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东莞楼市调控稳定市场 刚需成为消费的主力

东莞日报     2017-06-02 11:11

[摘要] 2017年上半年的中国楼市可谓是风起云涌,数十城发布调控,对投机行为说不,东莞也不例外。

2017年上半年的中国楼市可谓是风起云涌,数十城发布调控,对投机行为说不,东莞也不例外。3月29日东莞出台房价备案管理细则,4月10日晚间,东莞市人民政府办公室又出台楼市限购新政《关于进一步完善我市住房限购政策的通知》,明确非本市户籍购房至少需提供在本市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明,在本市购买的住房,包括新房和二手房,须取得不动产权证满2年后方可上市交易。

虽然调控持续加码,但东莞楼市成交并未因此出现过度萎缩。实时出炉的4月住宅成交数据显示,2017年4月一手住宅网签面积约54.7万平方米,成交5083套,环比3月基本持平。住宅成交均价稳定在16000元/平方米左右。从市场反馈来看,调控使近两年来在东莞高歌猛进的深圳客出现观望,也使近年来需求受到压抑的本地客需求得以释放,刚需重回市场主力,健康的东莞楼市在风云莫测的市场环境中,依然稳步前行。

成交持续保持稳定

虽然在调控连续加码之下,不少业内人士担心东莞楼市住宅成交连续下挫,市场清冷,但记者监测东莞市房产管理局公众信息网网上成交数据显示,东莞市住宅单日成交备案量多数仍在100套以上,虽然与2016年相比明显下挫,但与2014年-2015年上半年相比,却是处于正常的日成交备案水平。

据记者监测东莞市房产管理局公众信息网网上成交备案数据显示,2017年第一季度东莞住宅成交9456套,签约面积103.3万平方米。这一数据虽然远低于2016年第一季度的289.58万平方米,但比起2015年第一季度的128万平方米实际上相去不远。而实时出炉的4月成交数据也表明,4月一手住宅网签面积约54.7万平方米,成交5083套,日均住宅成交备案量仍在150套以上。而据合富辉煌发布数据,截至4月底全市一手住宅库存面积仅309万平方米。按照过去2个月平均消化速度测算,去库存时间仅五六个月,连续两个月大幅减少,这也意味着市场并未因调控而出现大起大落,成交依然稳定。

市场的稳定还表现在房价上。数据显示,2017年4月东莞一手住宅网签均价约16208元/平方米,环比微涨1%。自去年国庆楼市限购后,东莞房价上涨势头得到有效遏制,环比涨幅连续6个月在3%以内,同比涨幅连续6个月在缩小。

本地刚需成主力消费群体

促使东莞楼市在过去的4个月里依然能保持稳定前行步伐的,是楼市里真正的中流砥柱:本土刚需购买力。

3月,记者在走访金地城南艺境项目时了解到,该项目从3月初开始,来访量便直线上升,达到每周200批左右,这一来访量,远高于同时间段一些一线临深镇街项目的来访量。项目营销人员告诉记者,项目来访客户大多数为本地置业者,来自于项目周边区域,只有极少数来自于深圳。4月初,东莞市德洲美林房地产开发有限公司副总经理朱廷勇告诉记者,从去年年末开始,位于塘厦的德洲城本地置业者来访量有明显增加,到目前为止,项目本地客户占比已经达到30%。光大山湖城项目销售人员也告诉记者,项目目前本地置业者占比为四成左右。

合富辉煌东莞公司市场研究部副总经理李兴旺告诉记者,从他们了解的信息来看,目前支撑起东莞楼市的主力是本地购买力,不仅主城区和东莞腹地镇街的项目如此,包括虎门、长安、松山湖、大朗等临深镇街也同样如此。“2016年松山湖、大朗这些镇街的深圳客比重占到了70%以上,而现在这些片区的成交中,深圳客占比不足30%,其他均为本地购买力支撑。”

深圳市天为房地产顾问有限公司董事总经理李宝柱向记者分析表示,本地客的比例出现上升,除了因为深圳客带起的热度刺激了本地客,而近期受新政影响深圳客比例出现下滑之外,更重要的原因是东莞产业结构的调整,带来了更多的中高收入群体置业者。“比如凤岗,就承接了不少从深圳迁移过来的企业,这些企业必然会带来就业群体,也侧面带来了置业群体。”此外,东莞居住环境的变化,生活配套的升级,也是吸引越来越多企业员工愿意置业东莞的原因。

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外来品牌开发商

看好东莞市场潜力

2017年上半年楼市一道亮丽的风景线,是外来品牌开发商项目的陆续亮相。

2016年,星河集团、融创中国、时代地产、阳光城集团、泰禾集团、鲁能等外来品牌开发商相继拿下东莞地块,进入东莞楼市,引起各方关注。在2016年的采访中,曾有东莞从业人士向记者表示,这些外来品牌开发商开发的项目各具特色,将给东莞带来新的市场亮点。

这些“过江龙”并没有让东莞人等太久。不过一年的时间,新势力新项目便相继开始进入东莞人视野。

2月25日,融创清溪壹号开放营销中心。3月11日,融创东莞双盘——融创清溪壹号、融创松湖澜园双双开放展示区,项目诚意登记也同时启动。据融创中国东莞公司相关人士介绍,两大项目于3月下旬开盘销售。

3月10日,阳光城集团深莞区域2017春茗会在康帝酒店举行,当天,阳光城集团正式向外推介入莞的首个项目——阳光城·MODO。4月末,阳光城·MODO开放销售中心,预计于5月入市。

时代地产在2016年入莞,一举拿下三宗地块。4月29日,时代地产入莞的首个项目——时代倾城开放营销中心,蓄势开盘。记者走访了解到,中泰集团入莞首个项目中泰·峰境,也计划于年中入市。

事实上,外来品牌开发商密集入莞,并多次表达深耕东莞的意愿,皆是缘自于对东莞市场的看好。

阳光城集团相关人士表示,东莞地处莞深融城最前沿,经济强劲、产业发达,准一线城市地位明显,未来发展潜力巨大。阳光城集团深莞区域公司未来也将全力开拓东莞市场。东莞市星河时代花园营销策划部负责人也向记者表示,进入东莞一直是星河布局珠三角的一个战略部署,星河集团向西进入了珠海中山,向东进入了惠阳惠东,向北发展便是东莞。据了解,除塘厦星河时代之外,星河集团在其他临深镇街也已有举动。

一线品牌房企频繁入莞,在行内人士看来,他们快速开发周转模式,会给置业者带来更多选择。另一方面,这些外来房企各有特色,必然会给东莞楼市带来更多有特色的高品质项目,未来东莞楼市,将更为繁荣。

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