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无条件的房屋产权续期 将面临三个问题

东莞日报     2017-03-20 11:04

[摘要] 日前,全国两会期间,高层就“房屋产权70年到期”问题做出了回应:可续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。同时强调,国务院已责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。

日前,全国两会期间,高层就“房屋产权70年到期”问题做出了回应:可续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。同时强调,国务院已责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。

正式宣告房屋产权“无条件续期”和“永久性产权”,打消了国民心中的顾虑;将制定相关法律予以保障的说法,也给全国民众吃了一颗“定心丸”。然而,房屋产权续期问题关系到亿万家庭的切身利益,应出台相关政策或法律确保相关回应变成现实。

从当前看,房屋产权续期主要受三个因素制约:一是房屋产权与土地使用权的分割性。即房屋产权的永恒性与土地使用权70年年限存在矛盾,让民众担忧土地使用权到期后房屋产权的归属。二是《物权法》与国有土地出让政策条款的不兼容性,即《物权法》第149条规定住宅建设用地使用权届满的,自动续期,但没有明确规定续约是无偿的还是有偿的。三是现有法律法规与房屋产权续期存在一定矛盾。如《宪法》第10条“城市的土地属于国家所有”和《土地管理法》第8条“城市市区的土地属于国家所有”,若房屋产权无限期续期,则必然会颠覆现有法律规范。

基于上述因素,让房屋产权续期政策落地须着重解决三个问题:

其一,实现土地使用权与房屋产权的时间配套,为房屋产权自动续期创造先决条件。即今后不能把土地产权70年和使用权70年及“房屋的所有权”和“土地的使用权”混为一谈,将土地使用权与房屋产权年限捆绑一起,从两方面做到时间一致:一是规定只要房屋没有遭遇地震、洪灾、火灾等破坏灭失之前,房屋产权就永久存在,土地使用权亦应与之配套具有永久性;如此才能确保“国有土地使用权证”和“房屋产权证”年限一致,使国有出让土地上的商品房体现“永久性”这一重要商品属性,让民众放心购买和居住,也能发挥一定的投资作用。二是开发商取得出让地开发权之后,国家应给予商品房建筑时间,尽量使所建商品房使用权与土地使用权保持一致。

其二,修订和完善《物权法》,为房屋产权续期奠定制度基础。我国《物权法》相关条款虽对住宅建设用地使用权期限届满做出了自动续期的规定,但国家尚未出台实施细则,既让国土部门无从下手,也难消民众心中疑惑。由此,中央政府应及时出台《物权法》具体实施细则,并体现《物权法》“恒产恒心”的司法宗旨,把保护民众住房财产权当做第一要务,增加“建筑在国有出让土地上的商品房或居民自建房,在土地使用权到期后可自动、无偿续期,房屋产权也是无偿、自动续期”条款,消除《物权法》中的模棱两可。尤其,土地使用权到期后房屋产权无偿延期,才使房屋产权续期有价值和意义;相反,如果有偿延期,等于第二次交纳土地出让使用费用,当然会加重民众负担。

其三,修订现有与房屋产权续期的法律法规,为房屋产权续期消除法律障碍。之前,国土部曾正式表态,拟采用“两不一正常”过渡性办法处理已到期房屋产权,但没有明确的法律规范,充其量不过是一剂“镇痛药”而已。为此,要打造好房屋产权自动续期这项民生工程,应对我国《宪法》《土地管理法》进行修订和补充,比如,《宪法》中第10条规定“城市的土地属于国家所有”,《土地管理法》第8条规定“城市市区的土地属于国家所有”,可在这些内容条款之后新增“出让给居民住宅用地的使用权可无限延期或具体年限之后自动续期”等条款,从《宪法》上保证房屋产权自动续期,消除法律模糊误区;同时,为不颠覆现有土地国有的性质,可在相关法律条款中再新增“出让给居民住宅用地的土地使用权限延长,国家可通过开征房产税等方式予以弥补。”如此,征收房产税便成了“有法可依”的合理之举,也会消除民众对房产税的疑惑。

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