[摘要] 之前社会上一直在传“工商银行东莞分行对商铺、写字楼实行七成首付政策”
之前社会上一直在传“工商银行东莞分行对商铺、写字楼实行七成首付政策”
现在终于得到确认，靴子已然落地
日前，东莞日报记者就网上社会上流传的“工商银行东莞分行对商铺、写字楼实行七成首付的新政”，咨询了工商银行东莞分行方面。工商银行东莞分行房贷部负责人回复记者：“根据上级行的文件规定，工行东莞分行个人商用房贷款所购商用房为商住两用房的,低首付款比例由45%调整为50%；贷款所购商用房为住房小区配套底商的，低首付款比例仍为50%；除了以上两者，其他商用房（包括宾馆、酒店、写字楼、综合市场、商贸城等）贷款低首付款比例均由50%调整为70%。”
据文件内容，（工商银行东莞分行批准发放贷款的）商用房类型应以单套面积相对较小、价格相对稳定、易于处置变现的商住两用房及住房小区配套底商为主，严格控制宾馆、酒店、写字楼、综合市场、商贸城等个人商用房项目准入。
据了解，在东莞与工商银行有合作的楼盘项目基本都已收到了工商银行发来的有关个人商用房贷款低首付比例调整的信息。
该负责人认为，此次工商银行东莞分行调整个人商用房贷款低首付比例，对整个市场影响不大。“商住两用房和住房小区配套底商一直都是从工商银行东莞分行贷款的主要商用房类型。且不说住房小区配套底商低首付比例不变，维持在原来的五成；就说商住两用房，之前虽然说商住两用房的低首付比例为四成五，但绝大多数时候都是按照五成来执行的，现在将商住两用房的低首付比例调整为五成，与之前也没什么区别。至于其他的商用房类型，宾馆、酒店，很少有人去买；写字楼，大部分都是公司企业在买。”
2、其他银行多数尚未跟进
虽然工行调整了个人商用房贷款政策，但其他多数银行尚没有跟进。
交通银行东莞分行办公室媒体对接人谢滢表示，交通银行东莞分行暂未收到相关文件，仍然按照以前的政策执行，个人商业用房贷款低首付比例为50%。建设银行东莞分行工作人员表示，建设银行东莞分行较少做商业用房贷款，即便是做，首付也不低于五成。“而且我们会进行综合考量，如项目所处的地段、开发商和运营商的实力、周边商业的经营现状等。”
“对于个人商用房贷款，我们现在没有任何调整，一切都是按照原来的政策执行，首付低五成。”东莞银行办公室工作人员闵杰说道。东莞农商行宣传组工作人员也表示，目前东莞农商行个人商业用房贷款首付比例不低于50%，与之前一样。
东莞商用物业库存高企
据东莞市住建局公布全市地产库存数据统计，截至今年4月，全市非住宅商品房库存约为344.46万平方米，比2月底增加1.25万平方米，按去年月平均销售面积和当前市场现状来测算，非住宅商品房去库存周期约为41.5个月，而住宅仅约为3.9个月。
根据2016年2月28日印发的《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划（2016－2018年）》的工作部署，东莞被划为二类城市（库存规模500至1000万平方米），去库存任务在全部消化2016至2018年商品房供应溢出部分的基础上，再化解40万平方米商品房库存，其中商品住房10万平方米，非商品住房30万平方米。
为了加快化解非住宅商品房库存，4月15日，时任市委副书记、代市长的梁维东，在全市供给侧结构性改革工作会议上表示，将适时研究出台全市购房入户政策，适当发展养老住房、医疗住房等新型消费模式。
但就目前而言，东莞商用房积压依然十分严重。据东莞中原地产市场研究部数据显示，截至2016年5月底，全市商铺库存16845套，库存面积171.3万平方米，按照过去一年月均成交4.3万平方米的速度，消化周期达39.84个月；写字楼库存2774套，库存面积59.3万平方米，过去一年月均成交1.39万平方米，消化周期亦高达42.55个月；商业公寓库存7355套，库存面积38.6万平方米，由于过去一年中商业公寓每月消化3.9万平方米，因此，其消化周期少，约9.91个月。
据瑞峰优慧垛数据中心统计数据，截至2016年6月26日，东莞商铺库存16856套，存量面积174.54万平方米，消化周期高达41.16个月；写字楼库存3969套，存量面积67.27万平方米，消化周期达29.5个月；商务公寓库存6309套，存量面积34.23万平方米，消化周期为9.4个月。瑞峰置业市场研究部经理李玲玲表示，以上统计的是在售项目在房管局备案产品的库存，实际市场上的库存比以上统计的要多。“实际库存=备案未售+已售空置+无法纳入统计的无产权类的。”
在多位业内人士看来，工商银行东莞分行将部分商用房贷款低首付比例由5成提高至7成，很有可能引起其他银行跟进，这将影响本就库存高企的东莞商用物业的去化。
业内声音
东莞市世纪广场建造有限公司总经理邓学冠：
银行正加强对投资风险的管控
工商银行提高部分商用房贷款低首付比例，打击了一部分人的投资热情。另外，工商银行的做法应该不是个案，会形成一个面，否则会降低个别这么做的银行的竞争力，现在银行可以申请破产，那么银行自然就会加强对投资风险的管控。
广东凯盈商业地产服务有限公司董事总经理何月媛：
对东莞商业地产影响大
工商银行出于风险考虑，上调了部分商业用房的首付比例，无可厚非，但这对商业地产的影响非常大。目前东莞商业地产库存高企，如果更多银行也同时跟进如此严格的商业地产贷款政策，东莞原本就去化艰难的商业用房市场也将雪上加霜。
东莞中原地产策略研究中心总监车德锐：
其他银行如跟进则影响巨大
现在商用物业信用风险比较高，工商银行收紧个人商用房贷款符合逻辑。如果只是工商银行一个银行这么做，则问题不大，因为开发商还可以选择其他银行做贷款。如果其他银行陆续跟进，那么对商用物业的影响就比较大了。其一，对于商场内铺来说，会使得销售变得越发艰难，后逼着开发商只租不售，其实这对于商业未来的运营是有好处的，也符合去商业库存的方向；其二，对于写字楼来说，因为写字楼更多的是企业买来自用，提高首付比例，将会增加企业的负担。
文：东莞日报记者 冯文彦
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