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《国有土地使用权证》带来的买房启发

房产知识科普 2017-09-08 11:22:29

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文/杜必文(微信公众号:买房知识科普)

听过这么一个故事,某开发商负责一个村子的拆迁,拆迁之后修建商品房住宅区。

当时房子卖得价格均价在7000,就在当年房价突飞猛进,一年时间房子飙升到17000。

然而令人恐慌的是,楼盘在卖完之后,楼盘所在的土地竟然还没有进行招拍。按照业内的行规,这块地本应由负责拆迁的开发商拍下。然而,房价的突飞猛进,让这块地给某一大开发商以高价拍下。

然后,各位买房的业主接到原开发商的告示:由于种种不能启齿的原因,我们遗憾的通知各位,购房合同无法再履行,我们会退还大家的购房款,并支付4%的贷款利息作为赔偿。

遇到这问题,你怎么办?

这些问题发生的原因是,在你购房的时候,开发商没有取得合法的手续。什么是合法的手续?那就是,

商品房五证

我 国采用的期房预售制度,为了保证交易的安全,设立了商品房的五证制度,这五证分别是:

1.《国有土地使用权证》

2.《建设用地规划许可证》

3.《建设工程规划许可证》

4.《建设工程施工许可证》

5.《商品房预售许可证》

所以只有当开发商取得《商品房预售许可证》的时候才可以买房,如果五证不齐把房子卖给业主,法院可以认定买卖合同无效,所以上边故事里的业主,面对开发商的告示,从房价7000-17000的情况下,法院依然会判定合同无效。

但是还有一条规定大家也是要注意的:出卖人未取得预售许可证,与受买人签订买卖合同,硬顶认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明,可以认定有效。

下面我们先来了解《国有土地使用权证》

一个楼盘的开始,首先是土地招拍挂,就是招标、拍卖、挂牌。按照我国土地制度,土地所有权分为国家或(村)集体,村里土地可以通过征地转化有国有土地,所有楼盘必须在国有土地上进行建设,否则房子只能卖给村民。

销售土地的必须是政府,也就是出让。开发商即是买地的企业,必须有资源和资质。

如果政府白给企业土地,那叫划拨,房产证上,如果通过单位来的房子,土地性质那一栏就写着划拨。买卖的时候需要交纳土地出让金,再下一次交易的时候,房产证上的土地性质就会写着出让了。

出让土地的使用年限,住宅70年,商用、办公、工业是40或50年,使用权限从哪年到哪年,写的清清楚楚。

开发商通过土地招拍挂,从政府手里买下一宗土地,就会与政府签订一份《国有土地使用权出让合同》,土地出让合同虽然不是五证之一,但是内容丰富。它和《国有土地使用权证》的关系,就相当于我们购房者的购房合同和房产证的关系。

现在,你懂得什么叫《国有土地使用权证》了吧?更多通俗易懂的买房知识请关注,"买房知识科普"微信公众号。

那这个招拍挂过程,给我们买房的人带来什么启发呢?

招拍挂的信息在网上是很容易查询到的,只要你清楚这块地叫什么名字,一般一个楼盘会有以下几个名字。

地名:规划局给这个地起的名字; 推广名:开发商为了方便,给楼盘气的名字; 项目名:开发商报给政府的名字,申请《建设工程规划许可证》等;土地名:拆迁、招拍时,政府根据城市规划,给土地的编号

所以一个小区开发时可以叫 xx花园,卖得时候交xx豪庭,根据这些名字可以找到这块土地的招拍挂信息,招拍挂信息包含了规划指标,譬如容积率。

还有土地出让合同包含了,土地用途,建筑面积,地块成交价,知道了这些消息,既可以谨防开发商把其他性质的土地改为住宅,也可以避免听信销售错误的引导。

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