[摘要] 品牌房企大力冲刺年中业绩,新品供应终于迎来集中出货,商务公寓集中入市。自今年年初以来,品牌房企进入高周转模式,在莞布局加快,品牌房企项目动工明显加快,后市品牌房企也将陆续发力,东莞楼市 进入“品牌时代”。
品牌房企大力冲刺年中业绩，新品供应终于迎来集中出货，商务公寓集中入市。品牌房企迎来推货潮，引爆东莞市场。自今年年初以来，品牌房企进入高周转模式，在莞布局加快，品牌房企项目动工明显加快，后市品牌房企也将陆续发力，东莞楼市进入“品牌时代”。
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品牌房企现推货潮
6月25日，位于东莞望牛墩的恒大江湾正式开盘，推出约76-147㎡2-3房以及约48-94㎡公寓，均价10000元/㎡。其次，保利锦城和保利珑远国际广场也同一周开盘，分别推出290-335㎡的联排别墅、约40㎡公寓及31套25-85㎡的商铺。另外，南部湾万科城加推10-70㎡商铺；万科中央花园加推洋房，即95-121㎡洋房 ；万科云城加推77㎡、91㎡、93㎡洋房；万科珠江东岸加推88㎡、98㎡三房以及110㎡洋房。
据悉，恒大江湾、万科珠江东岸、融创松湖澜园、保利珑远国际广场、万科中央公园、时代水岸花园、金地城南艺境等13个项目获批预售，相比此前一周的7个项目，数量大幅上涨，预计未来几周将会持续有新盘或新品推出市场。从这些获批预售项目来看，品牌房企形成支撑：碧桂园、万科、恒大、金地、阳光城、保利、时代、融创等品牌房企，合计9项目获批预售。恒大江湾、时代水岸花园、碧桂园珑远紫宸府3个纯新项目均由品牌房企贡献。
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商务公寓集中入市
品牌房企商务公寓集中入市，东莞住宅供应下跌，据优房超·瑞城搜数据显示，上上周住宅供应环比下跌46%，因为虽有7大项目加推住宅，但以小规模加推为主，仅1个项目推货量超200套。值得一提的是，品牌房企商务公寓集中入市，其中绿地大都会、时代倾城的商务公寓大批量入市，合计供应1858套、7.90万㎡，占非住宅供应的69%。
从片区来看，滨海片区助力住宅供应：滨海片区2项目供应387套住宅，面积合计4.08万㎡，占住宅供应的55%。从产品来看，商品房供应企稳，得益于非住宅供应大幅上涨176%，东莞全市商品房供应合计18.88万㎡，环比上涨6%，商品房供应量连续2周企稳。
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品牌房企后市发力
根据市场信息整理，东莞7大项目或于近期入市，主要集中松山湖、城区片区。这些项目有，大岭山的莲湖山庄；茶山的时代水岸花园；望牛墩的海德骏园；南城的阳光城·MODO；松山湖的锦绣山河晓月湖；大朗的万科中央公园；石碣的碧桂园珑远紫宸府。其中，时代水岸花园、碧桂园珑远紫宸府为纯新项目。这些项目以品牌房企为主，有碧桂园、万科、阳光城、时代等外来品牌房企，海德、光大等本土品牌房企，均有项目将于近期入市。
住宅开工量大幅上涨，品牌房企项目占据主流。据东莞中原研究部监测数据显示，2017年上半年东莞住宅新开工456.38万㎡，环比去年下半年上升14.80%，同比去年同期也上升20.63%。自今年年初以来，品牌房企进入高周 转模式，在莞布局加快，万科、碧桂园、融创、时代等品牌房企项目动工明显加快，其中， 碧桂园地产更是有10余个项目开工，占总开工量的20%。但是，受调控影响，不少中小型 房企项目动工节奏已放缓或暂停。
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楼市进入“品牌时代”
品牌房企大力冲刺年中业绩，6月住宅供需环比增长超30%。据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，自去年10月东莞限购出台后，火热楼市急速降温，今年3月受“两会”期间众 多利好消息刺激，楼市强势回暖，后受4.10新政重磅打击，市场再度大幅降温。 2017年6月住宅供应51.80万㎡，成交50.18万㎡，供需环比5月均大幅上升34%左右，碧桂园、万科、绿地、融创、时代、 恒大等品牌房企大力推货冲刺年中业绩是主因。6月住宅成交面积排行中，碧桂园包揽前三甲，前十名项目中碧桂园项目有 6个。但6月住宅成交面积同比依然大幅下降42%，反映受政策持续抑制，大部分项目成交依然低迷。
从各开发商住宅潜在供应量来看，2017年下半年潜在供应量的依旧为碧桂园及万科，预估潜 在供应面积分别为68.4万㎡、64.2万㎡。而潜在供应量排名前列的均为外来品牌开发商，保利、 卓越、时代等一线品牌房企也将陆续发力，东莞楼市 “品牌之争”愈演愈烈。届时品牌房企会给楼市带来更多创新的事物，包括产品、营销以及服务上的创新和提升。
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上半年万碧市场占有率达4成
今年上半年，东莞商品房网签金额约522.0亿元，同比下降30.8%。其中，碧桂园凭借碧桂园帕克诺雅、虎门碧桂园、沙田碧桂园等25个项目，狂揽117.6亿元，同比涨幅高达105.3%，总签约金额排名全市，也是今年上半年业绩破“百亿”的房企。紧随其后的为万科地产，总业绩为86.8亿元。受整体市场拖累，今年上半年，东莞成交金额1亿以上房企数量仅为74个，同比减少28个，其中成交金额10亿以上 房企仅为7个，不足同期的一半。
万科及碧桂园两者市场占有率整体呈上行走势，今年上半年 市场占有率（按商品房成交金额）分别为16.6%及22.5%， 合计市场占有率接近40%。从2016年下半年起，碧桂园加大住宅供应力度，住宅供应占比持续走高，抢占市场份额的决心巨大。在2017年上半年，碧桂园就有10个项目新增住宅共56.8万㎡，远高与竞争对手万科的36.8万㎡，在全年业绩的竞争中占得先机。2017年下半年，碧桂园预计将有碧桂园风华东方、碧桂园映月台等多个新项目陆续推货，万科的万科幸福城、万科中天城市花园等项目也蓄势待发，万碧之争或将愈发激烈。
今年上半年外来房企商品房总签约金额351.4亿元，同比下滑6.74%，而本土房企商品房总签约量仅170.6亿元，同比大 幅下滑54.82%。从本土与外来开发商市场份额占比来看，外来房企市场份额高达67.3%，是本土房企市场份额的两倍有余，两者走势被打破。究其原因，2017年上半年，本土房企商品房供应量明显不如外来房企，仅为外来房企供应量的三分之一，而在与2016年上半年的对比中，供应量更是不足2016年同期的30%。在新政频出，银根收紧的2017年上半年，本土房企大多采取观望态势，出货较为谨慎，与此相对，外来房企凭借其自身雄厚的资本优势，不断抢占市场。
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