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东莞地荒来袭 商住用地供应缺口大三个月“零成交”

羊城晚报     2017-05-18 16:11

[摘要] 东莞商住用地一再放缓推地,连续三个月“零成交”,供应量严重不足,供应不足制约成交,各大开发商对于土地的需求依然很旺盛,拿地的欲望也较为强烈,不惜高价抢地补仓,商住用地供需矛盾日益尖锐。5月份东莞有1宗商业用地挂牌出让,属于项目补办地块。商住地将连续4个月的断档供应,商住用地供应缺口将继续增大。

东莞商住用地一再放缓推地,连续三个月“零成交”,供应量严重不足,供应不足制约成交,各大开发商对于土地的需求依然很旺盛,拿地的欲望也较为强烈,不惜高价抢地补仓,商住用地供需矛盾日益尖锐。5月份东莞有1宗商业用地挂牌出让,属于项目补办地块。商住地将连续4个月的断档供应,商住用地供应缺口将继续增大。

连续3个月“断档”

今年东莞政府推地节奏一再放缓,总体供应量继2012年历史新低后再次跌入冰点,尤其是商住用地的供应严重不足。第一季度东莞全市仅供应了2宗商住用地,成交则只有1宗商住用地。据了解,该宗地块成交的时间是1月20日,是今年首宗出让的商住用地,也是东莞首次采用“限地价+竞配建”出让模式。该宗地块位于凤岗镇官井头村,占地面积73071.03㎡,容积率≤2.0,建筑密度≤30%,总建筑面积146142㎡。该地块属于优质地块,其位置非常优越,与深圳龙岗仅一路之隔,经莞深干线龙平东路,仅几分钟车程即可直达深圳龙岗区。该地块周边有大运城邦、名流印象花园等成熟小区,周边居住氛围十分浓郁;地块周边的教育、医疗、娱乐文化配套、商业生活配套等已相对完善。该宗地块经过10家房企154轮激烈竞拍,最终被中海地产以总价29.2亿元+3.6万平方米配建面积夺得,该地块实际楼面地价高达到27643元/㎡,超越黄江北大资源25264元/㎡的纪录,成为东莞新地王。

开年首宗商住用地成交之后,因受春节影响,东莞商住用地连续两个月出现断档,好不容易4月份迎来中堂一宗商住地块挂牌出让,却在开拍前一天“因故中止”,这标志着东莞商住地市场呈现连续3个月成交断档的态势,商住地供应缺口增大。根据东莞国土局的公告,中堂这地块编号为2017WG002号,位于东莞市中堂镇107国道东泊路段旁,土地面积为10878.6㎡,土地用途为城镇住宅用地、商服用地,容积率为1.0

需求依然旺盛

业内人士表示,该地块被中止,也反映国土部门为防止地王诞生以及加大对房企加杠杆拿地的监管力度。4月东莞土地整体成交量显著放量,主要是工业用地成交大放异彩,工业用地成交表现抢眼。东莞经济在高水平崛起的背景下,提出了企业“倍增计划”,加快产业型的配套用地审批。而商住地由于供应制约,成交继续断档。尽管国土部门会增加土地供地计划,改善新房的供求矛盾,但土地收储、改造存量建设用地的难度大,且成本高,也是导致商住地供应一直紧缺的原因。

东莞商住用地一再放缓推地,供应不足制约成交,各大开发商纷纷高价抢地补仓。今年成交的首宗商住用地为东莞首次采用“限地价+竞配建”的出让模式,但从效果层面来看,该方式并未能从根本上解决高地价问题,商住用地供需矛盾日益尖锐。

3月东莞新政提出,申请人商品住房用地竞买资金(即地价款,含竞买保证金)须为自有资金,不得为银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金等,一方面对开发商的资金实力和要求更高,政府将会严格监管企业购买土地的资金来源,打击开发商加杠杆购地的行为。严查加杠杆购地行为,有利于企业更加理性拿地。但由于东莞商住地供应缺口大,城市建设用地改造成本高等难度大的问题,存量地块也难以一时放量供应,土地市场延续供应偏紧的局面。对于销售规模扩张的房企而言,土地的需求依然很旺盛,拿地的欲望也较为强烈。

后市成交继续断档

商住地供应大跌,供应制约成交,供需矛盾日益尖锐。“3·21”政府出台新政,政策中提及适当增加住房用地比例,加大商品住房有效供应。而4月东莞政府公布2017-2019年宅用地供应计划,2017年东莞住宅用地预计供应345.74公顷,比2016年330.34公顷增加近15公顷。2017年东莞土地计划供应量预计比2016年有所增加,但土地供应紧缺的局面难以扭转。增加供地目标也存在难点,土地收储、改造存量建设用地的成本大,难度高。

另外,在全国调控严厉、调控升级加码的大背景下,4月东莞也出台了限购升级新政,市场影响立竿见影,整体认购量下滑6成。调控冲击下,市场环境越发严峻,开发商资金无法及时回笼,再加上下半年债务即将到来,房企面临着较大压力的现金流。

据了解,5月份,东莞土地市场将有9宗地块挂牌出让,出让占地面积合计18.01万㎡,建筑面积合计35.18万㎡,其中有1宗商业用地,4宗工业地块,4宗其他用地。5月东莞有1宗商业用地挂牌出让,属于项目补办地块。其余均是工业和产业类型的地块出让,商住地连续4个月的断档供应,地荒局面将持续上演。

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