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在东莞想买商住房 这些优劣势你要先了解

东莞时报   2016-10-28 11:05

[摘要] 今年国庆期间,东莞启动了限购政策,对于已经拥有两套住宅的家庭,不得购买新建住宅,这类家庭即便购买二手住宅,如需要商业贷款,首付比例要高出不少,甚至需要支付全额房款。这种调控政策下,一些有多套房的市民,已经不具备购买资格了。

今年国庆期间,东莞启动了限购政策,对于已经拥有两套住宅的家庭,不得购买新建住宅,这类家庭即便购买二手住宅,如需要商业贷款首付比例要高出不少,甚至需要支付全额房款。这种调控政策下,一些有多套房的市民,已经不具备购买资格了。

如此形势下,不少商业公寓开始大力宣传其不限购不限贷的优势,鼓励市民出手购买。当然了,事物皆有两面性,有优点也有缺点。如果你打算购买此类物业,不妨跟着记者先来认清商住房的优劣势吧。

总价低、首付少 对单身族和投资客有吸引力

商住房又称商住两用房,通俗讲就是既能办公又可以居住的一种产品。由于这种产品不限购不限贷的特点,成了一些购房者的选择。广东臻善律师事务所律师邝子光表示,房屋的用途,要么属于商业房屋,要么属于住宅,法律上并不存在商住两用房的概念。现实中,开发商所说的“商住两用”楼房,一般情况是酒店式公寓、单身公寓等商务办公房。在开发商的宣传中,LOFT,买一层送一层,都是商业公寓在广告语中的关键词。

近日,东莞一个主售商业公寓的楼盘打出这样的宣传语--1/2住宅价就能买公寓。记者了解到,该项目在售公寓价格在万元左右,精装发售,价格大约为同区域一手毛坯新房的一半左右。如此吸引人的价格,再加上户型面积小,总价也不高,的确诱惑了一些还在租房的刚需族或是投资客。

随着房价的上涨,住宅产品面积越来越紧凑,公寓产品的建筑面积也越来越紧凑。在去年开始销售的莞城万科中心项目,30平方米左右的公寓,因总价低,首付20多万即可收入囊中,受到市场青睐。近日,位于南城三元路的保利国际广场开放销售中心,其项目小的公寓产品仅为24平方米,如按照目前市面上大部分的公寓产品售价来计算,首付十几万元,即可将其收入囊中。按照目前该项目周边一房公寓1200元左右的月租金来看,月供基本可以抵上租房花费了。这的确能够吸引不少还在租房的单身一族。

同时,并不高的首付,对投资客也有很大吸引。记者走访莞城万科中心周边中介公司了解到,该项目因是新交付产品,不少周边工作的白领愿意在此租住,小的单间月租在1500元左右,也基本可以抵上买家约2000元的月供了。

购买和生活成本高 是商业公寓的“天生短板”

能拎包入住的商住公寓吸引了一些购买力有限的购房者,许多人认为,选择这类产品作为过渡性置业,起码不用帮房东供房,尤其是选择一些月供与月租金相近的公寓的买家。不仅如此,过渡型买家首套房购买公寓,还能避免日后改善住房的限购风险,但商业公寓的“短板”,让人想说爱它不容易。

商住房受人关注的就是它的产权商住两用房土地使用权期限较短。商住两用房并非如住宅类房源那样土地使用权期限70年,而仅为50年或40年。由于实施土地出让制度时间不长,目前尚没有土地使用权期限到期的情况,也就没有先例可以参考。

广东臻善律师事务所律师邝子光介绍,《物权法》规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。”《物权法》对此类土地到期后的续期规定不太清晰。也就是说,居住用地到期后可以自动续期,而商业用地则不行。但可以明确的是,土地出让是有偿的,土地使用权到期后不是自动续期,如要继续使用则需提出申请并缴纳土地出让金

除了产权问题,也有人担心公寓虽然能买得起,但是住不起。必须提醒读者的是,很多商住房没有通煤气或燃气,只能用电磁炉做饭、热水器洗澡,而且水电费等的收费标准要比普通住宅的要高,这等于增加了买家的生活成本。

还需注意的是,商业房产首付比例低为50%;并且不能使用公积金贷款,只能商业贷款,商业用房的贷款高年限为10年,贷款利率一般也会比住宅的高。

商住房普通住宅优劣势对比

提个醒

买住宅还是公寓?

落户学区问题要想清

刚在莞城购买了一套复式公寓的徐小姐近日纠结了起来,虽然她也提前了解过公寓并不能让孩子落户,更没有学位,但她当时为了能让孩子将来在莞城读小学时方便些,还是下定购买了。

可交完定金,纠结并没有结束。徐小姐这套公寓总价达75万元,周边的公寓或是住宅租金都不高,月供远高于租金收入。“因为公寓不能落户,即便小区不远处有个知名小学,但是等到他孩子毕业想转手这套房产,估计也不太容易转手,毕竟这套公寓没有什么附加价值。”徐小姐说,买不买都很让自己纠结,如果同区域内有小户型洋房就好了,孩子还能入户,还有学区划分,她说,如果片区内不是新建洋房产品面积太大,首付在自己承受范围内,一定会购买住宅产品,如今为了孩子就近读书买的公寓,也是无奈之选。

律师邝子光提醒读者,如果买房是为了落户,一定要谨慎考虑商住房,因为这种本来就属于商业住宅两用房,并不能落户。

关于徐小姐担心的公寓转手问题,记者也向业内人士进行了咨询,金信联行品牌部经理马明鹏介绍,商住房在二手交易的时候与住宅不同之处主要有两方面:一是商住房不限购贷款利率需上浮10%;二是商住房在二手交易时产生的税费成本更高。他给记者算了一笔账,以一套原购价为100万元的100平方米商住房为例,同等条件下,税费成本会比普通住宅高出6万元。

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