文/杜必文
二手房里边有太多的沟沟坎坎，买房切忌太急，也不能一拖再拖，要有自己的规划，储备好基本的买房知识，才可以胸有成竹买到合适自己的房子，在此之前一定要好好了解买房的流程。
买房最忌的是不清楚自己的需求，两个重要因素必须明确，区域、预算。这两个确定之后就可以明确推算出自己可以买什么楼盘、多大的户型，关于地段的选择、户型的选取之前都说过，这边就不一一赘述了。
值得注意的点，大家基本上会在网上看房源，各大中介为了吸收客户资源，网上普遍存在假房源、报价偏低的房源，在你找到合适的楼盘之后，多找几家中介咨询下。
明确预算、需求，储备知识，对比，选好房子！
通过中介确定好要买的房子之后，就跟卖家产生关系了，步就得进行买卖前的产权审核。仔细看清楚房房产证有几个人署名，有几个名字就需要几个人在后边签订合同的时候签名。为进一步进行产权归属确认，让房主提供购房发票、契税发票等。这环节的问题就是产生产权瑕疵，所以交定金之前，一定要查档确认。看房子是出于抵押状态或有可能出于债务纠纷查封状态。
目前，很多业主卖方的时候房产证在银行抵押，手中只有一份复印件。由于复印件真实性难以确认，所以买家在决定购买二手房时，签约前一定要查档。确认该房产的产权人究竟是谁、是否有抵押、是否有查封等，以及房屋面积、土地使用年限等是否与房产证上一致。
不少买家由于疏忽或轻信有关信息而未查档，最后遇到麻烦。例如，杨先生买了一套二手房，没想到自己还没入住房子就被法院查封了，原因是房子的卖方未履行付款义务。杨先生在签订合同后，支付了1.3万元、定金5万元。卖方蒋小姐称，她自己也不知道自己的房屋被查封，但是她会对此负责，如果杨先生要求退还定金，她愿意退还，但是杨先生的她则不负责任。
查档很重要！查档很重要！查档很重要！
查档确认好产权之后，就是交定金了，定金过户之前不要交给业主，应该交给第三方监管，中介托管或者是银行监管。并签订监管协议，还可以注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家未收到定金为由拒绝履行合同视为违约”。但是现在绝大部分，是业主把房产证原件压到中介，买家把定金交给业主，业主出收据。
交定金的时候同时伴随着签订预约买卖合同，关于违约、交房日期、车位、迁户口等问题得一一敲定。为防止违约，买家可以下足额定金或约定高额违约金，但定金和违约金不得超过成交金额的20%，为避免业主交楼前存在拖欠物业费、水电费等，约定在定金中扣除1万的保证金，交接完毕之后再退还保证金。
提高违约成本，确保交易顺利进行！
现在就进入了重要的一步了，赎楼。不同的赎楼方式费用不一样、供楼时间不一样，面临的风险不一样。赎楼有两种方式，一种是卖家通过担保公司向银行借款赎楼。一种是买家通过担保公司向银行按揭。具体赎楼后边再具体来给大家分析。赎楼涉及到的风险比较大。
赎楼风险大，买房需谨慎！
接下来就是付首付及资金监管了，资金监管已经比较成熟了。买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出房产证之后，首期款打给卖方。交易顺利，首付款打给卖方。交易终止，首付款打回给买方。其中用首付款为卖家赎楼是风险系数非常高的事情。慎行！
首付款赎楼，慎行！
然后就签订买卖合同了，主要关注产权情况、房产总价、交易税费及日期，明确税费的分担。这里有几个方面要注意的。
1.房产证上所有人都得签名，避免有人不同意导致交易失败；
2.房子有租约，应该让租客签订放弃优先购买权证明，避免租客一优先购买权为由导致交易失败；
3.如果房子有户口，要明确户口迁出时间，和违约条件（重要），交房前一定要在当地公安局查阅业主户口是否迁出；
然后就是贷款面签、过户交税、交房，就交代到这里吧。
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执笔为剑，800里，不回头
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房产知识科普2017-06-05 17:55:18
