[摘要] 房地产去库存，首先要对严峻的形势有一个客观的预判。由于房地产存在严重“紧高剩”问题（流入房地产的资金增长大幅紧缩，房价过高，过剩严重），去房地产的库存没有办法不付出沉重的代价。
在房地产行业，许多概念是错误的，比如房地产库存，许多人依然是按一般商品库存来对待，从而严重低估房地产的库存量或产能过剩情况。国家统计局不久前公布的房地产库存数据显示，今年前10个月，商品房待售面积68632万平方米，比去年同期增加10393万平方米，增长了17.8%，这个增长速度是够快的，库存大幅增加成制约房地产发展和经济发展的一个十分重要的问题。
房地产库存概念与一般商品是完全不同的，农产品特别是食品类农产品，严格来讲，不存在库存问题，它是当年生产，当年几乎全部销售掉，同时当年要消耗掉，其中的库存实际就是预防性的储备，工业品库存主要是为了周期性调节之用，库存有被动和主动之分，我们讲的库存问题主要是“被动库存”，产品卖不出去或价格过低而被迫积压下来，形成企业或社会的负担。由于工业品特别是一般的非耐用消费品，消耗周期短，因此，更新会比较快，库存调节相对容易，设备更新也比较容易（淘汰也是去库存的重要方式）。
在我看来，房地产库存，不仅是增量概念，更是存量概念。每年的新增库存量在不断增加，形成增量库存，而由于其投资品属性和长期耐用性这两个特点，决定了房地产销售出去也会变成库存。如我买一套房自己住，当然不构成库存，如果我买10套房用于投资，另外的九套房就有可能全部或大部分变成库存（如果没有人租的话），随着投资性住房越来越多（占比越来越高），也随着住房总供量超过住房总需求（超过1：1）拐点的出现，库存就会变成累积的社会总库存，它会越积越多，只增不减。
如果你做调查，在我国的大多数城市，平均每个家庭的住房多在一套以上，很多人一家三口便拥有三套住房，之外还有不少人拥有上十套、甚至上百套的住房。我国房地产产能已到了过剩的阶段。有人做过估计，我们已经建成的房子，和未来几年将要建成的房子，加起来可以住30亿人，这多余的房子或因高价卖不出去的房子（增量或存量）将对经济社会形成巨大的负担。
为什么我们的银行利率在不断上升？在我看来，正是因为过多的投资房地产所致，它使许多短期的钱变成了长期的钱，活钱变成了死钱，钱被积压在“楼房下”，金融流动性受到了抑制。正因为房地产已处于过剩阶段，房地产投资必然会受抑制，今年前10月房地产投资同比仅增长2%，其中9月份、10月份都是负增长，其中明显的房地产新开工投资总量同比下降14.7%，房地产库存过大，需求不足，房地产大调整的风暴很快会来临。
房地产去库存，首先要对严峻的形势有一个客观的预判。由于房地产存在严重“紧高剩”问题（流入房地产的资金增长大幅紧缩，房价过高，过剩严重），去房地产的库存没有办法不付出沉重的代价。其中我们擅长的招数是放松金融政策，但现在的问题是，在房地产金融政策中，限购已经不存在了，利率也很低了，今年多次降低存款准备金率但流入房地产的资金依然低迷。今年房地产销售的回升掩盖了许多问题，资金注入少，但成交量放大，合理的解释就是许多低价格的也就是城市边远地区的房子被销售了，即低端投资客进场（不少收入水平不高但投机性强的买房者进场），这是房地产需求枯竭的前奏。
我们还有一招，那就是提高户籍人口城镇率，“十三五”规划已将这个目标作为加速城镇化、提高城镇化质量的重要目标。但从近两三年的进展看，一些地方政府在加快人的城镇化上一直消极，未来几年能否加快依然要打问号，因为他们不愿为农民工市民化掏钱。
我认为，好的招数只剩两个，一是大规模减少土地供给和投资，减少投资能够明显减少增量库存。二是让市场机制发挥重要的去库存作用，即房地产已从“卖方市场”转向“买方市场”，消费者（自住不是投资）时代将来临，一定程度的“打价格战”是必需的。价格调整是有效的方法，如过去的家电业过剩，现在的钢铁、煤炭产能过剩，不仅投资增长应放慢或下降，而且价格将会持续性大幅下降，否则，库存是无法消化的，一味的保护性政策，特别是“托价”政策该休矣。
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