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东莞公寓再现零供应 成交热度高后市将大增

羊城晚报   2017-05-11 11:49

[摘要] 楼市调控进一步收紧,东莞限购新政出台后,具有购房资格的客户量大幅缩减,市场观望升级。莞城区2.93万㎡是存量大户,富盈东方华府2.1万㎡为主要力量 据东莞中原研究部监测数据显示,4月东莞住宅网签成交62.86万㎡,环比下降4.66%,同比下降29.49%。

楼市调控进一步收紧,东莞限购新政出台后,具有购房资格的客户量大幅缩减,市场观望升级。4月份东莞公寓产品再现零供应,其中住宅公寓连续5个月零供应,市场以去库存为主;商务公寓主要是3月份体量供应一波,4月份以消化库存为主。因东莞公寓产品受市场热捧,成交持续火热,连续2个月高位运行。公寓产品后市供应将大增,或陆续有商务公寓推出,预计商务公寓均价大幅上涨可能性不高,或会平稳运行。

公寓产品零供应

4月份东莞限购升级及限转让政策出台,迅速改变市场预期,开发商们大部分在等待新政细则出台且营销方面暂无应对策略,大都持谨慎观望态度。加上东莞实行限价政策,加强物价备案管理,也会导致市场供应节奏放缓。据东莞中原研究部监测数据显示,4月东莞住宅新增供应29.47万㎡,环比下降50.69%,同比下降52.99%。4月住宅供应量已大幅下跌至低谷水平,仅次于今年春节当月。

就产品而言,4月份东莞公寓产品处于“零供应”状态,其中住宅公寓连续5个月零供应,市场以去库存为主;而商务公寓主要是3月份体量供应一波,4月份以消化库存为主。据东莞中原研究部监测数据显示,继3月碧桂园帕克诺雅、融创清溪壹号、城建御河湾等8个项目集中大幅放量后,4月公寓再现零供应,市场仅有洋房别墅分别供应18.66万㎡、10.80万㎡。4月别墅供应井喷,主要是景观资源大盘海逸豪庭大体量供应6.39万㎡拉动,另外光大山湖城、东新御珑庭和金地湖山大境合计供应4.41万㎡,由于限购限贷下别墅出货艰难,其他别墅项目保持谨慎推货。4月别墅供应量创近7个月新高,也是自去年10·6限购限贷新政后首次大幅增长。

公寓成交热度高

东莞公寓产品受市场热捧。数据显示,4月商务公寓成交面积为7.55万㎡,环比下跌18%,但仍处高位,住宅限购的大环境下,商务公寓受到追捧,成交持续火热,连续2个高位运行。商务公寓成交集中在城区及松山湖片区,40-60㎡户型是去货主力,市场均价为16152元/㎡,环比基本持平,碧桂园Park Royal、星城玉珑湾起到强有力的支撑作用,其次是万科中央公园、虎门碧桂园、松湖·云越、万科云城等项目助力拉动作用。

此外,住宅公寓4月成交量为0.89万㎡,环比上涨96%,主要是因为近4个月成交基数小,波动幅度较大。4月主要由無双(85套,14244元/㎡)及保利生态城(49套,13427元/㎡)两大项目拉动成交上行。住宅公寓成交量在城区片区占比约42%,可见城区片区是成交主战场;而40-50 ㎡户型较为畅销,市场均价为13163元/ ㎡,环比上涨10%,主要是由城区项目成交所拉动的。另外,莞城区2.93万㎡是存量大户,富盈东方华府2.1万㎡为主要力量

据东莞中原研究部监测数据显示,4月东莞住宅网签成交62.86万㎡,环比下降4.66%,同比下降29.49%。由于4月限签有所放宽,多个高价热销项目集中进入网签,导致成交量环比3月仅小幅下降。而4月东莞公寓成交1617套,尽管环比下降13.44%,但仍保持较高的热度,又因东莞公寓以商业性质公寓为主导,反映商业公寓不受限购限贷,逐渐成为投资。4月公寓成交比较突出的项目代表有碧桂园帕克诺雅456套、汇星商业中心119套、万润广场69套、塑金国际54套等。另外,别墅受制于限购限贷限签,成交持续低位放量。

公寓后市将大增

从新开工进度来看,卓越蔚蓝岸、碧桂园东江月、星河时代花园、时代水岸花园、盈滨半岛·9號公馆、鲁能公馆、晨熙花园、富盈华阳湖·月等8大项目或陆续有商务公寓推出,市场竞争将加剧,因此价格上涨也会受到牵制,预计商务公寓均价大幅上涨可能性不高,或会平稳运行。另外,目前广州、北京已出台相关政策打压商务公寓,若东莞商务公寓房价涨幅过快,也不排除调控出台的可能性。

业内人士表示,5月是传统的购房旺季,楼市新增供应量明显大增,其中品牌房企抢跑现象明显,且单盘推货量均比较大,这将有利冲淡部分客户观望情绪。从整体上看,预计5月楼市实际成交量环比4月会有所上升,房价走势继续趋稳。根据新政后市场变化,对开发商的营销策略建议有:一、营销回归本土,联动、推广、活动等系列措施从本土客出发。二、维护好非莞籍业主及客户,为后期营销做铺垫。三、市场回归自住属性,本土需求基数小,对价格预期需重新评估。四、从现在开始培育没有购房资格的深圳客和非莞籍客户,为购房资格提前准备。四、认清市场严峻性,现在正是出货的好时机,避免谨慎观望,应积极推货对冲冷清气氛,合理定价引导客户入市。

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