[摘要] 随着调控政策升级，大部分房企对“现金为王”已经达成共识。供应量大幅上涨，成交持续上行，房价走势保持平稳态势，入市项目价格分化。目前，东莞洋房市场主要由本地客户主导，在目前高企的楼价下，入市客户主要为有相当经济实力的本地客户。
随着调控政策升级，大部分房企对“现金为王”已经达成共识。供应量大幅上涨，成交持续上行，房价走势保持平稳态势，入市项目价格分化。目前，东莞洋房市场主要由本地客户主导，在目前高企的楼价下，入市客户主要为有相当经济实力的本地客户。
业内人士表示，虽然新政限制了深圳客在莞入市，但本地客在近两年楼价飞涨下开始积极入市，尤其是在供应紧张的中心城区，入市热情更为高涨。
供应成交持续上行
传统旺季到来，众开发商推货热情大涨，大量新盘云集上市，旧盘持续加推，9月全市住宅新增供应115.02万㎡，创近6年单月第二高位。
9月东莞全市住宅成交67.53万㎡，环比上升8.70%，究其原因：一、大量新品入市，纯新盘对客户吸引力较强。二、品牌房企项目众多，迅速激活购房需求。三、不少项目以价换量，个别项目甚至推出低首付等策略，迅速带动需求入市。四、长期供应偏紧的中心城区供应放量大增，受抑已久的本地刚需和改善需求加快释放。
据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，三季度品牌房企抢跑十分明显，尤其碧桂园和万科住宅推货供应量均超过30万平米，两者供应量合计占全市的三成多。
入市项目价格分化
据东莞中原战略研究中心监测数据显示，9月东莞全市住宅成交均价为16760元/㎡，环比上升1.93%，同比上升6.88%。
“四限”政策调控带动市场进一步回归理性，房价走势保持平稳态势。从个盘成交角度看，9月许多开发商为尽快回笼资金，新盘入市定价低于区域内在售竞品价格，或低于市场预期，部分楼盘首开甚至推出降低购房门槛等优惠措施推动出货。
从2015年四季度随着东莞楼市升温以来，东莞公寓产品成交占比持续上升，去年10月以及今年4月限购政策既不能限制商务公寓的成交，亦未打击投资需求在莞的持续释放，东莞公寓成交占比一路从2015年四季度的13%，上涨至今年三季度的28%。
进入三季度，房企在业绩压力下，众多项目抢跑入市，从7月开始，便不断迎来新盘入市，8、9月迎来开盘高峰，单月推货入市项目超过20个，在众多项目推新下，三季度东莞洋房新增供应大幅放量，达到173万平米，而成交在供应大幅放量下，得到快速释放，成交量达到141万平米。
从入市项目价格来看，入市项目价格分化，部分项目由于地价，区域供应紧张及自身条件较优，价格仍然坚挺，个别项目价格有所上涨，而部分房企在业绩压力下，入市价格开始有所松动，取得不错的成果。三季度洋房整体签约均价与上季度较为持平，为16210元/㎡，环比下降1%。
本地需求持续大幅放量
据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，第三季度楼市开盘量和开盘销售率明显走高，主要是城区及价格洼地区域供应量大增，本地需求大幅释放所致。其中，9月许多项目抢跑“金九”，新盘云集上市，楼市推新量为历史同期之最，开盘销售率保持高位运行。
三季度大量项目开放新品样板房、启动认筹以及开盘加推等，尤其许多新盘入市吸引了大量客户上门看房，楼市来访量大增，整体认购量环比二季度大幅上涨2成。其中，9月超40个项目集中推新，楼市多周人气保持高涨，认购持续火热，认购市场“金九”成色十足。
三季度，东莞90-110㎡及110-145㎡产品成交占比均有所上升，尤其是110-145平方米产品占比，近两个季度首次成交占比超过3成，本季度更达到38%。目前，东莞洋房市场主要由本地客户主导，在目前高企的楼价下，入市客户主要为有相当经济实力的本地客户，一方面，在二孩政策开放后，在换房需求下，110-145㎡产品的四房两厅两卫产品得到青睐，另外，本土客户一直以来亦较为青睐舒适的户型，同时，随着二孩政策的出台后，品牌房企在产品设计上亦开始侧重110-145㎡四房的开发，因此110-145㎡产品成交占比明显上行。 （文/图 邓窕玲）
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