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九部门发文鼓励发展住房租赁 住房租赁新政影响几何

东莞日报   2017-07-26 11:04

[摘要] 住建部等九部委近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(以下简称《通知》)。

住建部等九部委近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》提出,将从增加供应、完善服务、加强政策支持等方面推出综合举措,加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场。

通知明确,要选取部分人口净流入的大中城市开展试点,通过试点总结经验,形成一批可复制、可推广的试点成果,向进行推广。

目前,住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。

值得注意的是,在各地加快发展住房租赁市场的实践中,广州在北上广深一线城市中率先提出保障“租购同权”,特别是“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”的提法,引发社会广泛关注。

新政目的:

满足人口净流入大中城市

新市民住房租赁需求

“人口净流入的大中城市”是指新型城镇化过程中人口集中流入的大中城市,主要包括京津冀、长三角、珠三角、长江中游等国家规划的城市群中的区域性中心城市。在一些人口净流入的大中城市,“新市民”带来旺盛的住房租赁需求。

我国流动人口达2.45亿,每年新就业的大学生700万左右。一些人口净流入的大中城市新市民多,住房租赁需求旺盛,城镇居民家庭租房比例高,但也存在着租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题。据初步统计,我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右,相较于发达国家成熟市场20%~30%的比例,差距非常大。

针对这些问题,为加快发展住房租赁市场,更好地解决“新市民”住房租赁需求,住房和城乡建设部等九部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,从增加供应、完善服务、加强政策支持等方面推出综合举措,加快培育和发展住房租赁市场。

《通知》指出,各地区有关部门要充分认识到加快推进租赁住房建设、培育和发展住房租赁市场,是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位的重要举措,是加快房地产市场供给侧结构性改革和建立购租并举住房制度的重要内容,是解决新市民住房问题、加快推进新型城镇化的重要方式,是实现全面建成小康社会住有所居目标的重大民生工程。

新政举措:

增加租赁住房有效供给

搭建政府住房租赁交易平台

通知要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

同时,通知坚持市场化方向,鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。培育和发展住房租赁市场,少不了土地、金融等有关政策的支持。土地政策方面,通知鼓励各地通过新增用地建设租赁住房,在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式,多渠道增加新建租赁住房供应。

金融政策方面,通知提出加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行公司信用类债券及资产支持证券。鼓励银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度,提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案,创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动发展房地产投资信托基金。

通知要求人口净流入的大中城市搭建政府住房租赁交易服务平台,通过平台提供便捷的租赁信息发布服务,保障租赁双方特别是承租人的合法权益,强化住房租赁行为监管,加强住房租赁市场监测分析。

住房租赁企业在新建或改建租赁住房项目、工商登记、租住人员管理等方面也常常遇到一些“门槛”。对此,通知要求各地梳理新建、改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序,建立快速审批通道,探索实施并联审批。

■广东探索

广东已有6地市

成立住房租赁平台

在住建部等九部委联合印发《通知》之前,广东已制定有关政策,不仅率先在建立省属国有企业住房租赁运营平台,而且积极推进住房租赁平台试点。

省政府去年印发《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划(2016—2018年)》,明确提出引导和鼓励有条件的国有企业收购或长期租赁库存商品房。

今年初,广东再次出台《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,对发展住房租赁市场进行专项部署。

在广东的4个首批住房租赁试点城市中,广州已有相关政策落地。本月,《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》公布,提出加快构建租购并举住房体系,明确保障租购同权

从去年开始,广东开始大力推进专业化住房租赁平台建设。省住建厅有关负责人表示,早在去年7月,我省已在率先建立省属国有企业住房租赁运营平台——广东建鑫投融资住房租赁有限公司。

广东建鑫公司积极与地方政府对接,选择条件成熟的地市先行先试,以点带面,为全省探索经验。截至今年6月,已先后成立肇庆、清远、汕头、佛山、东莞、中山等6个地市租赁平台。

此外,深圳市已成立市属平台公司深圳人才安居集团,惠州、江门等市也正在积极探索组建市属平台。

■业界动向

房企抢滩住房租赁业务

今年年初,万科董秘朱旭曾透露,2017年万科将把长租公寓作为重要着力点,主要在核心城市发展。截至目前,万科泊寓已在包括广州、深圳、佛山在内的13个城市上线。

房地产信息综合服务商公司的一份报告显示,30的房企已有三成涉足长租公寓领域。据了解,碧桂园上海区域于今年5月成立长租公寓管理部,金地集团与招商蛇口旗下的长租公寓产品已在深圳等地开展。除房企外,you+、魔方公寓、世联红璞等长租公寓品牌也已在多地运营。

■焦点关注

广州试水“租购同权”引关注

租房读“名校”能实现吗?

一石激起千层浪。广州市政府近日公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,在北上广深一线城市中率先提出保障“租购同权”,意在加快构建租购并举住房体系。其中,“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”的提法,引发社会关注。

学位房房价、租金会发生什么变化?哪些人租房可以就近入学?租了房就能上“名校”吗?

租购同权”会对租售市场产生影响吗?

业内人士表示,由于房屋产权往往与教育、医疗等资源相挂钩,导致商品房买房市场十分活跃,而租房却成为住房体系的一大短板。广州此次安排,将租赁房屋与入学权益相衔接,对推进租赁市场完善迈出了积极的一步。

对一些买不起“天价学位房”的家庭来说,“租购同权”是一个好消息,但优质学位房屋的租赁价格很有可能因此大幅上涨。

业内人士分析认为,只要优质教育资源不平衡,就会带来优质学位房屋的高溢价。因此,如果“租购同权”没有相关的限制性政策,可以预计优质学位房屋租金将大幅上涨。

那么,“租购同权”会导致房价下跌吗?方圆资产管理首席市场分析师邓浩志表示,房子具有强烈的资产属性。华南城市研究会副会长孙不熟认为,“租购同权”对大城市核心区的房价,冲击不会太大。

哪些人租房可以享受就近入学?

方案明确,三类人享有通过租房实现子女就近入学的权益。

具体为,具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。

可见,租住地就近入学要符合本地无房、租房有备案两个条件。在满足上述条件的情况下,租住地的教育部门有责任为这三类承租者子女就近安排义务教育学校,但“就近”并非“最近”,上哪所学校也不可能“任你选”,而是“接受统筹安排”,且可以是政府补贴的民办学校。

孙不熟表示:“广州现阶段‘租购同权’惠及的人群有限,考虑到广州的户籍政策是比较倾向于人才引进的,‘租购同权’的受益者主要是广州需要引进的人才。”

是否租房就可以上“名校”?

广州市住建委相关负责人表示,无论是商品房、廉租房,还是公租房,只要承租人租赁的房屋是其居住地,且房屋租赁合同在广州市登记备案系统备案,就可以享受“租购同权”政策。

孙不熟则认为,通过“租购同权”政策上“名校”难度其实很大。比如,广州中心城区的一些学校,学位本来就非常紧张,有房有户口的群体都不一定能上,根源还是优质教育资源稀缺。

“除非政府强制划定一部分入学名额,固定给租户一定量的学位。”孙不熟说,但这样又会进一步加剧学位紧张的气氛。

事实上,在广州各区,一所学校,尤其是好学校的入学标准依然是:顺位——房户合一、第二顺位——房主、第三顺位——租房者。也就是说,在优先级上,只有当学区内有房的人都满足了,学校仍有空余学位,才会安排符合上述条件的租房者子女,而这种情况,对于名校来说基本不可能。

学位已占,承租人子女还能就近入学吗?

接受采访的市民表示,根据广州现有的学位房政策,一套产权房对应一个学位,期限一般是6年一轮转。如果房东已占用学位,承租人租下这套房后是否能享有学位?此外,如果6年期限内,一套房出租给了多位承租人,是否每一位承租人都享有学位?这些问题在方案中都没有具体规定。记者从广州市住建部门获悉,具体细则会在8月份出台,教育部门会对相关内容作进一步规定。

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