[摘要] 10月东莞住宅楼市成交热度不减，随着市场供应大幅放量，成交量大步上升。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，本周东莞住宅成交3502套，环比上升51.41%，并刷下历史单周高位，“银十”火热收官。
一、楼市观察
一周商品房成交回顾：
多盘陆续跟进抢跑，楼市供应持续活跃。
据东莞中原研究部监测数据不完全统计显示，继上周南部湾万科城、碧桂园天汇、汉邦雍景居等项目开盘后，本周又有鼎峰尚境、班芙春天和利丰中央公园跟进，楼市供应热潮一浪接一浪，反映房贷首付比例调低、降息降准等利好接踵而至促使开发商入市信心大增，加上又出于担心前期认筹时间过长造成客户流失，从而明显加快推货节奏。据监测发现，尽管许多开发商由于二三季度资金回笼状况良好，目前出货心态较为轻松，但是仍有部分开发商受前期工程和营销进度拖累，年内资金回笼压力较大，因此随着年关渐近，这些开发商将加快入市抢跑市场，预计11月东莞楼市还有振业松湖雅苑、佳兆业碧海云天、保利中惠悦城、中惠悦峰、水榭兰亭等项目开盘或加推，楼市整体供应放量仍然较大。但从整体上看，市场消化较快，目前尾盘逐渐增多，新盘入市有所减少，客户应把握好当前购房良机加快入市。
单周住宅成交刷新高，东莞“银十”楼市火热收官。
10月东莞住宅楼市成交热度不减，随着市场供应大幅放量，成交量大步上升。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，本周东莞住宅成交3502套，环比上升51.41%，并刷下历史单周高位，“银十”火热收官。究其原因：一方面，政策利好刺激显著，又正值传统旺季，客户入市意愿比较强，许多项目成交得以改善并迅速升温。另一方面，品牌房企业大力冲刺全年业绩，如碧桂园天汇和南部湾万科城成交量均比较大，大幅冲高全市整体成交量。
价格方面，由于前几个月市场涨价太快，目前许多项目房价已经比较高，许多开发商已经不敢再涨价，个别把先前的折扣优惠收回，大部分维持稳价跑量的基调。但据监测发现，个别品牌房企由于项目成交火爆仗势再涨价，东莞中原研究部认为，目前项目房价已较高，再涨可能会造成部分客户转向其它项目或流回东莞本地区域内的二手房市场。
市场营销尤为平淡，线下拓客成主流。
据监测发现，近期和目前东莞楼市营销活动尤为平淡，除了以往惯用的明星营销销声匿迹外，中大型主题活动也明显减少。由于营销现场的上门客户较多，部分开发商开始“能省就省”，甚至完全取消一些平日简单的美食DIY、儿童操作比赛等小型活动。另外统计发现，楼盘的媒体推广力度也显著减弱，仅有寥寥三四个项目发布新闻报刊广告，而且多是碧桂园旗下的项目。如此反映楼市火热下，开发商更加注重利润大化，为了提高项目的实际成交率，愈加重视线下拓客。目前市场蓄客以线下拓客为主流，还有灵活运用二三级联动和电商营销提升项目成交量。
按照以往，通常项目认筹量达到一百多到2百多就会实现开盘入市，但近期发现越来越多的项目开始过分追求认筹量，有的项目要求认筹量达到300~500个才愿意开盘。事实上，从近周一些项目开盘情况来看，认筹量明显不能保障高开盘解筹率，开发商还是需要根据自身状况和市场变化应势而为。如某个项目尽管认筹量已近三百个，与推货量相当，但由于主力户型属于改善，且前期价格口径释放的价格较低，开盘当天价格高于客户预期，造成开盘当天解筹率很低。又如某项目仅推售一百多套产品，认筹量却多达500多个，尽管开盘已售罄，但是前期认筹时间也浪费过多，完全没有必要。据监测发现，预计于近日开盘的某项目认筹量已达400个，但推货量才200来套，事实上前期认筹花费了太多的时间、物力和精力。
东莞中原研究部认为，目前客户的入市信心已经比较高而且心态上怕后市涨价太快，其当前入市心态较为急切。利好就是出货的时机，开发商应避免认筹时间过长流失客户。具体分析理由如下：一、认筹过久容易造成营销节奏较慢浪费时间和流失客户。据监测发现，目前某楼盘的不少认筹客户纷纷退筹，流入区域内其他楼盘。二、虽然认筹作为项目销售前的关键战役，起到“前期蓄客、市场试探、利于定价”等作用，但开发商资金回笼仍以实际签约为定。市场火热下，在认筹环节耗时太多反而不好，客户真正签约成交才靠谱。三、尽管高房价挤压大量深圳客外溢东莞置业，但近两年深圳客持续强劲外溢，前期需求已透支太多，市场可消化的需求量会逐渐减少。四、目前品牌房企垄断势头猛烈，客户争夺战会越加热烈，适当抢机入市容易占有一席之地。
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