[摘要] 2015年上半年的土地市场供需低迷，7月份有所回温后，8月份土地市场温度持续。8月份全国土地市场的成交量有所下跌，而楼面均价环比同比皆有所上涨，具体表现为一线城市供需均好于7月份，二线市场表现继续分化，以及三四线市场供求量持续减少。
推地活跃拿地理性 保利、碧桂园深耕临深
一、整体概况： 推地节奏保持活跃 底价成交是主流 保利、碧桂园深耕临深
土地： 8月份土地市场的成交量有所下跌，而楼面均价环比同比皆有所上涨，具体表现为一线城市供需均好于7月份，二线市场表现继续分化，以及三四线市场供求量持续减少。数据显示：2015年8月，300个城市共推出土地2610宗，环比减少5%，同比减少3%；共成交土地1531宗，环比减少30%，同比减少36%；成交楼面均价为1360元/㎡，环比上涨12%，同比上涨29%。从拿地区域来看，8月份住宅成交地块主要分布在长三角及中西部地区，武汉、南京两城市占半数席位；而从房企拿地策略上，品牌房企仍为重点城市土地市场的主角，龙湖、华润、万达、方兴等纷纷出手，扎堆竞价，北京、上海和南京等重点城市的 地块皆高溢价成交。
东莞土地：2015年8月全市共有14宗土地挂牌出让，合计面积约67.41万㎡，环比下降53%，其中商住商服用地供应7宗，面积合计约27.58万㎡；商住商服成交方面，5宗商住商服用地成功交易，合计面积约9.26万㎡，环比下降63%。
2015年上半年的土地市场供需低迷，7月份有所回温后，8月份土地市场温度持续，主要体现在以下三个方面：
1、二三级镇区地块出让比例加大，大石龙 占大头；延续7月“土地出让盛宴”热度，8月份的推地节奏依然保持活跃，茶山、石排、望牛墩、中堂、樟木头等二三线镇区皆有商住商服用地出让，地块出让面积相对较小，除石排7万多平的大宗地块外，其余地块出让面积皆不足3万平。
2、房企拿地理性为主，底价成交是主流、流拍地块依存；楼市延续半年之久的红火，也带动土地成交市场的回温，“囊中羞涩”的房企拿地热情也相对高涨，但楼市热度分布不均的格局、8月二三级镇区地块出让比例加大，也促使房企保持理性，底价成交依然是主流。8月清溪、茶山、望牛墩和樟木头等出让的商住地块皆以底价成交；中堂鹤田村的商住地则被东莞市同悦大酒店有限公司以溢价24%斩拿下；而石排两宗面积约10万多平的“巨无霸”地块则难逃流拍厄运。
3、品牌房企深耕热门区域，保利、碧桂园临深 再下一子；作为当前为热门的临深 ，其区域地块的出让也备受欢迎，8月清溪、樟木头皆有面积较小的商住地出让，被碧桂园、保利分别拿下。其中保利借助保利生态城在樟木头实现品牌落地，8月份选择再拿下樟木头一宗2.7万㎡占地的商住地，来扩大樟木头版图，发挥其品牌影响力；碧桂园在7月份以3035元/㎡的楼面地价拿下清溪“ ”，8月再拿地，斩获占地1.5万㎡的商住地，表明其看好清溪后市发展，坚定深耕清溪市场的决心。
后市展望：9月 推地节奏依然保持活跃，共有14宗土地出让，面积合计56.96万㎡，其中商住商服用地占6宗面积约18.4万㎡，主要集中在松山湖、清溪、茶山、莞城、虎门港等热门区域。而从近一期的土地预告中可知，11宗约53.65万㎡地块将入市，其中商住商服用地17.85万㎡，占比3成多，主要集中在望牛墩、厚街和樟木头。望牛墩自2012年以后至今才开始再推商住商服用地，面积达到6.66万㎡，后市的土地交投气氛较为浓郁。
楼市的快速回暖加快资金回笼的同时，房企在售货量和土地储备均陷入不足，房企拿地意愿较强；而楼市供应紧缺局势的加剧，也将为楼市价格坚挺向上提供动力。为保障楼市的健康发展，同时也为缓解财政压力，未来几个月 推地将保持活跃，在卖方供地积极，买方急需急需拿地补仓的市场环境下，土地市场供需两旺的局势指日可待。
二、挂牌交易明细：茶山地块成区域 底价成交是主流
8月份，共有5宗商住商服用地成功嫁出，其中同悦大酒店以788万元，溢价24%斩获中堂镇鹤田村面积约2295㎡的地块；碧桂园继上个月在清溪青湖工业园溢价刷新 后，本月再以地价5513万元顺利斩获占地1.5万㎡的商住地，两地块相近，预计将组成约5.95万㎡的地块联合开发，凸显碧桂园对清溪市场的看好；樟木头的商住商服用地面积约2.78万㎡，起始价为11473万元，被保利（东莞） 有限公司以地价斩获，保利在樟木头已有保利生态城，此次再次拿地，可见扩大其在樟木头的楼市版图。
茶山镇横江村面积约1.4万㎡的商住商服用地，位于茶山镇横江村商贸 区，地理位置优越，交通方便，被德盛建业地产以底价5533万元拿下，合计楼面地价为1580元/㎡，成为区域 。望牛墩镇赤滘村出让面积约3.33万㎡的商住地，终被东莞市顺海实业 有限公司以底价收入囊中，成交楼面地价1350元/平方米，成交金额为9900万元。
而石排水贝村两宗商住商服用地惨遭流拍厄运，两宗地块，合计面积约10.53万㎡，起始价合计34747万元，和其他各镇相比，石排的经济发展水平不高，居住需求偏弱，库存的消化周期长，所以在其他镇区楼市趋于火热的同时，石排镇的房地产开发却步伐迟缓，甚至陷入困境。
三 、协议出让明细：松山湖5宗科教用地协议出让
8月东莞协议出让市场出让的5宗地块都是科教用地，均位于松山湖，面积合计约14.97公顷，出让年限50年，地价在496元/㎡到612元/㎡之间，全部以协议出让方式供地给东莞市大学创新建设发展有限公司。
四、待拍地块: 松山湖第二块“限价地”出让 清溪、茶山再推地
9月将有6宗商住用地进入待拍环节，中堂、松山湖、虎门、清溪、茶山和莞城各有地块待拍。其中，斗朗社区商住商服用地是第二次出让，面积约1.04万㎡，起始价为3435万元，再次 出售获得东莞市居易房地产开发有限公司青睐，已成功嫁出。松山湖南部滨湖区环湖路北侧的一宗地，占地9.18万㎡，起始价41782万元，折合起始楼面地价1820元/㎡，本宗地块是以“限房价、竞地价”的方式出让，这是松山湖出让的第二块“限价地”，项目建成后限定高销售房价格不高于8500元/平方米（带装修），项目作为松山湖园区产业配套，建成后的销售对象由松山湖管委会统筹安排。该宗地块在9月7日历经 49轮的竞夺，已成功被东莞绿苑实业 有限公司夺下，成交价格为65782万元，楼面地价 2865元/㎡，溢价率为57%。
虎门港立沙岛商服用地，出让面积0.85万㎡，起始价为3476万元，起始楼面地价为5125元/㎡，虎门港经济发展活跃的珠三角经济圈几何 ，交通网络四通八达，镇港发展进入快车道，呈现出良好态势，此次是虎门港首次出让商服用地；茶山镇横江村再出一宗商住商服地，面积约为2.02万㎡，起始楼面地价1450元/㎡，这是茶山横江今年第四宗出让地块。
而清溪镇重河村出让的是面积约4.02万㎡的商住商服用地，起始价18105万元，起始楼面地价1802元/㎡；莞城万园东路旁出让的是商务金融用地，面积约1.37万㎡，起始价5800万元，起始楼面地价846元/㎡ ，莞城自2012年以来再次出让地块，莞城作为东莞老城区，人口密集，土地稀少，供应一直处于萎缩状态，此次是莞城时隔3年再次出让地块。
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