[摘要] 转眼间,一年即将过去。
转眼间，一年即将过去。
回顾2016年中国房地产，你脑海里先浮现哪个词？“涨价、地王、调控、降温……”成为2016年东莞楼市关键词的背后，“你买房了吗？”一句朋友间简单的问候语从另一个侧面反映了2016年楼市的变化。
回顾这一年，东莞楼市剧情跌宕起伏，让人眼花缭乱。如果要对过往一年进行梳理总结，以下八大关键词，帮助你看清今年东莞楼市的变化。
关键词1 税费下调
契税、营业税下调 二手交易成本减少
2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》。对个人购买家庭住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
东莞自今年2月22日开始正式执行《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，该通知取消了对容积率和交易单价的限定，不再以容积率和单价来区分普通住房或豪宅，而是按照住房面积来进行计税。也就是说，无论房价多少，对于购房者的税率都没影响，决定购房者税率的是房子的大小。144㎡界限标准，也成为历史。
点评：从契税、营业税调整前后对比来看，此次政策调整，改善型需求为主的大户型住宅获益多，甚至可以少两三万元，该政策的目的是减轻购房者的购房成本。购房税收政策、利率等对于自住刚需、改善购房者来说，的确有所优惠。
以东莞主城区一套面积为89平方米，总价为150万元的房源为例，如果买家是首次置业，契税费用为1.5万元。而此前，按照低1.5%的契税收费标准的话，少要2.25万元。
关键词2 “日光盘”
深圳炒房客造就日光盘
3月中旬，一条《东莞一天内出现四个“日光盘”，8000名深圳客抢走东莞1100多套房》的消息在网上流传，将炒房事件推上了高潮。
今年一季度，东莞住宅楼市热度不减，大量深圳人到莞购房，部分购房者恐慌入市，中介也参与炒房，市场上同一套房源甚至出现“一天两个价”。原来，同一天开盘的中正soho、信鸿·蔚蓝海岸、远大城市广场和宏远·汇龙湾四个楼盘成为日光盘，还出现了多次“坐地起价”现象。
随后，东莞多家媒体经过深入调查了解到，“日光盘”真相竟是：“日光盘”非“日光”，还存在“中介收取茶水费、吃差价”的乱象。东莞市房管局也发文表示，要“打击黑中介”。
记者了解到，今年年初以来，深圳楼市整体降温，深圳中介就开始全力开拓东莞市场。与此同时，东莞很多开发商也寻求与深圳中介公司的合作。深圳中介带来深圳客能获得的也很高，甚至高达3%-5%。高提升深圳中介的热情，但同时成本转嫁给消费者，推动房价上涨。
点评：“日光盘”，这更多是购房者的一种无奈。当然，东莞市今年10月重启的房价备案制度政策，除了要求房企卖房要明码标价的同时，成交价格上下浮动幅度超过15%，则无法网上签约。此外，重新调整销售价格的，开发商应在上次备案2个月后再申请办理。楼盘取得预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部销售房源。这也给开发商约束的同时也给购房者提了个醒：购房需理性。
关键词3 总规调整
东莞总规调整 多个项目进程减缓
“我们项目原本打算在今年8月份入市的，可是受到总规的调整，项目进度整整滞后了三个月。”茶山某项目的策划人员如是说，“真是没想到，迟了三个月入市，却等来了调控。”
4月底，东莞市规划局发布《关于松山湖、长安、麻涌、常平、塘厦等27个镇（园区）总体规划修改草案》批前公示，此轮总规调整涉及260多个重大项目，300多个地块。25个镇（园区）缩减居住用地合计445.61公顷。其中松山湖的居住用地缩减了259.86公顷。
上半年，受到总规调整影响，市场供应量出现短期内的紧缺，有楼盘借机涨价。
据东莞某研究部监测数据显示，2016年上半年东莞住宅新开工359.87万平方米，比去年下半年大幅回落34.88%，比去年同期仅小幅上升8.12%。
今年春节过后，不少开发商都赶工出货，住宅开工量明显大增，其中3月和4月就共开工240多万平方米，但受到二季度东莞城市总规新调整，众多报建在建的项目面临规划调整，报建、施工明显放缓，上半年后两个月开工持续处于低位，均低于25万平方米。
点评：受控规调整影响，不少项目上市时间推迟数个月甚至是半年的时间，这也造成东莞短期内出现供应量大幅减少。某品牌房企去年在东莞一举拿下的多宗地块，也因此而导致多个项目延迟到2017年才能入市。
不过从今年9月份开始，东莞住宅供应量开始增加，而不少楼盘面临同质化的竞争，同一区域新房同步上市，开发商出货压力不小。
关键词4 地铁时代
盼星星盼月亮，终于盼来了地铁
“地铁开通后，我上班省时又省钱。”家住西平公司在虎门的市民翟先生说，“自从地铁开通后，我基本上都是选择坐地铁上班，准时准点还省了不少油费。”
今年5月底，东莞终于迎来了首条地铁，不少市民带着多年的期盼去试乘了地铁。地铁2号线的开通，标志着东莞正式进入“地铁时代”。
首条地铁开通，地铁沿线站点附近的商圈以及出行便利的小区，自然备受市场关注。
记者在走访主城区地铁沿线的二手房市场了解到， 多位中介人士也表示，目前地铁房并没有在地铁开通后出现明显涨幅，近期的成交量也没能明显上升。主要是因为市场“有价无市”，不少业主放盘仅为试探市场，并非卖房。
地铁开通后，交通便利的价格洼地成为新热点区域，如石龙、茶山、常平、道滘、沙田等镇街。业内人士认为，地铁开通后，地铁物业的成交和租赁活跃度有所提高。虽然目前东莞只有一条地铁线，但随着地铁轨道的完善，地铁物业沿线的居民出行会越来越方便，地铁沿线物业也会有更大的空间。
点评：地铁2号线线路把虎门、厚街、南城、东城、茶山和石龙这几个镇街串联起来后，改变了不少地铁沿线居民的出行方式。随着东莞跨入“地铁时代”，市民感受到的不仅是交通出行上的便利，地铁沿线物业的买卖和租赁也都发生了变化。不过，地铁沿线的城区二手房源不多，市民若想选购地铁物业，可以关注茶山和厚街，明年这些镇街的地铁沿线会陆续有新盘入市。
关键词5 二孩换房
三四房受改善型买家青睐
“卖小换大，终于顺利完成换房这件大事，睡觉都踏实很多。”购房者张先生说，他因为二宝的到来，把95平方米的小房卖掉，换成了125平方米的四房。因为换房后房子比原来大了30平方米，他只好选择再贷款50万以实现换房计划。
随着“二孩”时代的来临，不少购房者也像上述的张先生那样开始考虑升级自己的居住条件。记者采访了解到，今年以来，改善住宅成交比例上升，“二孩”政策放开，预计接下来改善户型的成交比例还会上升。而随着东莞房价上涨、换房成本增加，许多年轻换房族选择了“卖一买一”的方式以求购大户型。此外，“学区住房”成为许多购房者买房时的重要考虑因素。
点评：二孩时代，有不少经济能力较强的买家选择直接一步到位。然而，并不是所有的家庭都有条件直接“小房换大房”，或者是一次性买四房。“二孩”家庭的居住环境升级，还需要结合自己的实际情况。为了迎接二宝的到来，其实除了换大房，还有在原住房周边选购公寓小户型或小床换成双层大床的做法。换房，还是要量力而行，以免压力过大。
关键词6 外来房企
东莞地产开发进入品牌时代
2016年，国内房企巨头争先部署东莞。融创、阳光城、时代、鲁能、星河控股、泰禾、远洋等房企的进驻，意味着东莞房地产开发进入品牌时代。
深系星河集团2016年新年假期刚过，星河集团进驻东莞设立分公司的消息开始在业内传开，成为今年进入东莞的外来房企。2016年2月26日，东莞清溪重河村地块的拍卖吸引来了重量级房企——融创地产。
3月，中海地产曲线入莞。中海、中信正式宣布并购，中海接受东莞项目。4月，泰禾则是通过股权合作的形式，以3.56亿元获得东莞市金泽置业投资有限公司80%股份，从而获得金泽置业旗下的“东莞市东城1316商业地块”，该地块对面是东城万达广场，占地面积约2.6万平方米。
根据中国房地产测评中心发布的《2015年度中国房地产企业销售100》排行榜可知，目前2015年中国全年销售额超过千亿元的企业仍保持在七家，包括万科、恒大、绿地、万达、中海、保利和碧桂园。房企千亿俱乐部7个成员已经全部进入东莞。
点评：随着星河集团、融创中国、中海地产和泰禾集团进入东莞，或影响其他房企的战略抉择，掀起第三次外来房企入莞高潮，与此同时，本土房企生存空间将受挤压和挑战。对于消费者而言，这是好事，买房时也多了更多高品质的选择。
从今年房企销售额来看，万科将毫无悬疑地蝉联东莞销冠，前11个月万科东莞销售额成交超150亿元。碧桂园则以过百亿元，尾随万科。
关键词7 调控
东莞史上严“限购又限贷”
家住东城的购房者杜鹃，是一名改善型购房者。限购政策出台前，她为买房的事情经常感到焦虑，经常出现在东莞一些新盘和二手房市场中；在限购政策出台后，杜鹃买房的心态从着急变成了淡定，甚至打算再观望半年再考虑买房。
今年国庆前，东莞楼市出现了众多房企入莞抢地、东莞房价快速上涨和大量深圳投资客涌入东莞炒房的现象。在此市场背景下，东莞自10月7日起，实行“限购限贷”楼市调控政策，可谓是史上严。
从国庆到现在的两个多月的时间里，20多个城市进行了50余次房地产市场调控，如今，这轮调控尚没有结束，就在12月21日，郑州、武汉再次发布了加码收紧购房的政策。
点评：今年上半年，一、二线城市房价一路走高，东莞也不例外。各地“限购”的靴子在“十一”长假前后纷纷落下，而且掷地有声。东莞在10月6日出台了限购政策，限购又限贷。“几家欢喜几家愁”成了东莞楼市新政后的真实写照：刚需客从着急买房变成淡定观望，投资客从抢到房的高兴变成对房价下行的担忧。这一轮的楼市调控政策让买卖双方进入观望期，有人看涨有人看跌。楼市后市走势如何，时间会给出答案。
关键词8 降温
市场降温 住宅成交量价齐降
在限购出台前，东莞上演着种种疯狂：在土地市场，众多外来品牌房企进入东莞抢地，9月连续拍出7个高价地块，楼面地价全部破万；一手市场，2014年之前，东莞房价较为平稳，而2015年累计涨幅15%，而2016年东莞各镇街房价全面上涨，2016年前9个月，东莞住宅均价累计涨幅达47%。
调控一出台，市场马上降温。这也直接体现到一手房的成交量上。东莞市统计局官方数据显示，新政实施前，9月，全市新建住宅网上签约销售8559套，均价为15814元/平方米。新政后，10月，全市新建商品住宅网上签约4975套；11月，全市新建住宅网上签约3696套，均价为15877元/平方米。
与此同时，国家统计局公布的数据显示，11月，70城新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数减少，分别比上月减少7个和8个。与11月上半月比，11月下半月15个一线和热点二线城市中，北京、天津、上海、杭州等9个城市新建商品住宅价格环比下降。
大范围、高强度的楼市调控，有效遏制了房价上涨的势头。从数据来看，一线和热点二线城市楼市迅速降温，房价走势明显趋缓。
点评：今年国庆期间，东莞出台了调控政策，首次限购。调控内容包括：实行住房限购政策、加大居住用地供应统筹力度、实施房价备案制度、完善差别化住房信贷政策、创新住房保障方式、规范房地产行业秩序等。尤其是规范地产行业的秩序等行动，赢得众多购房者拍手称好。
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