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东莞商业公寓走俏地产市场 供需两旺成交占比持续提高

南方日报     2017-08-11 08:03

[摘要] 目前商业公寓不受限购政策影响,吸引了一部分投资客。

目前商业公寓不受限购政策影响,吸引了一部分投资客。

东莞中原地产数据显示,今年上半年公寓新增供应面积29万平方米,网签达38万平方米。公寓产品成交占比显著走高,达到26%,其中商业公寓成交占公寓成交量的约90%。

助推商业公寓成交量走高的一大原因,是东莞对二套以上住房以及外市户籍非东莞工作的购房者进行的限购。商业公寓由于属于商业产权,不受限购所影响,较高的性价比使得其成为不少投资客的选择。

业内人士认为,投资商业公寓应首选地段好的项目,因此东莞城区也成为商业公寓竞争最激烈的区域。

商业公寓供需两旺成交占比持续提高

家住深圳市福田区的邹小姐最近没少往东莞跑。尽管目前东莞已经实施住宅限购政策,但作为广深之间的重要城市,东莞的发展潜力让邹小姐充满信心,她把目光转向了没有被限购的商业公寓。

“在同样的地段,商业公寓的价格相对更实惠,而且核心位置的商业公寓很容易租出去,也有升值前景。”邹小姐说。

和邹小姐有同样想法的外市户籍购房者并不少。同在深圳工作的黄先生称,自己手头上有点余钱,由于深圳房价太高买不起,就考虑在东莞买房作为投资。由于现在东莞住宅对外地人限购,就打算买套商业公寓。目前,黄先生正在考虑品牌房企的LOFT公寓。

购买商业公寓的,还有那些手上已经有两套住宅的本地人。由于无法再购买一手住宅,总价相对低而且不限购的商业公寓,成为这些东莞市民的投资选项。

东莞中原战略研究中心研究院认为,自2015年下半年以来,东莞公寓供需量便开始持续放量。由于目前市面上商业性公寓不受限购政策影响,虽然限购政策打击了部分市场信心,但亦将市场中的投资性需求驱赶到了公寓市场。

事实上,过去几年在非住宅产品中,商业公寓在东莞大行其道,2016年更是供需两旺创下新高,占全市公寓的供应量和成交量的比重分别为88%、74%。

土地出让商业占比提高开发商建商业公寓成趋势

2017年仅主城区就有碧桂园东江月、城南四季、泰禾新天地、寰宇汇金中心、保利珑远国际广场、阳光天地商务中心、卓越中寰、阳光城MODO等7个全新项目有商业公寓单位供应。其中阳光城MODO产品为纯公寓,供应量超1500套。寰宇汇金中心和保利珑远国际广场的商业公寓供应量达到700套以上。

据开发商介绍,卓越中寰的产品构成以商业公寓为主打,泰禾新天地的商业公寓供应量达到500套左右。此外,2016年开盘入市的碧桂园帕克诺雅,其公寓供应量也在700套以上。

东莞出台限购政策后,可居住、办公的LOFT公寓成为开发主流,其以“个性的独立空间、满足居住需求及办公”等为卖点吸引投资客。

这些新增的公寓产品,大部分是LOFT公寓,层高一般达到4.5米,能改建成两层,空间利用率较高。例如,卓越中寰的LOFT公寓,55平方米能设计成3房2卫。

此外,也有面积更大的适合一家人居住的商业公寓。以碧桂园ParkRoyal(帕克诺雅)为例,目前其推出的是1—4号楼的公寓产品,约180套。面积段在97—100平方米之间,三房单位,带精装修出售,均价约为17000元/平方米左右。

目前,商务公寓占商业产权物业交易的比重较大,这并非没有原因。东莞房地产协会秘书长陈骏良向记者介绍,前两年东莞出让地块大多提高了商业比重,这些商业体量需要开发商做好规划去消化。受投资客欢迎的公寓,无疑是开发商消化商业体量的较好选择。

选购商业公寓地段为王主城区竞争最激烈

业内人士提醒,地段优势仍然是公寓项目保值增值的关键。从去年成交情况来看,东莞主城区成为公寓市场的成交主力,尤其以CBD片区及轻轨沿线公寓最为抢手。

合富辉煌东莞分公司发展研究中心总监李兴旺说,商务公寓的出现主要是有的地块在土地出让条件处注明要有10%或20%的面积是商业属性。“但有的项目处于偏远地带,不属于商务区,没办法建写字楼,建商铺也消化不了,只能选择建商务公寓。对于这样的项目,投资者入手的时候需要非常谨慎。”

他说,商业公寓的投资要考虑交通是否便利、商业配套是否完善,因为商业公寓属于非住宅物业,非住宅物业不限购不限贷,但首付不低于50%,如果地段不好的话很难找到下家接手。

天为研究中心有关负责人告诉记者,商务公寓的贷款期限一般不能超过10年,贷款利率上浮度高,而且不能申请住房公积金贷款,在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠,交易和持有成本高。

“对于那些有投资需求的人来说,选择地段好的商务公寓进行投资是可以的。因为商务公寓的价格比住宅低,如果租金回报率能够达到6%左右,还是可以选择购买的。但对于那些住宅和商务公寓二选一的市民来说,还是建议买住宅更好。”李兴旺说。

东莞中原研究部有关数据显示,城区公寓或具地段优势的公寓项目越来越多。统计数据显示,东莞商业公寓项目产品主打小户型产品(30—60平方米),从供求关系来看,小户型产品便于控制总价,迎合市场投资客低总价、低首付需求,最为畅销。数据统计显示,投资者对总价60万元以下的公寓接受度最高,低总价、小户型是市场成交主流。

业内人士分析,从商业公寓的购房群体来看,青年置业者、投资型客户、自用办公群体、限购无资格的外来客户是购买公寓的主流人群。商业公寓投资属性更突出,交通、城市配套、商业氛围、区域价值是核心关注点,因此,城区、经济强镇的相关因素通常更具优势,更能够支撑房价。

而未来商业公寓的潜在供应,还会为商业公寓市场带来更加激烈的竞争。优房超·瑞城搜监测数据显示,预计未来3年,东莞商业公寓会有47个项目供应,约164万平方米,其中城区108万平方米,占总量的66%。

研究机构综合分析认为,南城、东城、莞城是竞争强度最为激烈区域,不过,这些区域经济实力雄厚、服务业发达、需求量大,同时也是投资热点区域,兼具优势和机遇。此外,横沥、清溪、洪梅、望牛墩、高埗5个镇街,由于商业公寓产品是首次入市,为新兴区域,需求得到释放,有望迎来机遇。

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