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东莞楼市开念“紧箍咒” 楼价难翻“筋斗云”

东莞时报   2016-12-30 11:05

[摘要] 今年国庆前,不少深圳投资客涌入东莞炒房,从而导致东莞房价水涨船高。在此市场背景下,东莞自10月7日起,实行“限购限贷”楼市调控政策,可谓史上严。

今年国庆前,不少深圳投资客涌入东莞炒房,从而导致东莞房价水涨船高。在此市场背景下,东莞自10月7日起,实行“限购限贷”楼市调控政策,可谓史上严。

国庆前,南城购房者小肖为买房的事情忙得焦头烂额,他看了几个月还没买到房子,不是价格太高,就是业主不愿意卖。国庆后,东莞楼市调控新政出台,小肖淡定了很多,“以前一天接十几个中介的电话,现在几天才接到一个。楼市调控政策出台后,我一下子轻松了,春节后再看房。”

今年上半年,一二线城市房价一路走高,东莞也不例外。各地“限购”的靴子在“十一”长假前后纷纷落下,而且掷地有声。“几家欢喜几家愁”成了东莞楼市新政后的真实写照:刚需客从着急买房变成淡定观望,投资客从抢到房的高兴变成房价下行的担忧。这一轮的楼市调控政策让买卖双方进入了观望当中,有人看涨有人看跌。

楼市新政后购房者变得淡定

南城市民小肖,是一名改善型购房者。限购政策出台前,他为买房的事情经常感到焦虑。在限购政策出台后,小肖买房的心态从着急变成了淡定,甚至打算再观望半年再考虑买房。

在限购出台前,东莞上演着种种疯狂:在土地市场,众多外来品牌房企进入东莞抢地,9月连续拍出7个高价地块,楼面地价全部破万;一手市场,2014年之前,东莞房价较为平稳,而2015年累计涨幅15%,而2016年东莞各镇街房价全面上涨,2016年前9个月,东莞住宅均价累计涨幅达47%。

在新政出台前,房价一路飞涨,到了今年9月份,他发现“买不起了……”他甚至开始考虑做个“在镇街生活到城区上班”的人。于是,利用节假日去看了道滘、石碣、厚街等周边镇街的新盘。可是他又心有不甘,“毕竟自己的朋友圈子都在城区”。

今年10月6日,东莞市人民政府办公室下发了《东莞市人民政府办公室进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》。自2016年10月7日起,在本市行政区域内,拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房;对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,以及拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停向其销售新建商品住房。

调控一出台,市场马上降温。这也直接体现到一手房的成交量上。东莞市统计局官方数据显示,新政实施前,9月,全市新建住宅网上签约销售8559套,均价为15814元/平方米。新政后,10月,全市新建商品住宅网上签约4975套;11月,全市新建住宅网上签约3696套,均价为15877元/平方米。

备案制度重启 房价更透明

上个周末,在莞城某楼盘市民莫女士指着售楼部的房源公示牌对同行的朋友说,“你看,这个楼盘的可售房源、房屋单价、折扣和总价等相关信息都标识得很清楚。”

新政此前,楼盘现场可是没有这个公示。莫女士说,自己想了解房价,只能问售楼员,即使是问了,关于待售房源的信息,售楼员往往是半遮半掩。

从2015年底开始,东莞房价迎来一轮快速上涨。今年4月初,在大朗和南城某些楼盘销售现场,都出现开发商坐地起价,同一天,上午和下午同一楼盘价格差达几千元,引起购房者不满。

针对上述的问题,市发改、住建联合房管部门对房地产开发企业的价格行为实行联动监管。楼市新政出台后,东莞房管局发布了《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》。

细则规定,房企要充分考虑商品住房项目开发的综合成本以及产品的市场定位等,合理制定商品住房销售价格。商品房销售明码标价,商品房实际成交价格浮动幅度超过15%,无法进行网上签约程序。

此外,重新调整销售价格的,开发商应在上次备案2个月后再申请办理。楼盘取得预售许可证或现售备案证书后,应在10日内一次性公开全部销售房源

对于住房价格备案制度的重启,东莞房地产行业研究人士李先生拍手称好。他认为,价格备案可完善房地产交易制度,做到公开、透明,保护购房者利益,减少纠纷。

规范楼市秩序 政府在行动

本轮房地产调控的另一个重点是,规范住房市场秩序,严厉打击违法违规交易行为。

在楼市火热的时候,有的中介公司门口除了摆放二手房源,还有不少一手房源的海报。如今,东莞不少中介公司的广告从橱窗上撤了下来,显得格外冷清。

这一变化,东莞南城城市风景步行街的小猪班纳服装店的店员陈小姐印象十分深刻,“这条街有十来家中介公司,上次他们自己清理广告的时候,我也看到了,这些二手房的信息是该整治了。要不然,贴在中介公司橱窗和门口广告牌上的笋盘,永远都是已售房源。”

记者了解到,本次调整政策里有提及“市住建、国土、房管、工商、发改、金融、宣传等相关职能部门要各司其职,规范房地产市场信息发布和房地产销售行为。”

数说

1.住宅日均网签量:新政实施前,9月至国庆期间,住宅日均签约332套,市场成交量处于旺销水平。新政后,日签约量骤降。11月住宅日均签约量不足100套。

2.区域房价:新政满月,全市32个区域,仅有5个区域的成交量上升,27个区域成交量下跌,下跌幅度均超过30%,望牛墩、茶山、黄江、大岭山、横沥、石排成交量跌8成以上。

3.销售率:新政后,东莞多个住宅项目开盘的销售率不足5成,楼盘成交降温明显。

众说

限购并不像很多人担心的那样,对抑制投机仅有短期效果,反而具有其政策层面上的积极意义。只是,限购政策其积极的一面需要充足的施行时间来予以保证,由此才能稳定市场参与者的预期,尤其开发商对价格的预期。降温的市场表明,楼市调控正在逐渐显效。

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