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地产界老司机阿杜和大学同学创办了一个小小的中介工作室，致力于为买房路上奋斗的你提供买房建议，帮你筛选到最适合你们的房子。
——阿杜
文/杜必文（微信公众号：买房知识科普）
选房分三步走 步 是明确房子的性质 第二步 是选择小区 第三步 是选房
步 明确房子性质
今天是2017年第50周，一年总共52周，距离2017年结束仅剩下21天了，是时候复盘下2017了。
上一次跟大家分享了什么是商品房、军产房、小产权房等，今天我们继续来总结下房子的性质
经济适用房
和小产权房类似的还有经济适用房。经济适用房又分为经济适用房和按照经济适用房管理的商品房，后者多是体制内分房的产物。买房的时候你看一下房产证，是经济适用房的房子，房产证就写着经济适用房。经济适用房有的可以过户，有的不能过户。关于经济适用房，有很多话题可以说，对这类房子感兴趣的朋友，到政府过户大厅咨询一下自己考虑买的房子是不是“能过户的经济适用房”或“5年内（5年后）能过户的经济适用房”。如果不是，那么你买这个房子业主也是可以毁约的，依据是违反了《北京市经济适用房管理办法》。这类交易之所以会无效，是因为房子无法过户，只要能过户，买卖合同都是有效的。比如宅基地，如果购房人也是村民，就可以过户，买卖合同就有效；比如经济适用房，满5年以后确实能过户了，那么这个协议也有效。就算交易注定是无效的，也不等于这个房子就不能买，因为法律会把70%的增益或者拆迁补偿判给买家。所以，买家也可以从一开始就把毁约的情况考虑进去，70%的拆迁补偿恐怕已足够让交易变得划算。
拆迁安置房
随着城市的不断发展，拆迁成了一夜致富的代名词。我个朋友在广州猎德有一套平房，拆迁之后换了700万元补偿款和6套安置房。有不少拆迁户在和拆迁方谈判的时候，都是用6套房600万元、8套房800万元当讨价还价的单位。这里说的6套房，指的是拆掉他在城区的平房后，安置给他的房子。要这么多房子有什么用？要么出租要么卖掉，房子总不能用来观赏。那拆迁房能买吗？
答案是：可以。
拆迁安置房在房产证上是体现不出来的，房产证上要么是商品房，要么是经济适用房，要么是公房，总之，没有一种叫作拆迁房的房子。所以拆迁安置的房子，已经包括在以上说的几种类型之中。也就是说，你买的房子到底是什么性质，要以房管局或者国土局的不动产登记簿的记载为准，也可以根据业主的房产证来确定。如果是商品房，就可以直接交易过户。不过如果拆迁安置的房子土地性质是划拨，过户的时候要按照政策补缴一定的土地出让金。如果是经济适用房，分成两种情况，一种是交易受到限制的，比如满5年才可以过户。一种是交易不受限制的，叫作按照经济适用房管理的住房，实际上就是商品房，不过也要补缴土地出让金。这个钱按照交易惯例要购房人承担，所以你一定要提前打听好价格。如果是公房，就只能变更承租人了。还有一种情况，购房人可以不用办理过户手续。因为拆迁安置房通常在拆迁协议签订之后才开始开工建设，房产证下来得比较晚。买这种房子的时候有两种交易方法，除了等房产证下来再过户外，还可以采用改底单的方式进行交易：让办理房产证的拆迁开发商按照业主的要求把房产证办到购房人名下。这样就省掉了过户环节，房产证一下来就是买家的名字，同时还不需要缴税。拆迁安置房的质量普遍比较差，社区环境和居民素质都令人担忧，属于正常情况下房价难以攀升、价值不断贬损的房子，购房人贪便宜买这种房子要有心理准备。
抵债房
抵债房，也叫顶账房，就是开发商资金链条断裂后，被债主拿在手里用于抵偿债务的房子。有时候这些房子会由于种种原因流入市场。遇到这些机会，购房人通常都会觉得天上掉下了馅饼。要我说是天上掉下了砖头才对，你要是用脸接，就要有头破血流的心理准备。虽然是抵债房，债主却不一定取得了房屋的产权。虽然开发商默认这个房子已经属于债主，但债主只是控制了这个房子，在法律上叫作占有。占有虽然也受到法律保护，但是和所有权比起来，要差一个档次。这个话怎么理解呢？就是虽然你能住，但是你挡不住开发商继续拿这个房子抵债。法院也可以因为房子没有办理过户手续而查封拍卖这个房子。再者说，楼盘烂尾之后，通常不是住不进去——没盖完，就是办不下房产证。这样的房子因为自身的潜在风险而贬值，价格低也是合理的。和法院拍卖的房子相比，抵债房的风险更高。
法院拍卖房
通过法院拍卖取得的房子，价格会相对低一些。但是买到房子之后购房人怎么才能住进去，有时候要颇费一番思量，所以没有白得的便宜。如果你对这方面投资感兴趣，可以自行搜索淘宝拍卖，找到淘宝网和法院合作的拍卖项目，这些项目大部分都是房产。在南方流行一种对抗司法拍卖的做法，就是在房子被拍卖前，业主倒签一份租赁合同，利用法律关于买卖不破租赁的规定来对抗拍到房屋的新业主。新业主通过拍卖买下了房子，到房子里一看，发现里面住着人，这人拿着一份长达20年的租赁合同，并且告诉你租金他已经付清了，你还不能赶他出去。遇到这种情况，双方免不了要上演一场苦战。
公房
和保障性住房相比，公房有更老的历史背景。计划经济时期，各单位分配的房子，由单位进行管理，叫作自管公房。城市里有不少老房子名义上被政府管理，实际上是由房管局管理的，叫作直管公房。公房被认为是一种属于承租人的财产——只不过难以流通。这种房子只要承租人一直住在里面是没有问题的，但是一旦涉及交易流转，就会产生各种问题，比如承租人去世怎么办？房子被政府拆迁怎么办？承租人想出售房子怎么办？这时就会涉及公房转为私房，叫作房改。或者公房改变承租人，叫作承租人变更。
公房的产权单位——房管局或者其他单位，作为房子的产权人，把原来和张三的租赁关系变更到李四名下，这就是公房的“过户手续”。看着和过户差不多，其实这并不是法律承认的交易形式。因为公房既是财产又不完全是财产。如果产权单位、买卖双方都认可，原则上法律不干涉过户。如果产权单位不同意，那么就算买卖双方愿意，房子也无法过户。
好的，房子的性质，讲到这里就全部结束了，你都学会了吗，买房的时候你首先会想到这些知识吗？
前几天有个朋友跟我说，你做这公众号对你有什么好处吗？浪费你时间，又得不到什么回报。我跟他说，但行好事，莫问前程，只要这公众号能给到在买房路上奋斗的你们一点点的帮助，我就心满意足了。
所以，你买房的时候会考虑房子的性质吗？
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房产知识科普2017-12-12 04:30:53
