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东莞限购细则出炉:4.11前网签不受证满2年交易限制(内附5次调控细则)

点点东莞 2017-04-18 17:59:24

东莞限购具体实施细则出炉。

4月11日,东莞市房产管理局、东莞市住房和城乡建设局联合下发《关于进一步明确新建商品住房和二手住房交易转让有关问题的通知》,通知就限购政策关于“交易转让”和“执行时点”做出明确规定。

4月11日零时为节点

根据通知,以2017年4月11日零时为节点,在此之前已完成网签的新建商品住房和二手住房,无论是在上述时间点之前或之后办出《不动产权证》,均不受“须取得不动产权证满2年后方可上市交易”条款的限制;在此之后网签的新建商品住房和二手住房,须在取得《不动产权证》满2年后方可进行网上签约交易。

赠与方式转让住房

通知还对“通过赠与方式转让住房后,须满2年后方可再次购买住房;接受赠与的,须符合本市的现行限购政策”条款,也做了说明。

同样以是2017年4月11日零时为节点,在此之前通过赠与方式转让(须取得《房地产权证》或《不动产权证》)住房的,不受此条款限制;在此之后通过赠与方式转让住房,赠与方从而获得购买住房资格的,须满2年后方可再次购买新建商品住房。接受赠与的住房,须取得《不动产权证》满2年后方可进行网上签约交易。

未完成《商品房买卖合同》网签

而对于因办理不动产的变更、更正、补证、换证等业务导致出证时间发生变化的,通知规定“应以同一不动产权利人第一次取得《不动产权证》的登记日期为准”。

在2017年4月11日零时前,未完成《商品房买卖合同》网签但已签订认购书且已支付定金或首付款的(须提供定金或首付款电子进账单原件,对以现金形式支付定金或首付款的不予认可),其购房资格按东府办[2016]86号文认定。

东莞政策调控一览

2016年10月6日:东莞首次出台限购政策,本市户籍限购2套


东莞市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见

各镇人民政府(街道办事处、园区管委会),市府直属各单位:

为进一步促进我市房地产市场平稳健康发展,经市人民政府同意,现提出如下实施意见:

一、加大居住用地供应统筹力度  

适度调整我市房地产用地供应结构,适当增加商品住房用地的供应规模。盘活各类存量房地产用地,从“三旧”等城市更新项目中挖掘开发增量,统筹平衡商业、居住、工业及新业态等改造项目规模,适当增加住房供应。优化住房供应结构,适当增加中小套型住房供应数量,支持刚性购房需求。优化土地供应模式,挂牌公开出让的商住用地,土地溢价率超过一定比例的,由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积,或竞装配式建筑比例。市国土部门及时向社会公布土地供应计划,充分发挥土地调节房地产市场的作用,稳定土地市场预期。

二、实施房价备案制度  

由市发改、住建、房管部门对房地产开发企业的价格行为实行联动监管。从2016年10月7日起,新建商品住房项目到住建部门办理预(现)售前,需先到发改部门办理销售价格备案,备案价格在网上公示,取得预售证(或现售备案证书)后,在房管部门办理建档时备案价格将被锁定,实际成交价格不得突破备案价,下浮幅度不得超过15%,房价一经备案两个月后方可调整。2016年1月1日后取得预售许可证(或现售备案证书)的在售商品住房项目需于2016年10月20日前到发改部门补办未售出住房的房价备案手续。

三、实行住房限购政策

自2016年10月7日起,在本市行政区域内,对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房;对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,以及拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停向其销售新建商品住房。限购时间认定:新建商品住房以商品房买卖合同网签时间为准。住房限购政策视具体情况适时进行调整。

四、完善差别化住房信贷政策  

根据银发〔2015〕305号和银发〔2016〕26号文件规定,实施限购城市首次购房和首套房最低首付款比例不低于30%,二套房最低首付款比例不低于40%。自2016年10月7日起,对我市相关差别化住房信贷政策作如下调整:  

(一)居民家庭首次购买普通住房(指从未购置过住房),按照国家政策,申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%。  

(二)对于有购房贷款记录但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭、拥有1套住房但没有购房贷款记录的或相应购房贷款已结清的居民家庭,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,贷款最低首付款比例不低于30%。  

(三)居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于40%。  

(四)对于拥有2套及以上住房的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款。对于本意见实施之前已签订认购书且交付定金、或已交付首付款、未正式网签合同的居民家庭购房行为,如能提供认购书及定金电子进账单原件或首付款电子进账单原件,则最低首付款比例仍按原规定执行。人民银行东莞市中心支行、东莞银监分局将继续加强监管并指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付款比例。各商业银行应严格执行差别化住房信贷政策,并进一步加强住房信贷风险控制。

五、加强商品房预售监管  

未取得预售许可证的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、投资理财、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取任何预订款性质的费用。取得预售许可证的商品住房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照备案价格,明码标价对外销售。加强商品房预售常态化检查,对存在违规销售、捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为的开发企业及中介代理机构,一经查实,依法依规严肃处理。

六、加强整顿和规范房地产市场秩序  

市住建、国土、房管、工商、发改、金融、宣传等相关职能部门要各司其职,规范房地产市场信息发布和房地产销售行为。房地产开发企业、房地产中介企业不得利用互联网从事非法金融业务或与互联网平台合作开展非法金融业务,坚决打击“首付贷”、“众筹购房”等违法违规行为。进一步规范房地产中介机构行为。加大房地产广告监督管理力度,严肃查处和曝光发布包含虚假、欺骗、诱导性质内容广告的企业、媒体和个人。人行、银监等金融监管部门配合住建、房管部门加强各类信贷资金监管力度,防止违规资金流入房地产市场。

七、创新住房保障方式,建立完善科学的住房保障体系  

加快培育和发展住房租赁市场,逐步建立购租并举的住房制度。制定支持住房租赁消费的优惠政策措施,引导城镇居民通过租房解决居住问题,形成先租后买、梯度消费、购租并举的住房消费模式。搭建住房租赁平台,发展规模化专业化住房租赁机构,提高房屋租赁市场的透明度和运行效率,拓展房屋租赁的新兴配套服务领域。研究完善公租房货币化的相关政策措施,提高公租房等保障方式的覆盖率和普惠度。鼓励和支持镇街、园区盘活存量资源,加强对人才住房的支持力度。加快建立人才住房供应和分配体系,规划建设一批人才公寓,形成面向人才量身定做且具有政策优惠性质的住房。同时,通过制定相关配套政策鼓励社会资本参与投资建设。

八、加强信息公开,正确引导舆论  

市统计部门在继续做好新建商品住房销售情况公布的基础上,定期公布全市及各镇街(园区)商品住房库存情况(即可售面积、套数),进一步提高透明度。宣传、住建、国土、房管、发改、工商等部门强化协作联络机制和快速反应机制,及时通报信息,对不实报道要及时、主动澄清。相关部门加强对房地产市场调控政策、房地产市场供求关系、打击违法投机等方面的宣传解读,引导居民理性购房,为房地产市场稳定健康发展营造良好的舆论氛围。

九、加强部门联动,完善房地产调控联席会议制度  

加强组织领导,建立由市住建局牵头,市委宣传部、市发改局、市财政局、市国土局、市规划局、市房管局、市住房公积金中心、市工商局、市统计局、市金融局、市国税局、市地税局、人民银行东莞市中心支行、东莞银监分局等部门参加的房地产市场调控联席会议制度,指导、协调、推进全市房地产市场监管工作。完善工作机制,加强对房地产市场的监测、分析和研判。加强房地产市场调控政策研究,及时完善相关监管措施。各镇人民政府(街道办事处、园区管委会)要落实属地管理责任,全面监管,保障我市房地产市场平稳健康发展。

东莞市人民政府办公室

2016年10月6日  

2016年10月27日:在东莞非同一家庭共同购房 按分别新购一套计算


关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知(东建房〔2016〕49号)

各房地产开发企业,各有关单位:

根据《东莞市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》(东府办〔2016〕86号)的要求,为进一步做好房地产市场调控工作,现就实行住房限购政策有关事项通知如下:

一、关于限购实施前已签订认购书且已交付定金或首付款、未正式网签合同的居民购房行为

考虑到限购实施前(即2016年10月7日零时前),有部分购房人在我市已签订新建商品住房认购书且已交付定金或首付款、未正式网签合同,限购实施后由于政策调整原因无法完成网签的实际情况,为体现公平、合理的原则,如该部分购房人能提供认购书及定金电子进账单原件,或首付款电子进账单原件,允许其在2016年11月30日前继续签订商品房买卖合同及申请办理商品房买卖合同备案手续。对以现金形式支付定金或首付款的,不予认可。

二、关于购房家庭和住房套数及类型的认定

(一)购房家庭成员范围为“购房人、配偶及未成年子女”。家庭成员中的成年子女具有独立购房资格。

(二)家庭成员(包括夫妻双方及未成年子女)中只要有一人拥有东莞市户籍,即认定为“本市户籍居民家庭”。

(三)拥有住房套数的地域范围仅指我市行政区域内拥有的住房。

(四)拥有住房套数类型仅指商品住房(即不包含房改房、集资房、福利房、自建房等房屋登记用途为住宅和公寓的其他房屋)。

(五)购房人名下有一套我市行政区域内的商品住房,不论是单独所有还是与他人共有,均按其拥有一套住房计算。

(六)两人及以上购房人拟共同购买商品住房且共同购房人非同一居民家庭的,按共同购房人分别新购一套住房对待。

(七)父母离婚的,登记在未成年人名下的住房套数应计入有抚养权的一方名下。

三、关于个人所得税缴纳证明和社会保险证明的认定

(一)“对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明”,“1年以上”包含1年。

(二)个人所得税“缴纳证明”采信广东省地方税务局统一在门户网站设置的全省范围的个人所得税完税证明和纳税清单,个人所得税完税证明和纳税清单须同时出具。纳税人可登陆广东省地方税务局的门户网站(网址及路径:http://www.gdltax.gov.cn/—办税服务—个人所得税专区—个人所得税完税证明及清单打印)按个人需要自行打印。对一次性补缴1年以上个人所得税所出具的“缴纳证明”不予承认。

(三)申请人可到社保部门自助终端机选择相应时间段打印养老保险的《参保人险种缴费明细表》。申请人补缴或从外地转入的参保年限不属于可认定为“在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险”的范围内。

四、关于户籍认定材料和婚姻证明

(一)购房人户籍认定材料指购房人提供由公安部门签发的居民户口簿和居民身份证。

(二)婚姻证明包括结婚证、离婚证或其他有效婚姻证明。如购房人无法提供任何婚姻证明文件,则需申请人书面承诺婚姻状况。

五、市住房和城乡建设局负责统筹协调住房限购政策的执行问题,市房产管理局负责出具《东莞市购房人家庭住房情况查询记录》和在商品房合同备案时对上述限购相关资料进行核对(住房限购查询细则另文发布),地税、社保、公安、民政等部门负责做好相关信息核查的配合工作。

六、房地产开发企业应在商品房销售现场、经营场所等显著位置公示东府办〔2016〕86号文、本通知以及住房限购查询细则,供购房人查阅,并切实履行对购房家庭资料核验和购房资格初步审核等责任与义务。开发企业在住房限购查询中弄虚作假的,一经查实,依法从严处理,并将不良记录记入企业诚信档案。开发企业违反限购政策给购房人造成经济损失的,由开发企业承担相应法律责任。

七、购房人提供虚假证明或信息骗取购房资格的,一经查实,取消购房资格并依法处理,记入个人征信不良记录,由此产生的经济及法律责任由购房人自行承担。

东莞市住房和城乡建设局 东莞市房产管理局

东莞市地方税务局 东莞市社会保障局

东莞市公安局 东莞市民政局

2016年10月27日

2017年3月21日:东莞“限价令”出台 严控房价上涨


东莞市人民政府办公室关于进一步规范我市房地产市场发展的通知

各镇人民政府(街道办事处、园区管委会),市府直属各单位:

为进一步完善我市房地产市场政策,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,确保商品住房价格平稳,促进房地产市场健康有序发展,经市人民政府同意,就有关事项通知如下:

一、调整土地供应结构。强化土地供应与房地产市场调控、去库存联动机制,优化区域土地供应节奏和结构,根据市场需求变化适时调整土地供应计划,在商品住房供应偏紧、库存量较少的区域,增加住房用地供应量;在商品住房库存量较高的区域,控制住房用地供应量。加强全市房地产用地规划调整,适当增加住房用地比例,减少非商品住房用地比例,减少商住混合用地的供应,加大商品住房的有效供应。加大存量住房用地盘活力度,全面清查历年来已出让存量住房用地的开发建设情况,加快土地开发上市。国有建设用地使用权人在取得土地使用权后,属于自身原因在超过国有建设用地使用权有偿使用合同约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的,按照土地出让价款的百分之二十征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,无偿收回国有建设用地使用权,并将该受让人纳入土地市场诚信黑名单,禁止该受让人及其关联企业参与全市土地竞买活动。

二、创新土地供应条件。探索采取“限地价、竞配建人才房(保障性住房)”“限房价、竞地价”等新型房地产用地交易方式,促进土地市场理性平稳,严控地价过快上涨。竞买申请人商品住房用地竞买资金(即地价款,含竞买保证金)须为自有资金,不得为银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金等,否则将导致竞买失败及竞买保证金损失。

三、加强房价备案管理。开发企业应根据项目楼面地价及建安成本等因素合理确定申报价格,新建商品住房项目首次申报房价备案,其申报价格明显高于同区域同类型在售项目价格,又不能作出合理说明的,发改部门可暂不办理房价备案,住建部门可暂不核发预售许可证或暂不办理现售备案证书。对同一套房屋,开发企业调高备案价格幅度超过本通知实施前最后一次备案价格5%(含)的(实施前未备案的,以首次备案价格计),发改部门可暂不办理房价备案,房管部门可暂不予以办理网签系统录入房价的变更。已办理销售价格备案的新建商品住房项目调低备案价格的,间隔时限由原规定的2个月缩短为20天,调高备案价格的,间隔时限由原规定的2个月延长至90天。开发企业取得发改部门房价备案回执后,须在10个工作日内到住建部门办理预售许可证或现售备案证书,逾期将不予办理,开发企业需重新到发改部门申报房价备案。

四、严格执行限购限贷政策。严肃查处弄虚作假和用不正当手段骗取或伪造购房证明、规避限购等行为,如造成房屋交易风险或损失,由当事人自行承担相应后果。各商业银行应继续加强对首付资金来源、收入证明真实性等审核,根据借款人家庭信用状况、偿债能力等审慎把握执行。金融业监管部门要加强监督检查。

五、加强房地产市场整治。未取得商品房预售许可证的项目不得进行预售、不得收取或者变相收取任何预订款性质的费用。预售商品住房须在取得预售许可证10天内一次性公开全部准售房源,不得分批次销售。对已取得预售许可证捂盘惜售的,一经发现,将依法依规严肃处理。开发企业和中介企业不得采取明示或暗示房价即将上涨、故意制造房源紧张气氛等手段误导消费者,禁止虚假广告宣传。对多次违规、拒不整改的,采取暂停网签、暂停资质升级等方式,加大惩处力度。宣传部门要加强宣传舆论引导。相关职能部门要定期组织专项执法检查,对房地产开发企业和中介企业的违法违规不正当经营行为予以严肃查处,并公开曝光。

本《通知》自印发之日起实施,之前有关文件与本《通知》不符的,以本《通知》为准。各镇人民政府(街道办事处、园区管委会)、市府相关职能部门根据本《通知》要求,认真做好组织落实工作。

东莞市人民政府办公室

2017年3月21日

2017年3月28日:新房备案均价不得超过竞品前三个月售价20%


关于加强新建商品住房销售价格备案管理的通知 东发改〔2017〕146号

各房地产开发企业:

为进一步完善我市房地产市场政策,促进房地产市场健康有序发展,根据《东莞市人民政府办公室关于进一步规范我市房地产市场发展的通知》(东府办〔2017〕39号)文件精神,现就加强新建商品住房销售价格备案管理有关事项通知如下:

一、开发企业在办理新建商品住房项目预售许可证或现售备案证书前,或在2016年1月1日之后已领取预售许可证或现售备案证书而尚未全部售出的新建商品住房项目,须到市发改部门履行销售价格备案手续。开发企业申报房价备案,须按要求填报《东莞市新建商品住房销售价格备案表》,该表格已修改更新(详见附件1),企业须按新表格进行申报。

二、开发企业应根据项目土地费用及建安成本等因素合理确定申报备案价格。新建商品住房项目首次申报房价备案的,须以幢(栋)为单位申报,申报均价应不高于前三个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价的20%(含);高于20%的,须提交备案价格申报说明。项目住房类型按每幢(栋)套均建筑面积分为三类,分别为:小于90(含)平方米、90-144(含)平方米和大于144平方米。提交的备案价格申报说明应详细列明申报价格的构成情况,包括项目土地费用、建安成本等,具体按附件2要求填写并进行说明。开发企业可同时提交周边同类型在售项目备案价格信息等情况进行辅助说明。

对高于规定均价申报价格又不能作出合理说明的,发改部门可暂不办理房价备案,住建部门可暂不核发预售许可证或暂不办理现售备案证书。

三、对同一套房屋,开发企业调高备案价格幅度超过2017年3月21日前最后一次备案价格5%(含)的(3月21日前未备案的,以首次备案价格计),发改部门可暂不办理房价备案,房管部门可暂不予以办理网签系统录入房价的变更。

四、已办理销售价格备案的新建商品住房项目调低备案价格的,间隔时限由原规定的2个月缩短为20天,调高备案价格的,间隔时限由原规定的2个月延长至90天。开发企业取得发改部门房价备案回执后,须在10个工作日内到住建部门办理预售许可证或现售备案证书,逾期将不予办理,开发企业需重新到发改部门申报房价备案。

五、预售商品住房项目须在取得预售许可证10天内一次性公开全部准售房源,不得分批次销售。商品房销售须严格执行明码标价制度,按规定实行“一套一标”。开发企业在销售现场公示的价格应与备案的价格、网上公示的价格保持一致,不得在标价之外加价销售商品房,不得收取任何未予标明的费用。

东莞市发展和改革局

东莞市住房和城乡建设局

东莞市房产管理局

2017年3月28日

2017年4月10日:4.11前网签不受证满2年交易限制


东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知

东府办〔2017〕46号

各镇人民政府(街道办事处、园区管委会),市府直属各单位:

为进一步完善我市住房限购政策,支持合理住房需求,遏制炒房行为,促进房地产市场平稳健康发展,现将有关事项通知如下:

一、限购对象及条件

(一)本市户籍及非本市户籍居民家庭在本市拥有两套及以上住房的,继续暂停向其销售新建商品住房。

(二)非本市户籍居民家庭无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的,暂停向其销售新建商品住房;已有一套住房、无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的,暂停向其销售新建商品住房。

(三)非本市户籍居民家庭成员具有全日制本科以上学历或初级以上职称,能提供本市工作单位劳动合同以及购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳半年以上社会保险证明的,可在我市购买首套新建商品住房;购买第二套新建商品住房的,执行以上第(二)点规定。

(四)通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。

二、交易转让

自本通知施行之日起在本市行政区域内购买住房的(含新建商品住房和二手住房,以网签时间为准),须取得不动产权证满2年后方可上市交易。

通过赠与方式转让住房后,须满2年后方可再次购买住房;接受赠与的,须符合本市的现行限购政策。

三、执行时点

本通知自2017年4月11日零时起执行。执行时间点之前已完成《商品房买卖合同》网签的,或未完成《商品房买卖合同》网签但已签订认购书且已支付定金或首付款的(须提供定金或首付款电子进账单原件,对以现金形式支付定金或首付款的,不予认可),网上已签订《房地产买卖合同》的,仍按原政策执行。

东莞市人民政府办公室

2017年4月10日

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