从本周开始，房地产行业进入了年报密集发布期，陆续有地产商发布2017年的年报。截至目前，绝大多数的房地产商业绩都较往年收入都有明显增长。
但也有地产商在楼市丰年依旧欠收，滨江集团就是一个典型案例。公司年度报告显示，2017年的营业收入为137.73亿，较前一年下降了29.19%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润12.72亿元，下降了5.07%。更糟糕的是，反映2017年公司实际营收近况的经营活动产生的现金流量净额34.3亿元，下降73.88%。如果，不是因为出售了包括滨江物业公司在内的资产，滨江集团很有可能成为少数在2017年收入、净利、经营性现金流均出现下降。
让人疑惑的是滨江集团2017年的合同销售额达到615亿元，较2016年的销售额366.8亿增长超过75%。但反映当年公司营收的经营性现金流流入额却出现了8.91%的小幅度下滑。
这一现象因何产生呢？和讯房产以投资者名义垂询滨江集团的证券事务办公室，得到的回复是，除了2017年年度可以结算的收入，较2016年有一定幅度下滑的因素外。2017年取得的615亿元合同销售额中，滨江集团所占的比例其实并不高。而在向深圳、上海等地的扩张接连受到挫折后，滨江集团2018年的发展重点将重回浙江省内。
销售收入创新高背后的现金流异常
滨江集团年报称，2017年的合同销售额达到615亿元，是新的销售高峰。然而一个很奇怪的现象是，滨江集团的经营性现金流流入额，不仅没有任何增长，反而还出现了接近8.91%的下滑。
熟悉地产企业现金流管理的业内人士都知道，相比房企公布的合同销售金额，或者机构公布的销售数据，现金流量，尤其是经营性现金流流入额更能反映公司一个自然年度内真实的营收情况。但让人意想不到的是，尽管滨江集团2017年的合同销售金额比2016年增长超过75%，但是经营性现金流流入金额却下降了8.91%，这让人感到颇为意外。
通过年报公布的现金流量表，和讯房产进一步发现，公司2017年年度销售商品、提供劳务获得的现金，实际上比2016年更少，只有199.15亿元。2016年，公司的上述现金收入是218.62亿元。
住：滨江集团合并现金流量表
与此同时，和讯房产还观察了合同销售额大幅上升的其他房企情况。3月16日公布年报的新城控股，2017年全年合同销售金额达1264.72亿元(含合营项目319.31亿元),比上年同期增长94.39%。
公司2017年年度的经营活动现金流入为603.67亿元，较前一年增长了55.42%。销售商品提供劳务获得的现金收入，也远远多于2016年。
注：新城控股合并现金流量表
为什么合同销售额暴增，销售收入却出现下降？
和讯房产在向滨江集团证券事务部垂询营业收入大幅下滑的原因时，意外地从负责接待投资者的工作人员那里得知，和往年比，滨江集团在各个项目中所占的权益比例有所下滑，不少合作项目因为股权比例小，达不到并表条件，这也许是滨江集团的实际现金销售收入，远远小于合同销售额的一个关键。
根据年报，目前滨江拥有股权比例在50%以及50%以内的子公司19家，约占所有子公司的一半。股权比例低，也许是销售收入创新高，但是现金流流入额却出现下滑的一个重要原因。根据克而瑞统计的2017年房地产权益销售200排名，滨江的权益合同销售额仅为260亿元，而前一年滨江的权益合同销售额是258.1亿。换句话说，按照滨江集团的上述权益合同销售金额，今明两年的营业收入也不会因为合同销售额的增长而增长，反而有继续下滑的风险。
半年战略就“变脸”
不仅仅是2018年、2019年的营业收入增长难度很大。滨江集团2018年的权益销售额增长难度也已经通过财报得以充分显现。
反映滨江2018年可售资源的存货，账面金额由去年年初的263.32亿元，跌至年底的241.6亿元。在多个热点城市严格执行限价、限贷，这部分存货很难保证，今年能取得比2017年更高的权益销售金额。
尽管公司新近购入了建筑面积超过200万平米的土地储备，但由于绝大多数的项目是合作开发，所属权益并不高。尤其是深圳的两幅城市更新地块，不仅股权比例只占48%、32%，而且更新周期也更为漫长，形成为可售的货源也比较少。
在可售资源下降的同时，滨江集团的负债率也在同步攀升，公司的资产负债率由68.24%，升至72.84%。负债率的上升，限制了公司后续通过债务融资，扩大可售货源的空间。
实际上，滨江集团证券事务部的工作人员也坦承，未来的滨江依然处于转型，短期内可能很难看到明显的业绩增长。公司的发展重心将重新回归到浙江。
上述工作人员所说的“转型”，其实是指去年7月27日滨江集团董事长戚金兴在媒体交流时的一次发言。根据《杭州日报》报道，当时他发言说滨江的主战场，将会放到深圳，次战场将会放到上海。未来，这两大市场，将占到滨江销售收入的80%以上。在滨江，这叫“三点一面”战略。而这仅仅是阶段性的，如果三点一面有了一定基础，滨江还会从“三点一面”到“三点两面”，甚至更多，两面基本上是珠三角，三面有可能是京津冀，四面有可能是中西部。
但3月16日公布的年报却显示，滨江集团的管理高层仅仅7个多月后就已经在“后悔”。年报披露，管理层在展望2018年时说，2018年以及未来的战略目标是，将区域布局聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，关注珠三角、京津冀、中西部重点城市三个“游击区”。滨江集团的证券事务部工作人员甚至透露，深圳城市更新项目有可能因为进程过慢被放弃。
重大战略半年多时间就更迭，也意味着滨江集团去年下半年以来的一系列重要工作可能都没有获得成功。由这一点看，公司2018年的业绩增长，将变得很难很难。
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和讯房产2018-03-19 00:01:07
