[摘要] 一季度,市场集中度大幅提高,购房需求向品牌房企项目集中。市场品牌集中度大幅提高,一季度全市商品房销售业绩排行前十的市场占有率合计为58.16%,其中碧桂园和万科业绩分别占全市的21.81%、16.01%。
一季度，市场集中度大幅提高，购房需求向品牌房企项目集中。碧桂园和万科抢跑明显，霸主之争尤为激烈，最终碧桂园业绩反超万科13亿元，坐上榜首之位，而各房企间业绩分化明显。
由于去年整体楼市火热令许多开发商业绩颇厚，今年一季度许多开发商心态偏向乐观，营销计划启动较慢，市场以顺卖居多。但知名品牌房企如万科、碧桂园等对后市走势把握精准，尤其节后反应相当迅速，明显加快加大推货抢跑。据东莞中原研究部监测数据显示，一季度碧桂园住宅新增供应量约44.55万㎡，占全市比重达36.9%，万科住宅供应量约17.86万㎡，占全市比重为14.8%，两者供应量已占全市供应的半壁江山。
一季度，碧桂园和万科抢跑明显，霸主之争尤为激烈，最终碧桂园以48.53亿元坐上榜首之位，远超万科12.91亿元。其中旗下多个项目成为吸金王，如沙田碧桂园吸金10.84亿元、松湖碧桂园8.31亿元、碧桂园帕克诺雅7.22亿元和虎门碧桂园6.23亿元。而万科主要靠万科中央公园、万科珠江东岸、万科中心、万科云城、南部湾万科城等几个项目揽金35.62亿元位居全市第二，排名全市第三名的广东珑远集团与万科拉开了25亿的距离。前十门槛明显降低至3.37亿元，同比去年一季度的8.34亿元降低了4.97亿元。市场低迷的形势下，诸侯竞争白热化，业绩分化明显。
值得注意的是，市场购房行为理性回归自住后，购房需求进一步向品牌房企项目集中，一季度住宅成交套数排名全市10中，有7个项目为品牌房企项目。市场品牌集中度大幅提高，一季度全市商品房销售业绩排行前十的市场占有率合计为58.16%，其中碧桂园和万科业绩分别占全市的21.81%、16.01%。
一季度东莞楼市量缩价稳
受春节因素以及调控政策的影响，今年季度东莞楼市供需双降，房价整体企稳。据数据显示，一季度，东莞住宅供应120.57万㎡、成交120.20万㎡，分别环比下降46.34%、25.25%，分别同比下降36.64%、60.46%；成交均价为15791元/㎡，环比下降0.23%。
随着政策调控继续收紧，预计开发商会加快抢跑推新，客户入市步伐将加快，二季度楼市供应有望持续活跃，成交量逐渐回升，房价走势整体趋稳。
●供应大幅放缓
今年季度东莞住宅新增大幅放缓，据东莞中原研究部数据监测显示，一季度，东莞住宅新增供应120.57万㎡，环比大幅下降46.34%，同比下降36.64%。整体来说，一季度东莞楼市供应呈现先紧后松，一方面，今年市场形势并不明朗，市场观望情绪较浓，多数开发商保持更着重于对去年的市场总结与对今年的计划拟定，在推货上保持按兵不动。另一方面，1月和2月受春节因素以及调控趋紧预期，且春节后楼市人气恢复缓慢，客户观望情绪较浓，开发商多持观望，暂缓推货，楼市供应较为紧张。另外，进入3月，春节气氛退去，北京、天津、青岛、珠海、佛山、东莞等20多座城市陆续收紧房产政策，楼市调控严厉空前，后市十分严峻。加上冲刺一季度业绩所需，许多开发商纷纷加快入市步伐，3月东莞出现鸡年波供应热潮。
3月出货良机，开发商纷纷推货跑量。据东莞中原研究部数据监测显示，2017年3月份，东莞住宅新增60万㎡，环比2月大涨158.69%，占2017年季度住宅供应量约50%，虽同比2016年大幅下滑，但依旧处于同期高位。随着春节假期的渐行渐远，项目来访量逐渐增加，再加上两会后对粤港澳大湾区规划的良好预期，东莞楼市热度出现升温之势。但与此同时，多城市楼市调控加码，东莞的政策调控预期也逐渐上升。开发商纷纷抓住这个两会利好、政策加码之前的窗口期推货跑量，推货热情十分高涨。
●成交大幅下跌
一季度东莞住宅成交持续下降，据东莞中原研究部监测数据显示，一季度东莞住宅成交120.20万㎡，环比下降25.25%，同比下降60.46%。不过3月份东莞市场成交明显升温，当月住宅成交65.94万㎡（合计6987套），按面积环比大幅上升220.99%，同比下降42.77%。
业内人士表示，一季度住宅成交大幅下跌，一方面，受春节假期、供应低迷影响，市场观望情绪浓，楼市人气冷清，成交较为冷淡，1月和2月住宅楼市成交持续低位放量。另一方面，在政策调控趋紧的形势下，部分客户看跌房价，新一轮观望情绪形成，同时二手房市场对一手房客户分流明显，也造成一季度楼市整体成交减弱。而3月成交量大幅上升，是因为大量新品供应刺激需求释放。另外，随着多地城市限购加码，部分客户担心东莞会跟进而失去购房资格，明显加快入市步伐。其次、两会利好及粤港澳大湾区利好规划刺激，投资需求升温。
●房价整体平抑
一季度，东莞政策调控效果明显，大部分开发商以稳价跑量为主，全市房价整体得到平抑。据东莞中原研究部监测数据显示，2017年一季度东莞住宅成交均价为15791元/㎡，环比下降0.23%。而3月东莞住宅成交均价16103元/㎡，环比上升4.10%，其中，普通住宅成交均价15742元/㎡，环比上涨5.96%。在粤港澳大湾区规划的良好预期下，东莞楼市热度上升，成交均价继续上涨。
据悉，1月由于受春节放假影响，大部分项目保持稳价跑量。进入2月，不少开发商为试探市场或聚拢人气，推出部分特价房，大部分项目促销效果良好，反映市场需求尚旺，只要价格优惠达到客户心理预期即买。接着2月底至3月，陆续出现不少项目调低部分单位的备案价格，特价房促销现象明显增多。个别项目价格由于折扣大，成交量喜人，反映价格依然是快速走货的关键因素。
●后市将持续活跃
在多地政策一片收紧下，东莞相继跟进，政策收紧将导致部分需求受压抑，加上东莞后市潜在供应量比较大，预计调控下开发商会加快抢跑推新，二季度楼市供应有望持续活跃。据东莞中原研究部不完全统计显示，预计4月推新的项目分别有万科金域缇香、光大山湖城、富通旗峰公馆、金地湖山大境、保利锦城等，楼市供应持续活跃放量，有利刺激市场成交。
同时，由于多地热点城市限购政策从严空前，加剧东莞限购政策加码的预期，短期恐慌入市现象会增多。深圳客加快向莞外溢，东莞本地客持续接盘，市场成交有望升温。而随着政策调控继续收紧，后市形势逐显严峻，预计越来越多开发商会达成共识先走为上，预计二季度楼市供应节奏加快，新品供应充足，客户入市步伐加快，预计二季度成交量逐渐回升。价格方面，3月出台的限价政策会逐渐发挥作用，在政府的严控下，预计房价走势整体趋稳。
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