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要买到一套称心的二手房 这些技巧你学会了没?

东莞时报   2016-12-16 11:05

[摘要] 据羊城晚报报道,上个月有一位潘先生花1800多万元在深圳南山区买下一套190多平方米的房子,送给妻子,可就在付完房款当天,潘先生意外发现,自己花巨资买下的这套豪宅居然是一套凶宅,所购买的楼房曾经发生过女子坠楼事件。花费巨款却买到凶宅,现如今,潘先生压根不敢入住,欲找购房时委托的中介公司索赔,并要求退房,结果却遭......

据羊城晚报报道,上个月有一位潘先生花1800多万元在深圳南山区买下一套190多平方米的房子,送给妻子,可就在付完房款当天,潘先生意外发现,自己花巨资买下的这套豪宅居然是一套凶宅,所购买的楼房曾经发生过女子坠楼事件。花费巨款却买到凶宅,现如今,潘先生压根不敢入住,欲找购房时委托的中介公司索赔,并要求退房,结果却遭到对方的拒绝。记者了解到,每年发生的二手房交易纠纷事件中,像上述这样的事件不在少数。买房子不容易,买二手房更加麻烦。以东莞为例,一套房子动辄百万,要花上大半辈子的心血购买一套称心的房子,不得不谨慎。那么,在买二手房的过程中,有哪些注意事项?

看房中 除了房屋本身 邻居也很重要

后,如果看中了某套房屋本身,还需要再进一步了解房屋的情况。

可以在看房过程中,有意地和其他业主小区管理员或保安聊天。因为他们是了解小区基本状况的,有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息,有时还能成为买房与否的决定性因素。

另外,还要看邻居。建议看房者可以到小区居委会询问一下,居委会一般都会如实告知。

邻居很重要,购房者陈先生说,他原本看中莞城某小区的一套二手房,价格和房子的情况都挺满意的。可是,后来他了解到同一栋的二楼住着两个老人家,老人爱捡垃圾,每天大清早就在小区垃圾筒里翻捡,还捡到一些塑料袋,然后在小区入口处的水龙头清洗、整理,臭得很。很多邻居向物业公司投诉,可是物业劝说也见效不大。陈先生就放弃了这套意向房源

因为上述问题都不属于可以单方解除房屋买卖合同的法定事由,因此发生后很难通过法律手段维护权益,还要自己多留心,多了解下邻居,对以后的居住是有帮助的。

选房前 “看菜吃饭” 看房前先做预算

二手房交易过程中,购房者买房选房基本都是通过某区域内房屋中介公司代为查找房源,找到合适的房屋后,由中介人员带着看房。当然,在东莞也不例外。

建议市民在看房前,先根据自己的购房预算来选相应的区域。选区域时,要了解该区域的未来的规划、交通设施情况和教育资源等。

地段也就是小区所在的地理位置。地段的好坏决定了房产的售价,同时也是物业保值、的一个重要因素。作为自己居住的房屋,主要考虑的还是以方便自己及家庭成员出行为宜,不要片面强调往闹区里“扎堆”,那样既不经济,也不一定能提高生活质量。一般只要有好的道路交通网,离市中心又不是太远,房价比较合适的即可。购房者不要轻易被低价吸引,地段不好的地方一旦买入,脱手是很难的。

其次,选定了区域后,就到了选择小区。小区的物业管理水平、小区内道路、公共设施建设、小区周边配套设施、噪音控制等情况都是必须要考虑的因素。

买房后 交楼事项未搞定 要扣部分尾款

合同签订后,大多会涉及到卖方还银行按揭、赎楼、买方申请银行贷款以及双方进行房屋过户等环节。

这期间任何时候,都有可能发生风险,其中包括如果卖方对外有债务,这期间有可能房屋被债权人申请查封,导致后期的无法过户;或是房价上涨过快,卖方反悔等。

所以时间拖得越久,产生风险的可能性就越大,尽量把前期能做的工作事先做好,缩短整个房屋交易时间,以大程度上避免风险的发生。

另外,在尾款结清前,一般会先和卖方以及中介公司一起到该房产的相关物业公司办理物业交接手续。在原房主结清应负担的物业费、停车费、供暖费、水、电、天然气等等相关费用后,将剩余房款按照购房合同约定与原房主予以结清。

如果交楼时只是交接了部分事项,要扣押部分尾款,待卖方配合业主完成所有交接后再付清。购房者郭小姐就吃过这个亏,买房时对方承诺给她的水电图,交楼后却一直没有兑现。收楼后,郭小姐原本想重新装修房子,却不知如何下手,后只是简单地修补一下就入住了。

/ 购房故事 /

同一房源 不同中介报价差8万元

找过不同中介看二手房的购房者多少会了解,同一套房源,不同中介可能会告诉买家不同的放盘价。郭明近就遇到这样的事。

在南城某小区看中的一套三房,家中介给他报价145万,当他觉得有点超出他预算后,便换了一家中介去咨询是否有新房源时,第二家中介的人员也提到了郭明刚看过的房源,并表示放盘价142万。

郭明开始还觉得纳闷,难道不同中介还有不同的放盘价?为了验证他的想法,他再跑了3家中介询问,没想到报价从137万到145万元之间,大家的价格还都不一样。至于这套房源卖家的真正放盘价,郭明不得而知。

于是,郭明选择了一家报价137万元的中介表明购买意向,并希望能见面约谈。第二天,郭明跟卖家以及中介在放盘的房源中见面,刚避开中介时,郭明就问卖家这套房子的价格,没想到卖家却说,关于价格要问中介。郭明非常纳闷,自己卖的房子多少价位还不能直说吗?经过这一事,郭明觉得一定是中介跟卖家一起来联合卖高价,就放弃了购买。

少交5000元税费 却申请不了公积金贷款

市民刘女士次买房,在东莞买了一套80平方米的二手房,总价90万元。在签署房屋买卖契约时,办理业务的二手房中介建议她,“把首付的30万元写成成交总价,一次性付清,可少交一点税费”。

她一算,可以少交6000多元钱。于是就按中介的交代,在房屋买卖契约中写道:买卖双方约定成交金额为一次性付清30万元。并按照合同的实际成交金额在银行办理了按揭贷款,贷款20年,总贷款额60万元。

今年11月下旬,提前还清部分贷款后,她到东莞公积金中心想申请“商业贷款转住房公积金贷款”,工作人员审核了她的材料后告诉她不能申请公积金贷款。

“说我不符合取公积金的条件,因为购房合同银行贷款合同不一致。”刘女士表示很后悔,当初签合同的时候没考虑到这些问题,只是想着省点税费

“前几年这样操作的确实很多。”资深中介人员尹某表示,除了客户要求,中介这样做的目的之一就是降低契税,促成成交。“房管局备案看房屋买卖契约,银行办理按揭贷款房屋买卖合同,这就给了一些人钻空子的机会。”不过,他还表示,现在阴阳合同的做法已经很少了。“房屋买卖契约涉及三方,买方、卖方和房管局,一般情况下,是不可逆转的,刘女士这样的,只能放弃申请公积金贷款。”

风险提醒

年底房贷申请时间要留足

买二手房需要贷款的朋友尤其要注意,现在临近年底,很多银行今年的贷款额度已经用完,新年加上春节等节假日的影响,银行贷款的同贷书或会受到影响。年底买二手房,需把这些因素考虑进来,以免耽误了二手房的交易。

另外,对于款项的支付也要留个心眼。无论是定金,还是首付款,除非是用银行转账方式支付的,否则一律要求对方出具收条。严格按照房屋买卖合同的约定支付所有款项,不轻信任何第三方的言语。保留好契税、营业税、个人所得税的税单,并核对其金额。

房价过低要警惕 签合同前要确认房屋产权

天下没有免费的午餐。有的房屋都涉及到高利息的民间借贷,有的中介会利用已抵押房屋做文章。产权人急于出售房屋,所以房价会低于市场价不少,但此类房屋变数太大,中间涉及各种纠纷,也有可能给交易带来麻烦、甚至可能会导致交易后期官司缠身。

看中房屋后,为了避免房主将房屋出售给其他人,会由买方、卖方、中介签订房屋买卖中介合同,对三方之间的权利义务关系进行约定。此类合同通常包括中介公司自行制定的房屋买卖合同(其中包括定金条款)、居间协议及确认书等。

法律规定,定金不得超过房屋总价的百分之二十,买方应合理测算定金金额,定金过高,对于买方是有风险的,可以防止卖方反悔即可。签合同前,应明确以下几个关键词:

关键词1房屋产权

签合同前,要先确定房屋登记的产权人,这可以通过到房管局查档来确认。确定房屋登记产权人后,还要确认房屋的实际产权人。

因为有可能房屋是夫妻的共同财产,但是只登记了其中一个人的名字,那么建议让夫妻的另一方出份说明,知晓并同意该房屋出售。由于物权法有公示公信原则,仅认可登记的产权人,配偶不签字不代表会导致房屋买卖交易无效,但让其签字的做法可以避免今后不必要的纠纷和麻烦。

所有的房产证上的产权人都要到场,提供身份证件供买方核对,并在房屋买卖中介合同上签字。

关键词2 房屋的清白

关键词1中提到的房管局查档,查档后的材料中会有明确显示,房屋是否存在抵押,是抵押给银行贷款、抵押给个人、或是因为债务问题被某法院查封等。

房产存在抵押的情况,建议让卖方自行筹集资金,解除查封和抵押,因为这样的卖方资信比较差,需要提醒购房者的是:无论卖方开出何种条件,不要为其垫款,中介担保也不行。

关键词3 房屋户口

关于房屋内的户口问题,建议买方和卖方约定好户口迁出时间,以及迁出的违约责任。一般情况下,在中介签署的房屋买卖中介合同中已包含户口迁出的约定,如果没有,请务必要求在合同中补充约定,这样才能保证买方的权益。

关键词4 税费

要了解意向房屋买进是否满两年、是否为卖家住房以及是否为普通住房。这些都会直接影响到交易中的税费,如营业税、契税、个税等。房屋总价越高,其中差额也越大。

看二手房 这些技巧你要知道

二手房具有地段、学区、配套、交通等优势,许多人在购房时会选择市区地段的优质二手房。买二手房看房需要哪些注意事项?看房不单单是看房子的户型以及价格的问题,还要注意物业、装修、房屋质量、周围环境、逃生通道、单元空间、地段、朝向、楼层的问题。记者为大家整理了十五大看房的技巧,助你买到好房。

技巧一:不看白天看晚上

入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻,安全防范措施是否周全,有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况白天是无法看到的,只有在晚上才能得到确切的信息。

技巧二:不看晴天看雨天

下过大雨后,无论业主先前对房屋进行过怎样“装饰”,都逃不过雨水的“侵袭”,这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕,是否漏水、渗水等状况就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近地板,看看有没有潮湿发霉的现象。

技巧三:看房不看装修看格局

买房屋好是看空房子。因为空房子没有装修的遮挡,也没有家具、家电等物品的掩饰,可以清晰地看到整个房子的格局。如果客厅的门直接面对卧室,则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。

技巧四:看房不看墙面看墙角

查看墙面是否平整或龟裂,可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量,如发生地震,墙角的承重力是关键,而墙角严重裂缝时,漏水问题也会随时出现。

技巧五:看房不看装修看细节

好的装潢会让人眼睛一亮,但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候,购房者必须要注意房屋的做工,尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致,而这些地方往往容易被忽视。

如果发生问题,对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事,挑出这些小毛病,可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲,装潢新但做工很粗糙的房子,很有可能是投资客买来的房源,其目的是低买高卖赚取差价,对这类房源需要多加注意。

技巧六:看完电梯看楼梯

在日常生活中,有关电梯故障和事故时有发生。因此,看房要仔细察看该楼盘电梯的品牌资质等。

商品房大都是电梯房,电梯的功能固然重要,楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅等。

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