[摘要] 近日，万通控股董事长冯仑在《是什么在左右住宅价格？》一文中提到，在国内目前已有相当多城市的二手房交易多于一手房，即整体住宅市场已经饱和的情况下，值得我们去关注的潜力住宅，都在一些「三增长」的地方。
近日，万通控股董事长冯仑在《是什么在左右住宅价格？》一文中提到，在国内目前已有相当多城市的二手房交易多于一手房，即整体住宅市场已经饱和的情况下，值得我们去关注的潜力住宅，都在一些「三增长」的地方。综合各种数据，我们发现，东莞的各项指标均符合要求，属于住宅市场值得关注的“「三增长」的地方”。
首先看看冯仑提到的「三增长」，概要起来就是：
①人口增长。
②积极人口的增长，即要关注人口增长的结构。
③经济的增长。
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首先是人口增长。正如冯仑所说，因为住宅和人是直接联系的，如果这个地方的人口没有增长，人们买的房子就一定会贬值。
据2015年的人口统计公报，上海、北京、深圳分别以981.65万、822.6万、782.9万的净流入人口位列各大城市前三位，而这沪、京、深恰好就是目前我国房价高的三大一线城市。它们的房价为什么不掉？正是因为北京和上海的人口每年净增长五六十万人，而深圳已经是过千万人口的城市，现在还在继续增长。
值得一提的是，在这三大一线城市之后，东莞人口净流入达到630.4万，位居第四。
另外，净流入人口占常住人口的比例也在很大程度上体现了一个城市的强大吸引力，这点上看，东莞则显得更具潜力。中国城市中，净流入人口占常住总人口的比重在30%以上的有10个，其中，珠三角的几个城市遥遥领先，佛山以47.65%位列第三，深圳达68.8%，外来人口是本地人口的2倍多。东莞则以76.37%的占比位居各大城市榜首，外来人口是本地户籍人口的3倍多。
这也就意味着，仅从人口增长这一点看，东莞住宅市场的潜力仅次于沪、京、深三大一线城市；而若要从净流入人口的占比看，东莞住宅的潜力未来甚至将媲美一线城市。
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当然，绝大多数情况下，人口增长的结构往往比纯粹的人口增长显得更关键，即冯仑提到的第二个增长——积极人口的增长。因为“如果增长的人口全是要饭的、流浪者，当地的房价不仅不会涨，可能还会降。因为社会治安不好，犯罪率高，有条件的人就都跑掉了”。
东莞素有“世界工厂”的称誉，这放在曾经确是个至高的肯定，但随着时代的发展，这个称誉也让东莞长期背负着被固化的标签，这些标签往往是滞后的，也容易将人带入一些误区。
东莞目前正处于经济转型的关键期，具代表性的便是“机器换人”。今年，东莞市政府1号文又一次聚焦制造业，根据计划，到2018年年底，东莞全市八成工业企业实现“机器换人”，到2020年将达到每万名员工使用机器人台数超过120台，届时，东莞吸引的外来人口结构也将跟着改变。
另外，有数据显示，2012年，珠三角制造业的新一轮转移机遇已经出现，东莞成为广深产业转移的地。有研究显示，东莞区域投资环境在珠三角名列前茅。
与此同时，世界银行今年1月26日的一份报告指出，以广州、佛山、深圳及东莞组成的珠三角都市区，已超过日本东京，成为全球面积大、人口多的都市区，人口超过阿根廷、澳洲或加拿大，达4200万人。而随着广深产业转移，广州、深圳的大量人口必定会更多地流入东莞。
无论是产业转移还是购房者外溢，深圳人口向东莞流入的现象都为明显。由于空间受限和成本上升，深圳的产业已经开始出现明显的空间转移与扩散趋势；同时，深圳居民对于休闲度假与生活居住的需求，也开始出现向近邻区域扩散，这都为邻居东莞提供了发展机会。
深圳2016年仅户籍人口就达405万，常住人口则早已过千万，并且在以及其迅猛的速度在增长着：全市去年年末常住人口1137.89万人，比上年末增加60万人，增长5.6%。这一增量占了过去4年增量（90万-100万之间）的2/3。
而深圳的面积也就1996.85平方公里这么大，外加置业和生活成本越来越高，随着产业转移的发展，这些大量的外来人口将会有越来越多的人被转移到东莞。
东莞从去年开始就成为深圳客购房的重要选择。东莞临深片区的深圳客占比甚至高达9成，均价迅速破2万元。例如，华为入驻松山湖，就为东莞带来了一大批优质人口和潜在购房者。可以说，像华为这样的大企业的陆续到来，让东莞的积极人口增长得到了非常好的推动作用。
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后，经济的增长，东莞也并不示弱。
7月26日上午，东莞召开了上半年经济形势分析会议。据初步测算，上半年全市实现生产总值3153.9亿元，同比增长7.8%，增速分别比、全省快1.1和0.4个百分点，比去年同期快0.4个百分点。全省并列排第9位，珠三角并列第5位，超、全省平均水平。
冯仑说现在各个行业都是新人笑、旧人哭。新人即「五行业」——互联网、云计算、人工智能、基因生物、大娱乐大健康，这五大行业都在奔向高科技。东莞随着经济转型升级的推进，这五大行业也将越来越多，何况还有广深的产业在向东莞转移。
综上，东莞已然具备「三增长」的条件，成为冯仑口中值得关注的潜力住宅市场。实际上，这从东莞楼市上半年房价屡创历史新高的火热表现就已经可以预见。
根据东莞中原研究部数据监测，整个上半年东莞新建住宅成交549万㎡，同比增长33.6%，新增住宅供应面积417万㎡，同比增长10 .3%，呈现严重的供不应求状态。上半年住宅均价12486元/㎡，比去年同期上涨31.9%。
在此前发布的百城房价指数中，东莞的房价从2015年年底的9667元/㎡一跃升至12430元/㎡，以28.58%的涨幅居百城首位。
一言不合就领涨，这样的行动够不够证明东莞住宅市场的潜力？
项目简介：
做有中国传统文化符号的生活社区”踞于望牛墩水乡新城核心地段，三大公园环绕。一期占地50亩，容积率达2.2，绿化率达35%，园林师著“清晖园”形制，营造“一园两轴三中心四景观五广场六空间“意境空间，将自然融入生活，把天地拉近人心。更以“东方人居智慧“处理人与自然、人与建筑、人与社会、人与家庭之关系来筑造精气神社区，希望达到“天人共生、人宅相扶、社区共融、德孝传家”，回归中国传统礼制信仰。
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| 海德骏园基本信息 | ||||||
| 单价 | 均价13000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 望牛墩 | |
| 开发商 | 海德集团 | 开盘时间 | 2016年7月9日1-6栋已开盘 | |||
| 户型 |
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交通出行图
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