[摘要] 房价一再飙升，而存贷款利率却逐年下降，目前5年以上贷款的基准利率低至4.9%，对于计划贷款买房的老百姓来说，算是利好消息。
家住万江的方芳和丈夫有一套三房，两人计划卖掉现有房子，换一套四房，但现在房价涨得比较快，他们想从房贷上节约。
房价一再飙升，而存贷款利率却逐年下降，目前5年以上贷款的基准利率低至4.9%，对于计划贷款买房的老百姓来说，算是利好消息。那么选择哪种还贷方式更划算？提前还贷是利是弊？记者专门请来了东莞农商银行石龙支行理财师徐丽贞来为大家解读。
有哪些房贷还款方式？
要了解哪种还贷方式划算，首先要知道目前银行还房贷的还款方式有哪些。
徐丽贞介绍，目前银行房贷有两种还款方式：等额本息还款法和等额本金还款法。
等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出较多，本金还得相对较少，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。这种方式的还款金额每月相同，前期还款压力相对较少，适合年轻家庭或自有资金不太充裕的家庭。
等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。这种方式在贷款前期的还款金额较高，适合高收入者或自有资金较充裕的家庭。
哪种还贷方式更划算？
在贷款金额和时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。
徐丽贞以一套房100万元为例来计算，假如贷款70万元，首期30万元，期限30年，按基准贷款利率4.9%来计算，如果用等额本息还款法，每月需还款3715.09元，共还利息637431.34元。如果用等额本金还款法，个月需还4802.78元，以后每月递减，共还利息515929.17元；两种还款方式利息差了121502.17元。
徐丽贞说，虽然等额本金还款法能节省较多利息支出，但考虑到前期还款压力较大，并不是每个家庭都可以承受这种还款方式。从银行数据来看，等额本息还款法是更为流行的还贷方式。
哪些人适合提前还款？
银行一般允许贷款者在借贷满一年后部分或全部提前还款。贷款者可根据家庭经济收入和资金需求程度来选择是否提前还款，以减少贷款利息。
徐丽贞介绍说，一般来说，以下两类购房者比较适合提前还款：
一是处于还款初期的借款人。因为贷款初期的还款主要是利息支出，本金还款额较少,借款人这时提前还款可节省利息。二是有融资需求的借款人。通过提前还清贷款，借款人可以用房产向银行申请抵押消费贷款，解决自身资金需求。
若要提前还款，还需清楚贷款合同中有关提前还贷的条件，注意提前还贷是否须交一定比例的违约金。
哪些人不适合提前还款？
不是所有的贷款者都适合提前还贷，也不是任何时候还贷都能节省利息支出。徐丽贞介绍，如果你是下面四种住房贷款人，也许不提前还贷对你更有利：
一是家庭经济实力欠佳的贷款者。对于流动资金少、月供占月收入的一半或以上，且还贷是家庭的主要支出，经济能力相对不足的购房者，不适合打乱原有的还款规划，大金额的还款会严重影响当前生活质量。
二是使用等额本息还款法进入还款阶段中期之后的贷款者，或等额本金还款期已过1/3的贷款者。等额本息还款法在前半段还款期侧重归还利息，后半段还款期侧重归还本金，所以进入还款中期后，应缴的利息已大部分支付，剩余的贷款以本金为主，此时提前还款，达不到节省利息的效果。另外，由于等额本金还款法的本金是将贷款总额按总月数平均摊分，加上上期剩余本金的利息，形成本月还款额。因此还款期已过1/3后，所还的本金和利息越来越少，此时贷款者提前还款来减少利息支出的效果不理想。
三是享受银行商业住房贷款6折到8折利率优惠的贷款者。当前市面上已经很少见到9折以下的房贷优惠利率，按照人行5年期以上贷款利率的7折计算，优惠房贷利率为3.42%，接近同期限住房公积金贷款利率3.25%，比银行3年期大额存单利率（3.98%左右）还低。
四是有更好的投资理财渠道的贷款者。如果贷款者能运用银行理财、基金、债券、股票、外汇等投资理财渠道对资产进行管理和配置， 能跑赢房贷利率，那么投资的能覆盖房贷利息支出，并且享有额外盈利和资产流动性。
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银行贷款政策和利率行情
1.目前东莞农村商业银行个人首套房贷款首付不低于25%，利率执行不低于同期同档次基准利率。
2.建设银行东莞分行一手房首套执行基准利率95折，二手房首套执行基准利率；二套房利率执行基准利率上浮10%。
3.据了解，目前中信银行东莞分行个人首套房贷利率一般情况下执行不低于同期同档次基准利率下浮5%,具体视客户综合情况而定；二套房贷利率执行不低于同期同档次基准利率上浮10%。
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