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2016年东莞住宅成交先扬后抑 成交1320亿均价13687元/㎡

羊城晚报   2017-01-19 16:06

[摘要] 2016年东莞楼市可谓“冰火两重天”,上半年深圳客大幅流入,东莞楼市成交异常火爆,日光盘频现,房价飞涨

2016年东莞楼市可谓“冰火两重天”,上半年深圳客大幅流入,东莞楼市成交异常火爆,日光盘频现,房价飞涨,9月迎来史上强地王潮,但10月东莞政府首次出台限购政策,同时实行限贷限价,东莞楼市受此影响,“刚需观望、改善受伤、投资退潮”,市场成交量大幅下跌。从整体上看,2016年全年东莞住宅市场成交额达1320亿元,同比增幅30%,成交量964.19万㎡同比下跌7.13%,成交均价13687元/㎡同比上涨40%。

住宅成交 “先扬后抑”

据东莞某地产研究中心监测数据显示:2016年东莞商品房成交1078.25万㎡,同比2015年下降2.65%,同比2014年上升57.49%。其中住宅成交964.19万㎡,同比2015年下降7.13%,同比2014年上升62.51%;数据表明2015年住宅市场成交从高位小幅回落,非住宅成交增长明显。

受政策宽松刺激,外加股市低位、深圳房价加速上涨,2016年东莞住宅楼市成交继续高位运行,但同比2015年高位有所放缓,全年呈现“先扬后抑”的走势,其中供应紧缺是制约需求释放的大原因。2016年东莞控规调整耽误了许多项目工程进度,新增供应减慢,而上半年楼市成交异常火热,库存消化速度较快,供应明显跟不上。其次,10月后东莞政策收紧抑制需求释放,市场观望气氛浓厚,楼市成交加速大幅降温。

第四季度市场大幅降温

从月度走势看,自2016年初开始,市场延续2015年的火热态势,1月份东莞住宅楼市成交量以146.76万㎡创下历史新高,接着2月春节市场成交呈现常规性转淡,但春节后市场回暖速度很快,成交持续保持火热势头,日光盘“遍地开花”。从深圳出台3·25房产新政后,重点热点一二线城市陆续跟进收紧政策,市场观望情绪逐渐蔓延至东莞市场,加上东莞房价高升后,刚性需求受抑制,深圳客投资回归理性,三季度东莞楼市开始发生调整,深圳客成交比例出现下滑。进入10月,东莞楼市迎来重磅一击,东莞首次出台限购政策同时实行限贷限价,楼市速冻。一方面,东莞实行限购导致部分客户失去购房资格,另一方面,限贷收紧导致客户购房门槛提高,尤其是多家银行对144m2以上住房要求首付款比例不低于6成后,严重扼杀了许多改善及投资客户。受新政影响,市场观望情绪加重,客户购房行为趋于谨慎并回归理性,第四季度东莞住宅楼市成交大幅降温。

二线镇区迅速走热

过去,深圳客向莞外溢置业主要选择靠近深圳的塘厦、凤岗、虎门、松山湖等临深一线区域,但随着临深房价上涨太快太高,部分深圳客购买力渐遇瓶颈,只有向离深圳较近或交通通达性好的价格洼地转移,常平、大岭山、沙田、道滘、麻涌等二线镇区乘势而上对接旺盛的深圳外溢需求,迅速走热。

2016年,深圳房价依然高企不下,而东莞临深房价不断高升,又受三级转介推动作用,许多深圳客纷纷向东莞的其他价格洼地深入,除了大岭山、常平、沙田、道滘等二线区域吸引了大量深圳客外,石龙、桥头、企石、东坑、望牛墩、横沥等镇区也吸引了不少深圳客前往,2016年深圳客已渗透东莞全城,身影在东莞无处不在。据东莞某研究监测数据显示,虎门镇一马当先,以93万㎡位列全市榜首,区域内的南部湾万科城、万科云城和虎门碧桂园均深受广大深圳客和虎门客青睐,成交量惊人,分别成交3172套、1068套、1049套。另外,长安长期供应短缺而虎门放量剧增,许多长安购房需求外溢至虎门,也是推高虎门成交量的重要原因之一。

别墅和公寓成交创新高

据了解,2016年股市低位震荡赚钱效应弱,经济低迷生意难做,资产荒下,大量投资资金流入向好的楼市。深圳限购不放松且房价快速上涨,在莞深融城加深加快的形势下,深圳客看好东莞房产潜力,促使大量资金不断涌入东莞楼市。据东莞某研究部监测数据显示,2016年东莞别墅和公寓分别以132.35万㎡、81.90万㎡刷新历史新高,同比2015年涨幅分别为14.08%和77.10%。

此外,受宽松政策支撑,2016年东莞楼市刚需、改善及投资产品齐头并进,成交量均保持在较高位水平运行。但值得注意的是,受低首付低利率以及二胎放开等宽松政策刺激,改善需求逐步抬头,尤其东莞本土改善型购房需求正在加快入市,2016年改善产品成交15835套,同比去年增长5.26%,其占全市的比重也从15.88%提高至17.43%。而随着东莞房价不断高升,本土购买力严重脱钩,深圳刚需购买力也渐遇瓶颈,刚需释放受抑制,成交明显放缓。据东莞某研究部监测数据显示,2016年刚需产品共成交52702套,同比去年大幅下降14.90%,其占全市比重也随之骤降了7个百分点。

144㎡以上产品很“受伤”

自东莞出台10·6新政后,农行、中行、建行等多家银行响应中央调控精神并严控风险,纷纷对144㎡以上的住房首付比例提高至6成,严重打击了豪宅及别墅投资客,但改善自住需求也因此中枪。据东莞某研究部监测数据显示,第四季度144㎡以上的住宅产品成交量连续三个月大幅下滑,于12月创近四年新低(除2015年春节外),其占全市的比重也同步大幅下降,从先前的13%跌至5%。

随着供应大幅放量,2016年经济型别墅成别墅市场大主流。在供应大幅放量的前提下,经济型别墅凭借“低总价”和“高性价比”的优势持续走热,2016年东莞经济型别墅(250㎡以下)成交3355套,占全市的比重高达63%,经济型别墅正式成为别墅市场大主流。

2017年成交或先抑后扬

东莞某地产研究中心表示,2017年上半年,性楼市政策预计仍未松动,需求受抑制,市场观望氛围仍然较浓,预计成交量不会有太大的突破或改变。下半年,预计政策有所缓和,受压抑的购房需求会陆续释放,市场成交量或在第三季度大幅提升,全年成交呈现“先抑后扬”态势。2017年楼市成交将回归价值,成交主要集中在品牌开发商项目,具有配套地段、资源、交通价值的项目中,而其他项目基本上成交比较难。回顾2016年年底,能跑量的大部分是品牌开发商项目,而其他项目即使降价也难出货,这现象已经很明显反映出客户十分理性,购房回归价值。

东莞合富置业市场部表示,2017年上半年尤其季度市场持币观望氛围较浓,成交量低迷,整体房价处于滞涨态势。开发商为业绩考虑将房价预期维持平稳,部分楼盘房价将小幅向下微调。2017年5月始,市场经历了约7个月调整后,观望氛围将明显减淡,楼市成交量将会出现明显回升,房价将稳中有升。

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