[摘要] 东莞城区作为经济发展成熟、区位及交通无缝对接完善的城区片区，成为深圳客购房投资的新目标。另外，城区片区也是万科及碧桂园等品牌开发商重点开发的区域，品牌效应亦吸引不少本地客加入购房行列。今年城区将有多个新盘抢滩入市，供应以公寓产品占大头。主城区市场供应紧张，房价坚挺。
东莞城区作为经济发展成熟、区位及交通完善的城区片区，成为深圳客购房投资的新目标。另外，城区片区也是万科及碧桂园等品牌开发商重点开发的区域，品牌效应亦吸引不少本地客加入购房行列。今年城区将有多个新盘抢滩入市，供应以公寓产品占大头。主城区市场供应紧张，房价坚挺。
深圳客开始寻求新目标
自2016年以来，随着东莞房价不断攀升，受深圳客青睐的临深片区及松山湖片区房价更是不断刷新高，在房价上涨空间收窄下，深圳客开始寻求房价相对较低且具备投资潜力的区域。此时，作为经济发展成熟、区位及交通完善的城区片区，成为深圳客购房投资的新目标。另外，城区片区也是万科及碧桂园等品牌开发商重点开发的区域，品牌效应亦吸引不少本地客加入购房行列。
据合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，2016年主城区供应4102套，同比缩减52%，签约套数5373套，同比减少56%，均价15015元每平米，同比增长38%。在五大片区中，市区供求比仅0.76.相对而言，临深片区供应充足，供求比高达1.12.
业内人士表示，自深圳“3·25”新政以来，深莞楼市逐渐进入调整期，外溢在莞的深圳客购房心态回归理性。但在东莞政府有意放缓土地供应的基调下，东莞土地出现地王频出的盛宴。一方面是开发商长期看好东莞市场而高价拿地，另一方面，地王效应刺激大量购房者加快入市步伐。同时，值得注意的是，杭州、南京、福州、北京等一线及二线热点城市纷纷开始或加深调控楼市的力度，作为房价及地价屡创新高的东莞而言，政府调控预期不断加紧，房企加快签约流程，市场风声鹤唳，导致客户恐慌入市情绪滋生，提前释放购房需求。
不同类型公寓刺激投资客入市
东莞是一个外来人口居多的城市，由于人口流动和土地资源之间的需求矛盾一直在加大，所以东莞刚需户型成交占比大。据了解，2016年前10月，主城区除了100-120平方米刚需户型成交量在1000套以上外，60平方米以下的公寓成交量排名第二，也达到1033套，除了主城区公寓供应量大外，主城区商业、生活配套完善，吸引很多年轻白领投资过渡性住宅。相对于镇区来说，主城区的公寓优势比较明显。公寓由于定价相对较低，一定程度上也拉低了主城区整体均价水平，使得主城区房价仅在1.5万元/平方米左右。另外，去年前10月主城区200平方米以上的住宅仅成交98套，超过200平方米的大户型豪宅由于总价高，销售相对比较困难。受到新政影响，大户型豪宅未来成交可能继续下降，降价的可能性也比较高。
由于改善产品面积较大且房价持续上涨，客户购房成本增加以及入市门槛提高，造成改善需求释放受阻。加上深圳投资客退潮后，目前来莞置业的大部分属于刚需自住客，这也是导致“刚需户型吃香，改善户型成交放缓”的原因之一。
在近年来楼市热度持续高企下，房价不断攀升，投资需求进入释放“窗口期”，加上东莞在售公寓产品众多，且复式、loft及soho等不同类型公寓层出不穷，刺激投资客入市。而由于公寓产品更容易控制总价，且一些公寓项目地段位置比较优越，又吸引了大量深圳客抢购。今年城区供应以公寓产品占大头，约5千套左右，若加上目前库存2千套，今年城区公寓待售货量非常庞大，去化压力剧增。
品牌房企看好城区
根据《东莞市城市总体规划（2016-2030）》草案公布中心城区范围包括莞城、东城、南城、万江4个街道，仅222.4平方公里！2015年东莞市政府已表示，东莞城区滨江两岸不再批住宅用地，2016年仅有1块住宅用地拍卖，可见中心区域的住宅项目供应量很少。
而主城区土地资源稀缺，一直制约着主城区房地产的发展，不过，随着主城区三旧改造项目纷纷开工建设，未来主城区供应量会明显增加。据了解，碧桂园Park Royal、碧桂园城央壹品、世博天林名苑等多个三旧改造项目将陆续入市。此外，在主城区三旧改造项目的品牌开发商除碧桂园外，还有中天、万科、富通、置荟星城等多家品牌房企，这些三旧改造项目多位于中心城区位置，且体量不小，购房者可选择的房源大增。
今年临深片区仍是供应主力，中心城区有望迎来“供应井喷”。据了解，今年城区将有多个新盘抢滩入市，分别包括万科中天城市、金地艺境水岸花园、凯晟景园、城南四季、阳光城天地商务中心、碧桂园东江月、寰宇汇金中心、保利珑远国际广场、万科城市财富公馆等项目。在价格方面，虽然目前主城区市场供应紧张，房价坚挺，但随着今年大量新盘入市放量,主城区市场价格仍然有调整的空间。
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