[摘要] 近日,记者在万科云城遇到正在看房的市民朱先生夫妇。他们告诉记者,听闻该项目将有一批215平方米的大户洋房入市,于是前往了解,现场销售人员却告知,“这种215平方米的户型是商业性质的物业,即俗称的‘商住房’。”朱先生夫妇不由得产生疑问,“若购买商住房,到底有哪些利与弊?”
“商住两用房”，通俗讲就是既能办公又可以居住的一种产品。由于“商住两用房”不限购的特点，“商住两用房”成了众多购房者的选择。一般建设工程完成后房屋的用途，要么属于商业房屋，要么属于住宅，法律上并不存在商住两用房的概念。“商住两用”从字面上可以理解为：某地块既可以进行商业房屋开发，也可以进行住宅开发。现实中，开发商所说的“商住两用”楼房，一般情况是酒店式公寓、单身公寓等商务办公房，广东臻善律师事务所律师邝子光如此表示。
/ 现象 /
东莞目前在售的商住房都是以中小户型为主，常见的产品类型是公寓和复式两种。市场上在售的田禾卢浮公馆、G1蜂汇、旺南世贸中心等多个项目都主打此类产品。
以G1蜂汇为例，其规划了一栋超高层写字楼、两栋小高层公寓，公寓是属于40年产权的商业性质公寓，面积为40-90平方米。同样是位于南城的旺南·世贸中心在售40-80㎡商业公寓。而莞城田禾·卢浮宫馆，在售的也是商业性质的40-80平方米复式精装公寓。 而城区在售商住公寓均价都在1.5万元/㎡左右，万江家汇生活广场公寓面积为46-55㎡，销售均价14000元/㎡；万科中心31㎡-65㎡公寓，售价约16000元/㎡。
在小户型商住房不断涌入市场的同时，记者走访市场发现，东莞也开始出现了大户型的商住房。虎门万科云城期规划了两栋215平方米的大户商住房，目前在认筹，预计在9月份开售。现在销售人员告诉记者，这类产品同用“民水民电”，毛坯发售，预计售价1.8万元/平方米，比同小区的精装住宅便宜约20%。
东莞商住房的增多，是从2013年开始，并且逐年递增，从以下这组数据可以看得更明显。统计数据显示，2012年，东莞商住公寓仅成交了458套，2013年为1413套，而2014年增长到3656套，去年则达到了6440套。今年，该类型物业的成交量更上一层楼，仅是今年前七个月，东莞开发商就卖出了6306套商住公寓。
“这几年东莞商住两用物业的增多，和政府的土地规划有直接的关系，从2011年开始，东莞招拍挂地块的商业比例开始增大。”业内人士如此解释。
/优点/
不限购不限贷
近年，商住小户型以其不限购不限贷等特点吸引了不少购房者。同时兼具公寓、写字楼两重功能，已经被越来越多的开发商所选择。在东莞，往往这些商住公寓，有的叫LOFT，有的叫SOHO。这类型的商住公寓一般以高层、小面积为主，容积率较高。
其次，对于这种房子，开发商往往通过“偷面积”的方式，调高4.5米，同时隔成2层，不少美其名曰“买一层赠一层”，房本面积60平方米，实际居住面积可能达到120平方米。
东莞虽然不限购，但是限贷。这种产品使得一些拥有多套住宅的投资者，依然能够通过贷款来购。
拥有过渡型居住功能，同时又兼具一定的投资功能，这种多数为带精装修发售的公寓，还给购房者省了装修的麻烦。总之，商住房的优点确实不少，但是相比于它的优点，缺点也是显而易见的。
/ 缺点 /
“小户精装、拎包入住”的商住公寓吸引了一些购买力有限的购房者，许多人认为，选择这类产品作为过渡性置业，避免日后改善住房的限购风险，但天生商业立项的“短板”，让人想说爱它不容易。
商住房为受人关注的就是它的产权。邝子光表示，商住两用房的土地使用权期限较短。商住两用房并非如住宅类房源那样土地使用权期限70年，而仅为50年或40年。由于实施土地出让制度时间不长，目前尚没有土地使用权期限到期的情况，也就没有先例可以参考。
不过《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”《物权法》对此类土地到期后的续期规定不太清晰。也就是说，居住用地到期后可以自动续期，而商业用地则不行。但可以明确的是，土地出让是有偿的，土地使用权到期后不是自动续期，如要继续使用则需提出申请并缴纳土地出让金。
“买得起，可是住不起”，购房者李先生说，担心商住房的水电费高昂，负担不起。李先生的这些担心不无道理，很多商住房没有通煤气或燃气，只能用电磁炉做饭、电热水器洗澡。如果买房是为了落户，一定要谨慎考虑商住房，因为这种本来就属于商业住宅两用房，并不能落户。还需注意的是，商业房产的首付比例低为50%；并且不能使用公积金贷款，只能走纯商业贷款，商业用房的贷款高年限为10年，贷款利率一般也会比住宅的高。
广东金信联行置业有限公司品牌部经理马明鹏告诉记者，商住房在二手交易的时候与住宅不同之处主要有两方面：一是商住房不限购但贷款利率需上浮10%；二是商住房在二手交易时产生的税费成本更高。马明鹏给记者算了一笔账，在东莞，以100平方米原购价格100万元现出售价约200万的商住房为例，同等条件下，税费成本会相差约为6万元。
/ 置业故事 /
退休老人买商住公寓投资
市民吴叔（化名）今年4月份在南城总部基地某项目购买了一套44平方米的商住两用的公寓，总价55万元。他目前50多岁，成为单位的一名内退人员，当时考虑到贷款手续比较麻烦，就选择了一次性付款。“现在想想，还是选择贷款划算一些，这样可以有点闲余的资金做其他事情”，回想起今年的购房经历时，吴叔如是说。
“选择此套物业主要考虑了三点：地理位置较佳、地铁口眼线物业、购买物业以来保值。”吴叔做了这样的计划，“明年收楼，作为长线投资，暂时不装修，计划到时候租给公司或年轻人创业使用。”
那如果不好出租呢？“退一步来讲，这还可自用，它或成为我和老伴的小窝，因为我以后都会和老伴在东莞给儿子带小孩，我儿子他们现在就住在附近的小区。”吴叔乐观地说，“买房起码可以保值，钱放在银行只会贬值。”
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