候，开发商可能起名叫某某豪庭，在地图上，可能叫别的名字。你的房子所处的小区，可能会叫不同的名字，你把这些名字都找出来，有利于找到相关信息。比如找到了土地名（一般可以根据地址查到），你就可以很容易地找到招拍挂的信息，而招拍挂的信息往往会包含一些规划指标，比如容积率。如果找不到，你就要想办法找土地出让合同了。
我们作为购房人，首先应该关注土地用途，开发商擅自改变土地用途，违规开发，给购房人带来的风险是巨大的。除了房屋本身可能存在的设计缺陷，日后无法办理产权证才是根本风险。弄清楚出让地块的土地用途，可以帮助大家避免买到住改商、商改住、以工业用地开发的别墅等房屋，别明明是集体土地或者教育用地上盖的房子，你还当住宅买。其他的技术指标也有必要进行核对，比如规划的建筑面积是10万平方米，卖的时候售楼小姐说有20万平方米，你就要考虑是不是规划变更了。
土地出让合同中还会包含该地块的成交价格，即开发商以什么样的价格买下了这块地，一般称为“楼面价”。楼面价越高，我们买房子的单价也就越高，有些楼盘之所以烂尾，就是因为土地出让金过高，导致项目资金难以周转。
建设用地规划许可证
开发商往往会在获得土地证后，立刻把土地抵押给银行。同时，开发商还会持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》。《建设用地规划许可证》是有附图的，这个图要和卖地时的规划条件图一致。要用红线标示小区的轮廓，还要标出三种不同的土地：建设用地、代征绿地和代征道路。代征绿地和代征道路会对小区生活环境造成重要影响。现在的房子经常会分期开发，一期和二期之间隔着马路，这种道路看起来是小区内部道路，但也有可能是代征道路。代征道路修建好之后，开发商需要把路移交给路政部门，代征绿地则要被移交给园林部门。所以，并不是说
只要出现在沙盘或者图纸上的绿地和道路就都属于开发商或小区业主。道路和绿地一旦加了“代征”二字，如果政府没有立刻收回，小区就可以使用，等什么时候需要了，就要被移交给政府。
建设工程规划许可证
《建设工程规划许可证》会附有小区的总规划图，包括小区平面、图剖面图、分层平面图、分层剖面图。
沙盘效果可能与规划图纸不一致，开发商实际交付的房子也会和规划图纸不一致。从业主的角度讲，我们希望一旦开发商变更规划，自己可以时间知晓，并争取到挽回的机会。但是如果等开发商规划变更的公示期过去，挽回的难度就会加倍，甚至难以实现。
建筑工程施工许可证
没有《建筑工程施工许可证》就开始施工是违法行为，开发商要是这么干，一举报一个准儿。当然，如果你不买这个房子，举报不举报就随你了！《建筑工程施工许可证》确定了建筑施工企业、建设规模和合同价格，此处的合同价格是指开发商需要向施工方支付的工程造价，一般来说在每平方米2 000元左右（钢混结构），这是真正意义上的“房屋成本”。
商品房预售许可证
《商品房预售许可证》在时间顺序上排在最后一位，因为前面4个证是开发商取得《商品房预售许可证》的前置条件，只要具备了《商品房预售许可证》，一般情况下是五证齐全的。要特别注意，五证中每个证不一定和土地一一对应。一个小区可以有多个《建设工程规划许可证》和多个《商品房预售许可证》。它们是具体到每一栋建筑物甚至每一套房子的。只有这些证都能和你购买的那套房子对应上时，才能确定你的房子手续齐全。
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所以你买房会考虑有没有五证？
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房产知识科普2017-12-19 11:18:13
