[摘要] 东莞商务公寓大行其道:近两年来供应一直青黄不接的主城区,在2017年将迎来不小的供应量,据东莞中原市场研究部提供的数据,2017年东莞中心城区商品住宅新增建面约计134万平方米,是近年来城区住宅新增供应的高位。
近两年来供应一直青黄不接的主城区，在2017年将迎来不小的供应量，据东莞某市场研究部提供的数据，2017年东莞中心城区商品住宅新增建面约计134万平方米，是近年来城区住宅新增供应的高位。而近年来大行其道的商务公寓，或将成为新增供应的一大主力。
2017年公寓潜在供应超万套
据东莞某市场研究部提供数据，2017年东莞全市有近20个项目推售公寓产品，潜在供应量预计破万套，其中中心城区占据半壁江山，潜在新增供应商务公寓超过5000套，竞争激烈。
记者了解到，2017年仅城区就有碧桂园东江月、城南四季、泰禾新天地、寰宇汇金中心、保利珑远国际广场、阳光天地商务中心、卓越中寰等7个全新项目有公寓单位供应，其中阳光天地商务中心以公寓为主打，供应量超1500套。寰宇汇金中心和保利珑远国际广场的公寓供应量也达到700套以上。而据开发商介绍，卓越中寰的产品构成也是以公寓为主打，泰禾新天地的公寓供应量也达到500套左右。此外，2016年已经开盘入市的碧桂园帕克诺雅后续公寓供应量也在700套以上。
2017年潜在供应量已不在少数，2016年的存量却也不少。据数据，截至2016年12月31日，东莞公寓库存量为57.50万平方米，加上新增供应，总供应量超过82万平方米，高于2016年的公寓供应量，如果按过去12个月的去化速度，消化周期至少需要一年。
需要关注的是，此前的东莞公寓产品投资热中，房企为达到快速销售的目的，市场多为小面积、低总价传统产品，而近一年随着地价上涨及项目竞争的差异化，为提升产品溢价能力，可居住可办公的LOFT公寓成为开发主流，其个性的独立空间、可满足简单居住需求及办公等优势，越来越受客户欢迎。这一趋势在2017年也得到体现，记者了解到，2017年新增供应的公寓产品也多为LOFT公寓，传统平层公寓供应相对较少。
商务公寓占比大
记者观察到，2017年不仅公寓潜在供应多，而且多为商务性质，即商务公寓。
东莞某市场研究部提供的数据表明，近三年来东莞商务公寓大行其道，2016年更是供需两旺创新高，供应与成交占全市公寓的比重分别为88%和74%。
商务公寓占比大并非没有原因。合富辉煌东莞公司发展研究中心副总经理李兴旺向记者分析表示，前两年东莞出让地块大多提高了商业比重，这些商业体量需要开发商做好规划去消化。而从目前东莞整体供应来看，商铺体量不小，商业氛围仍需要培育。而写字楼供应则显得过大，仅南城总部经济基地的写字楼供应量已经需要相当长的时间去消化。对于开发商而言，较受投资客接受的公寓无疑是消化商业体量的较好选择。
东莞某市场研究部也分析认为，近年来由于政府推出地块商业性指标较多，同时商业经营压力较大，许多开发商将地块商业指标建成商务公寓，甚至设计成为大面积产品。
有开发商相关营销人士也向记者表示，受到地块指标影响，近年来东莞商务公寓的供应确实不在少数，甚至出现了一些大面积的商业性质居住产品。但从整体而言，商业性质产品还是受到了首付高、贷款年限短等因素的限制，大面积产品去化速度明显不如小面积产品，因此，开发商在规划产品时还是更倾向于选择小面积的商务公寓。
竞争加剧，走货要快定价需合理
2017年公寓供应放量已经是不争的事实，尤其是城区。供应放量之下，免不了会出现竞争。行内人士向记者表示，2017年公寓市场的竞争不可避免，开发商需在差异化和合理定价方面多做考虑。
一城区纯新盘开发商营销负责人告诉记者，该项目的产品结构是以公寓为主，在销售思路上，将合理定价，快速周转。“我们的价格不会定得太高，走货为主。”
寰宇汇金中心相关负责人也向记者表示，该项目公寓总货量逾2000套，2017年入市的预计超过700套，在销售思路方面，也是会以跑量为主。
业内人士向记者分析表示，公寓供应放量，必然会使2017年的公寓市场呈现较为激烈的竞争态势。但从近年来的市场反应来看，公寓市场的竞争也不会过于白热化，这主要有两方面因素：一是东莞住宅限购，商业公寓不限购不限贷，将成投资客关注新热点；二是2017年公寓供应多集中于地段的项目，不少项目位于轻轨沿线站点，是投资客青睐的地段。相对而言，如果开发商想快速跑量，那么合理的定价是必须的。
李兴旺则向记者表示，2017年入市公寓不少是新入莞房企的项目，或纯新项目，房企从品牌打造和长远发展角度，在定价方面也会趋向合理化，以求开盘取得高去化率，好地段的公寓产品，同样值得关注。
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