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莞允许流转集体土地抵押加快地铁1号线建设

东莞时报   2017-01-11 11:05

[摘要] “我很开心今年我们的政府工作报告把促进房地产市场平稳健康发展写进去。这对稳定东莞房价,促进房地产市场健康发展有了保障。”

“我很开心今年我们的政府工作报告把促进房地产市场平稳健康发展写进去。这对稳定东莞房价,促进房地产市场健康发展有了保障。”市政协委员、民建东莞市委会委员谢晓明在昨日下午的分组讨论中,提到房地产市场以及不动产登记的相关问题,他提交了《关于解决不动产登记过程中影响企业群众利益的几个问题的建议》,针对新政策中出现的部分问题,提出了建议。

现状:

不动产统一登记 历史遗留问题凸显

谢晓明来自市房管局,由于工作关系掌握了很多新的不动产登记带来的部分影响的信息。如群众已办理房产证存量商品房不能交易过户。由于历史原因,我市个别存量商品房存在不符合登记规则的问题。例如超出原批准用地红线、建筑物跨占不同宗地;或土地用途与房产用途不符,与规划批准用途不符;以及使用年限不符,如多宗土地拼接为一宗项目,项内各宗土地的使用年限各不相同;项目属性不明,如缺少商品房立项批复文件,没有分割销售许可,房改房与商品房混杂,同一宗项目内包括出让和划拨甚至集体土地等多种属性土地等。以上不同情形可能互相交叉竞合,同一项目楼盘可能同时存在多种不合规情形。特别是在房地产开发起步较早的镇街更为明显。

二是企业已流转的集体土地及其上盖房屋不能办理抵押登记。不动产是企业的重要资产,不动产抵押是企业融资的主要渠道。不动产统一登记实施后,登记机构已暂停办理集体土地及地上建筑物抵押登记,造成较大反响。

建议:

允许流转集体土地抵押登记

对以上存在的问题,谢晓明提出了几点建议。

他认为应该围绕强化金融扶持,有效支持实业的目标,对不动产抵押登记的审查方式、适用范围进行研究,在不明显违反法律的情况下进行改革:

一是允许已经流转的集体土地进行抵押登记。结合我市经济社会发展现状,集体建设用地占比较大,其中不乏大型重点投资项目,企业转型升级融资需求迫切。因此建议允许原来已经抵押登记的集体土地可以继续抵押,其他方式使用的集体土地,按法规办理流转出让手续后方可抵押。

二是放宽地上建筑物合法性审查。由于历史原因,我市相当一部分建筑尚未办理“房屋产权证”甚至未办理报建手续,不符合房地一并抵押、违法建筑不予登记的规定。建议适当放宽审查。由抵押双方自担风险,由双方书面申请仅将经合法登记的不动产权纳入抵押登记范围,并在不动产权证书上明确注明地上建筑物权瑕疵。

妥善解决历史遗留问题

从近期看,他建议市政府及相关职能部门对问题楼盘作出“特事特办”的特殊处理。对存在历史问题的存量商品房,由项目开发商或原投资建设单位出具承担后续整改责任的书面承诺,或明确相关行政主管部门的监管职责后,允许购房群众按原登记产权状况办理过户、抵押等登记。

谢晓明说,目前,河南省、河北石家庄、湖南郴州、广东惠州等地区已出台相关的解决措施,可以借鉴研究后制定细化的操作办法。

从长远建议,追本溯源逐步完善历史用地规划报建手续。不动产登记只是对不动产权属和状态的确认,不能依法登记的问题,实际上不仅是登记部门的职责,更是上游有关部门需要把好关的问题。建议将不动产历史遗留问题作为我市深化改革的主要课题,以市委深改组的名义研究和制定相关政策,就处理不动产登记历史遗留问题,按照不同的时间节点、不同的政策背景、不同的房屋性质,来追补、完善发改、规划、土地、住建、消防、房管等部门相关审批手续出台具体指导意见,彻底消除不动产登记隐患。同时,对各部门确实由于政策监管原因无法补办相关证照的,建议考虑由市委市政府“兜底”特事特办对历史遗留问题予以追认。

充分做好应对可能带来的冲击。要做好应对不动产登记产生的行政复议、行政诉讼、国家赔偿、责任追究的冲击准备,适当时候考虑建立赔偿基金,树立政府担当形象,做好舆论引导和风险评估、控制,及时回应市民诉求,解释政策和历史遗留问题,大限度降低因登记错误造成的社会影响。

关注:轨道交通

今年市政协委员提交的提案中,有多份提案关注到东莞轨道交通建设。市政协委员陈雪昕认为,东莞的轨道交通整体分担率不高,骨干作用难以发挥。建议要加快轨道交通建设,重视接驳问题。

现状:

轨道交通整体分担率不高 沿线站点接驳设施不完善

2016年5月27日,东莞轨道交通2号线正式开通试运营,标志着东莞正式跨入了“地铁时代”。经实地走访、调查研究,已开通的东莞轨道交通2号线以及我市城市轨道交通的规划建设方面还存在一些问题。

东莞的城市轨道交通不同于一般城市的地铁系统,其定位为区域快线,以跨组团快速联系功能为主,平均站间距约3公里,可达区域有限,日常通勤、商务、购物、娱乐出行服务功能稍弱。根据全市交通调查数据,东莞城市轨道交通分担率仅为0.5%,轨道交通要成为城市客运交通系统的骨干仍有较大的提升空间。

长期以来,东莞对轨道交通的规划重点集中在大运量的城市轨道交通领域(地铁、轻轨等),对上层次的国家铁路、城际轨道的规划相对被动,对下层次的中运量轨道交通(有轨电车、单轨等)规划滞后,多层次、一体化的轨道交通系统难以形成,整体系统效益难体现。

此外,东莞轨道交通建设进度缓慢,周期较长,后续线路建设进度脱节,轨道交通网络效益难以发挥。

目前地铁2号线沿线站点交通接驳设施尚不完善,轨道交通与常规公交存在线路重叠、换乘站点错位等问题,两者协调有待提升,一体化公交体系有待建立。

建议:

加快地铁1号线建设进度

提案建议尽快启动新一轮的《东莞市轨道交通网络规划》修编工作,重点关注赣深高铁及其联络线、中虎龙城际、深莞城际快轨等区域性轨道的线位规划问题,东莞与周边城市特别是广州、深圳的轨道衔接协调问题,中心城区、松山湖、虎门长安地区等重点区域轨道网络加密问题,以及中运量轨道交通的规划建设问题。

针对东莞轨道交通建设滞后问题,建议加快东莞轨道交通1号线建设进度,尽量压缩建设周期争取早日建成开通。适时启动轨道交通3号线,谋划启动中心区加密线建设,早日实现东莞城市轨道网络化运营。尽快启动新型中运量轨道交通(有轨电车、单轨、中低速磁悬浮或BRT等)试验线建设,补充完善骨干轨道交通网络。

协调与常规公交运营问题

陈雪昕委员在提案中提到,为解决轨道交通接驳问题,建议研究发展专门提供站点接驳服务的社区微公交系统,扩大轨道站点服务覆盖范围,吸引更广泛的人群使用轨道交通出行。此外,在旗峰公园站试点基础上进一步扩展公共自行车覆盖站点范围,同时考虑引入新型的共享单车系统,解决轨道交通“后一公里”的接驳问题。

针对轨道交通与常规公交的运营协调问题,建议结合公交体制改革和“大交通”发展方向,建立一体化公共交通运营机制,包括线路运行调度一体化、换乘站点布局一体化、票务票价一体化等。

针对轨道交通与其他交通设施管理职能分散的问题,建议成立统筹协调管理机构,从规划、设计、建设、运营、管理等各环节实现不同交通设施的建设主体和管理职能的统筹协调,真正实现轨道站点周边设施一体化。

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