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“三价合一”后东莞二手房市场量缩价跌

东莞特价租房 2018-05-04 18:33:29

来源:东莞中原战略研究中心

序言

从2018年2月至今,东莞“三价合一”已实行满3个月。东莞中原战略研究中心的监测数据显示,东莞2月到4月的二手住宅共成交6910套,与去年同期的11719套相比,减少4809套,不及去年的六成(59%),成交量萎缩严重(见图一)。价格方面,中原的成交数据显示,部分楼盘的成交均价已出现下跌迹象。挂牌价方面,中原的挂牌数据显示已有约10%的房源下调了报价,调价幅度约在1%—16%。可见在“三价合一”等原因的冲击下,东莞二手房成交量缩价跌,业主逐渐开始理性报价,二手市场的调整窗口已然开启。

(图一:2016—2018二手住宅成交量

月度走势图)

01

多重原因

东莞中原战略研究中心认为,2月—4月,二手住宅同比减少的原因主要有:

①、“三价合一”。交易过程中大幅增加的税费,买方难以承受。

②、利率上浮(见图二)。去年同期,东莞的大部分银行的二手房首套利率都能打折,或者基准利率。而今年目前,只有4成的银行做二手房贷,且首套利率均上浮20%—30%不等;

③、二手房价格持续上涨,购房成本上升较快。

(图二:利率对比表)

主因分析:三价合一

由图一可以看出,同比过去两年,不仅春节所在的2月的成交量远不及去年同期,3月、4月的“小阳春”成交量同样相差甚远。但是,在“三价合一”之前的11月、12月、1月,尽管利率也上浮了很多、价格也上涨了较多,但是成交量却依然较为可观,甚至1月的成交量同比增加100余套。可见,利率上浮、价格上涨属于“温水煮青蛙”式的缓慢影响,市场可以逐渐消化;而“三价合一”对购房者而言无疑是“晴天霹雳”,瞬间抬高了二手房的门槛,将购房者置之门外,直接迫使东莞二手房成交量大幅萎缩。由此可见,“三价合一”是2月—4月的二手房成交量骤减的最主要的原因。

成交价

01

部分房源成交价下降

根据东莞中原的二手房成交数据,可以发现,相较于“三价合一”前的几个月,“三价合一”后,二手房成交量较大的东城、南城、凤岗、塘厦等地区,均有房源成交均价下降的迹象。如凤岗的名流印象一期小区,同为76.7平的中等装修两房,2017年10月的成交均价为25489元/㎡,而2018年4月成交的一套房源,仅为22416元/㎡,均价下降3073元/㎡,降幅达12.1%。总体而言,单价越高的房源,往往更容易出现较大的降幅。

(图三:部分楼盘的成交价格变化)

(来源:中原成交)

原因

东莞中原战略研究中心认为,致使部分房源成交价格下调的原因有:

①、“三价合一”、利率上浮使得二手房相对于一手房而言处于“劣势”,很多购房者转向一手房,对于部分急用资金的业主而言,适当降价换取快速成交是一个立竿见影的策略。

②、对于卖旧买新的改善型业主:由于近期新房市场开始逐渐出现让利促销活动,尽管旧房降价了,但是买新房也能省下一笔资金,整体算下来并不“吃亏”。

③、对于使用杠杆的投资客:首先,随着调控继续,在新房均价企稳的情况下,二手房的价格同样遭遇天花板,随着时间的推移,投资的净将逐渐下降;其次,部分镇区新房库存大,二手房抛售压力加大,要“先出手为强”;第三,今年国内外经济形势复杂,在国内“钱荒”的背景下,理财产品等投资的较高,在房价预期平稳的情况下,尽快套现转投其他同样不失为一个可以考虑的选项。

挂牌价

01

重点镇街挂牌价的下调及降幅

二手房的成交价已经出现松动,挂牌价更是早已出现下行迹象。“三价合一”后,挂牌价下调的房源悄然增多。在中原的挂牌系统中,过去的三个月,塘厦、凤岗、东城、南城等镇街下调报价的房源占比达10%,调价幅度在1%—16%不等(见图四),甚至不乏“满5”的房源。

(图四:部分镇街挂牌价下调的比例

及各降幅占比)

按区域看,凤岗、塘厦的挂牌价下调的房源占比稍高,中心城区稍低(见图五)。东莞中原战略研究中心认为,由于凤岗塘厦过去几年的投资客户相对较多,同时部分自住业主计划到深圳购房,故在成交量萎缩的情况下,率先主动降价,以实现套现或换房计划;而中心城区的东城、南城,由于教育、医疗、商业等配套齐全,自住属性相对较高,同时对外出租的也不错,挂牌价下调的房源比例稍低。

降幅方面,塘厦和东城的平均降幅稍大,我们认为,在目前成交量萎缩、市场观望的情况下,此时的降价更多是试探性的。首先此前小部分房源的挂牌价不免虚高,现在只是回归正常报价;其次,目前多数房源的降价额度并不足以覆盖“三价合一”增加的税费。对买家而言,总体购房成本依然高企。

(图五:重点镇街的挂牌价下调占比及降幅)

挂牌价下调幅度较大的部分房源

进入5月以后,预计开发商将继续加大新房的推售力度,推出各种优惠活动,来冲刺上半年的业绩。在此情况下,二手房面临的抛售压力将更大,成交量的“量变”或最终迫使挂牌价及成交价发生进一步“价变”,下调报价的房源预计会持续增多,调价幅度也可能进一步加大,最终带动成交价的下降。在挂牌价与购房者的心理预期达到相对平衡后,成交量才会逐渐恢复。

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