[摘要] 东莞限购升级后，深圳客大幅退潮促使东莞楼市迅速遇冷，目前市场成交主要依赖本地客户支撑，由于本地接盘客有限以及观望情绪较浓，5月住宅楼市成交表现依旧冷清。年中业绩冲刺关头，预计许多房企尤其品牌房企将积极推新冲刺业绩，新品供应大幅放量有助于刺激刚需客加快入市，激活市场成交，预计6月实际成交量会有所上升。
东莞限购升级后，深圳客大幅退潮促使东莞楼市迅速遇冷，目前市场成交主要依赖本地客户支撑，由于本地接盘客有限以及观望情绪较浓，5月住宅楼市成交表现依旧冷清。年中业绩冲刺关头，预计许多房企尤其品牌房企将积极推新冲刺业绩，新品供应大幅放量有助于刺激刚需客加快入市，激活市场成交，预计6月实际成交量会有所上升。至于回升幅度大小，开发商是否合理定价仍是关键。
供应量明显大增
进入5月，部分房企逐渐看清后市严峻形势，迫于资金回笼压力纷纷加快抢跑“五月”，楼市新增供应量明显大增。据东莞中原研究部监测数据显示，5月分别有阳光城MODO、新世纪颐龙湾、光大山湖城、碧桂园东江月、德洲城、时代倾城、君汇半岛花园等28个项目供应住宅38.63万平方米，合计4068套，按套数环比大增75.95%。
5月份松山湖片区供应持续放量，主要包括有光大山湖城、万科金域缇香等8个项目集中供应住宅11.38万平方米，占全市比重达29.46%。尤其大岭山和大朗来自深圳外溢和本地购房需求较为旺盛，多个项目深受客户热捧，其中万科中央公园、光大山湖城、万科金域缇香等多个项目年内已实现2-3次推新。另外，东北片区供应7.48万平方米，创年内新高。
住宅限购升级下，由于商业公寓不限购不限贷，开发商们推公寓产品的积极性普遍较高，阳光城MODO、清溪碧桂园锦多宝和碧桂园东江月共供应公寓900套，全为商业性质公寓，占全市比重达22%。由于总价高、首付高且受限购，开发商们仍然谨慎推别墅新品，主要以清库存为主，当月别墅供应低迷。
成交量环比跌回低位
5月成交回归低位水平。据东莞中原研究部监测数据显示，5月东莞住宅网签成交36.34万平方米，环比下降42.21%，同比下降47.95%。5月限签继续放宽，万科云城、卓越蔚蓝山、鼎峰尚境、金地湖山大境、万科金域缇香等多个单价在2万元以上的项目陆陆续续完成网签支撑成交量。尽管如此，但5月东莞住宅网签成交量仍然环比大跌四成多，反映4·10新政调控导致的市场严重降温已经逐渐全面反映到网签数据上。
从产品来看，5月东莞公寓成交881套，占全市比重仍然较高为24.45%；别墅成交189套，环比上升4.42%，占全市比重从3%上升至5%，反映投资客的投资意愿仍然存在。可见，公寓交易依然保持不错的热度；股市不断下行、经济增长放缓，别墅产品依然成为部分高端人群资本保值增值的。
从片区来看，5月除了东北片区住宅网签成交量环比小幅上升外，其他六大片区成交量均大幅下降，降幅区间为33%-57%。其中，松山湖片区网签成交住宅7.84万平方米，环比上月大幅下降51.43%，但其成交量仍居全市首位，占全市比重达21.58%，该片区供应放量以及限签放宽是主因。
房价依然高位运行
据东莞中原研究部监测数据显示，2017年5月东莞住宅成交均价为16766元/平方米，环比小幅上升3.49%，同比上升18.04%。其中普通住宅均价为16499元/平方米，环比上升2.54%，同比上升24.27%。5月住宅网签面积排行前5名中，有3个项目均价在1.8万元以上，1个项目均价在1.75万元，单价在1.8万元以上的项目成交总量占全市的43%，高价盘限签松动，促使5月全市住宅网签均价坚挺向上。
而最近两个月均出现住宅成交的项目数达106个，仅有少部分主打本地客的热销项目定价走势仍然向上，全市近七成项目价格维稳，反映大部分开发商短期内降价意愿较低，多持静观其变的态度。但随着成交持续低迷，市场逐渐出现分化，部分项目已在5月下旬开始启动实时的营销策略方案，有的在价格上有所松动；有的通过将装修房调整为毛坯出售，变相降价；有的积极引导深圳客户落户东莞等等。但由于许多本地客购买力有限无法接受目前东莞高房价，有购房资格的需求变得更有限，后市价格下行压力比较大。
后市成交量或上升
自4月下旬开始，许多项目尤其新盘都在紧锣密鼓地蓄客，本来预计5月入市的部分项目考虑客户储备量未及预期、工程进度慢等因素已延迟至6月开盘，6月又是房企们年中业绩冲刺关头，预计推新的项目会比较多，尤其品牌房企旗下的项目很有可能持续加推。
由于6月许多房企积极推新冲刺年中业绩，新品供应大幅放量有助于刺激刚需客加快入市，激活市场成交，预计6月实际成交量会有所上升。由于内外有效需求不足，市场持续低迷，价格下行压力较大。部分开发商迫于资金回笼压力，可能会在价格上稍做下调，接下来市场中价格松动，降价促销现象或逐渐增多。
由于大部分深圳客失去在莞购房资格，目前许多项目拓客策略回归本土，已有较多项目开始跨区域深挖客户，随着后市供应逐渐放量，跨区域抢客战将更为激烈。同时，近2个月深圳新房成交量有所上涨，势头走好，反映深圳客逐渐回流深圳市场，且东莞二手房以及惠州市场分流作用也比较大，东莞新房市场压力重重。银根逐渐缩紧，资金回笼压力进一步加剧，建议开发商们合理定价或适度让利尽快跑量，资金回笼宜早不宜迟。
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