[摘要] 对大部分购房者来讲，买房是关乎终身幸福的终身大事。但通往幸福的道路却很艰辛，首次购房的新手们，经常被身经百战的置业顾问忽悠的找不到北，屁颠屁颠的付了全部的积蓄，买到了房子。等到入住体会到“想象很丰满，现实很骨感”，置业顾问所描绘的梦幻家园，交房时就会彻底被现实打回原形。
对大部分购房者来讲，买房是关乎终身幸福的终身大事。但通往幸福的道路却很艰辛，首次购房的新手们，经常被身经百战的置业顾问忽悠的找不到北，屁颠屁颠的付了全部的积蓄，买到了房子。等到入住体会到“想象很丰满，现实很骨感”，置业顾问所描绘的梦幻家园，交房时就会彻底被现实打回原形。下面小编和大家分享，为了防止置业顾问“忽悠”，我们应该提问怎样的问题。
怎样拆穿买房过程中遇到的忽悠手段？下面就爆出在买房中容易碰到的十大忽悠，以提醒购房者，买房可别被“忽悠”了。
忽悠一，虚假宣传
房地产行业的广告额是所有行业中高的，而其中的虚假宣传也是多的。比如市场中出现的越来越多的“非毛坯”，但实际上开发商不在合同中明确写明装修及配套设施所使用的材料品牌和标准，在这种种情况下，出现纠纷之后开发商往往会逃避责任，或直接让装修公司与购房者签订独立的装修合同，在出问题时一推了之。类似的还有“购房返租，以租金抵购房款”、“全屋家具”等，基本都是用利益来蒙蔽购房者双眼的套路。
应对此类陷阱，主要需要靠购房者做出主观判断，了解自身需求，要明白你买的是什么，有没有支付能力，根据这两条来决定你应不应该买房，应该买什么样的房，而不是看到“馅饼”就迎上去。
忽悠二，有陷阱
眼下，学区成为家长们置业的首要考核指标。开发商们也瞅准商机，大打“学区牌”。记者发现，开发商销售广告“傍名校”，大致分为三种，其中一种就是“承诺派”。比如开发商承诺业主买房后可以上某某重点学校，因为开发商与学校方面签署了战略合作协议，或者拿出与某校签订的招生协议。在这种情况下，有些开发商会兑现承诺，但部分开发商就难以实现。由于只是口头约定，造成损失后业主就很难维权。
另一种是“模糊派”。比如在广告语中，并不表明是属于某个学区，但打出“某某名校”“周边名校云集”等招牌。通常情况下，由于学区的划分是以距离作为参考的，但如果学校、小区的建设时间晚于规划时间的话很可能出现“小区与学校一路之隔，但不在学区范围”的情况。
还有一种是“规避派”。比如对政策的规避，有些重点学校招生政策比较严格，比如入户须满一定期限，但购房者咨询的时候，并不一定能得到这些提醒。比如对产权性质的规避，少数楼盘虽然处于学区内，但因为属于商业地产不能落户口。也就是说，即便购房者买了房，小孩也不能上这个学区的学校。
破解：以博出位的楼盘并不在少数，身为购房者，该如何甄选，避免陷阱？购房专家表示，对于消费者来说，如果说买这个房子确保上这个学校，这个是大多数开发商承诺不到的。此时，购房者可以向教育部门咨询相关情况，规避风险。
其次，在购买热门学校周边时，购房者还应留意房子的产权问题。因为多数学校的服务区是指学区内的住宅楼，不含机关、单位和商业楼。一般价格较高，有的新建小区建成小户型，总价较低，吸引家长购房，但如果属于商业用房，购房人的孩子也无法入学。
后，开发商的承诺可能不靠谱，因此合同之外好能附一个学位协议。
忽悠三，低价、特价等优惠诱惑
每到楼市淡季，许多开发商为了完成销售任务，通常促销幅度都比平日大，低价、特价几乎已成为许多开发商的常规动作，但是楼盘是否真正降价，优惠力度有没有开发商口中的那么大就不得而知了。
很多开发商习惯于将各种优惠活动“捂着”“盖着”，总是在与消费者议价博弈时才一点点地释放出来，这样房地产企业就可在整个议价过程中始终处于主导地位。真要准备下单的购房者们不要单纯被低价引诱，而是要具体了解一下“特价房”所处的小区位置、户型等。房子不同于一般物品，位置、房型都将决定其价值。另一方面，品牌公司推出“特价房”，就像是大商场在特殊时段推出的品牌商品折扣，如果对产品了解透彻，将是不错的投资或置业机会。
忽悠四，绿化率概念混淆 铺个草皮就算绿化
有好环境才能住的舒服，特别是在空气污染日益严重的今天，众多房地产开发企业也借此机会打起了“环境牌”，作为衡量小区环境的重要标准，绿化率也往往成为开发商加价的筹码。然而不得不承认，在这个鱼龙混杂的行业中，开发商书面上的绿化率数据往往“缺斤短两”。对于大多数购房者而言，对超高绿化率的概念依旧陌生。究其原因，在售新建小区大多尚未完工，绿化状况无迹可寻。但更重要的是，社区绿化状况的概念早已在“绿化率”一词中被偷换。比如，计算绿化覆盖率时，有块草皮就可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。开发商当然喜欢引用绿化覆盖率的概念。
破解，只有在潮水退去时，才会知道谁在裸泳。随着既有房产项目施工进度的推进，新型住宅项目以及其社区景观将更为清晰地呈现在购房者面前。通过对比楼盘绿化数据与项目实际绿化状况，购房者可以很容易做出判断。
忽悠五，环境配套藏猫腻
作为刚需一族的我们时常被楼盘的各种美好规划所打动，于是在置业顾问以及宣传资料的糖衣炮弹的攻势下，满怀期待的购房。可是到了交房之后，却发现了诸多问题。比如传说中的绿化不见了，或者突然冒出一个垃圾站等等。然而消费者，缺乏有利的证据，有苦难言。
业内人士介绍到，一般而言，置业顾问在向购房者介绍项目的时候，很多时候都只会说出项目的各种好，甚至将一些未来不知多久才会发生的事，也当做项目的卖点。而且他们经常只是口头承诺，这些东西并不会写进合同，当购房者签订合同买房之后，发现现实和当初承诺不一样时，他们则会说，一切按照合同办事。因此，业内人士提醒到，针对项目周边环境的问题，购房者可以通过各种渠道事先了解政府规划，这样才不会被忽悠。
忽悠六，沙盘比例仅供参考
现如今，多数楼盘都是未建好先开卖，漂亮精致的沙盘成为购房者了解项目的渠道。为了给向购房者展现更为美好的社区环境，放大沙盘上的楼间距、增加绿化面积、放大配套设施的比例成为开发商的惯用手段。大多数人会被沙盘上的高绿化率、超宽楼距、大型泳池等假象迷惑。
如此情况，在其他楼盘也不鲜见。如果细心留意沙盘上的细节，就可以发现沙盘上有句不起眼的字——"沙盘比例仅供参考"。
破解：因为市场上很多楼盘都是分几期开发，沙盘上有些配套设施可能是二期或是三期的规划，但沙盘却是一期推出前就做好，这就容易导致某些配套设施在后期规划中若未能全部通过，沙盘内容便无法全部实现。同时，“样板房”也是一个不容忽视的陷阱。一些开发商为了使空间看上去更加通透、视觉舒适，往往使用高亮度照明，并打通一些墙体，做成开放型厨房或透明式卫生间，往往不实用。装修中利用视觉误差、家具尺寸相对缩小等进行误导，样板房质量、结构与实际所交房不符。
其实沙盘和样板房就是参考，主要还是看合同的。对于开发商宣传的房子有多好永远要保持怀疑态度，尤其是宣传过程中定义模糊的词汇，购房者购房前应主动、积极了解相关情况，看沙盘不如多问实际数据，多做实地考察。另外，购房者要仔细阅读购房合同中的内容，必要时还要把广告宣传的内容全部载入正式的合同中，这样才有保证。
忽悠七，赠送面积多 看似很实惠
“面积”是市场交易中较为常见的一种销售策略。“赠送面积”也就是所谓的“N+1”户型。从具体情况来看，部分开发商将阳台设计成了可以改造为次卧室的半赠送空间。“N+1”户型就是在产品报建的时候房子之间形成漏空，在这些漏空上搭建承重梁，或者是拉高一层空间的高度，进行分隔。当产品接受完规划验收之后，再将这些漏空区域封闭起来，就形成所谓的赠送面积。
除了“N+1”户型，入户花园、内庭院、大阳台、卧室飘窗等都是普遍的赠送面积形式。大部分购房者觉得自己占了很大的便宜，其实不然。根据国家相关法律规定，半开放式阳台在计面积时只能计入一半，露台和入户花园计算一半的面积，即另外一半面积本来就是你应得的，和开发商根本没关系。
因此，对于赠送面积，购房者们还需弄清楚几个问题：到底是赠与所有权还是免费提供使用权，应该约定明确；对共有部分面积的赠送，可能归于无效；对于一些本身就不计入建筑面积的空间，即使购房者对其进行改造，使其具备了专有部分的特征，也仍然无法在房屋登记簿或产权证上得到体现。 在签订买房合同时，对一些开发商赠送的东西，一定要以明确的概念定义写进合同，有图纸的要附图纸。例如开发商说送阁楼，那就必须注明，阁楼建筑图纸怎么样的，面积有多少，有没有公共设施等。
忽悠八：定金多少都收 优惠明天就没了
楼盘在开盘前事先都不会释放出真实的价格，而是开展认筹几千抵几万的活动来吸引客户。为了测试市场、锁定客户、操控价格、提前回笼资金。
购房者只要表现出一点点购房的意向，销售人员就会告诉你说这个户型就只有几套了，如果不交付定金可能就卖完了，要求客户马上交付定金。如果客户说没有带够定金，销售人员就会要求客户先交小定，然后要求客户次日交齐大定。如果购房者在约定的时间内未能前来，所付定金就不予退还。此外，在销售现场为了制造紧张的气氛，营造热销场面，置业顾问一般会说“其它房源已经卖了，就剩这几套了”，或是“活动今天为止”、“明天优惠结束”，多是逼单行为，先套住你再说。因此，面对这种情况购房者要摆正心态，不畏强权，冷静处理，购房时要把问题搞清、搞细，可以向旁边的置业者打听下或自身多考察几次，看看开发商所说的情况是否属实。
忽悠九，交通便利只在规划上
置业顾问一般会谈到楼盘便利的交通条件，比如有轻轨、公交等经过。但是具体轻轨在哪有站点，什么时候通车却是未知数。有可能你买的房子交房后轻轨还没有修好，或者公交线路规划不到位。
对于购房者来说，实地考察是规避购房陷阱的好办法，切勿相信一切虚拟，或者口头上的承诺。因此专家提醒，买现房选择还是买龙头品牌房企的楼盘。实际上现在房地产市场上销售成绩好的也基本都是这些公司的楼盘，资金链有保障，楼盘社区才会完善。
忽悠十， 非毛坯 美丽的绣花枕头
随着非毛坯楼盘日益普及，质量纠纷也逐渐显现出来，业主对楼盘的非毛坯质量不满，在看房工程中发现开发商提交的‘精’装房不精，纯属劣质装修，质量问题众多，向开发商提出整改，却被一拖再拖。开发商却一脸委屈认为业主在鸡蛋里挑骨头。维权事宜时有发生。
破解：消费者签非毛坯房屋购房合同时应特别注意以下几点：一、明确约定装修中使用的各类建材及设备的品牌、型号，不能笼统地约定“进口”、“高档”、“国内”、“国际”等。二、一些装修工程在竣工验收时不一定能够检查出来它是否存在质量问题，而必须通过使用才能发现，因此在签订合同时也应注意在合同中约定装修工程保修期限。三、违约责任。合同中应明确开发商装修不符合约定赔偿方法、标准等，方便出现问题后的处理。
总结：
对购房者来讲，买房是一辈子的事情。想想花了全部的积蓄，住的环境每天让自己很崩溃，着实让人心痛。而上述的案例比比皆是。
购房者面对置业顾问的忽悠，应该要提问怎样的问题呢？
一、土地使用年限
案例：当有客户问：你们的土地使用年限多少年。答：40年
回答的是实话，但是有可能这块地已经囤积了10年或20年，那么业主入住后就无法享受到40年的土地年限了。土地期届满后，政府未规划此地，所有业主需要再一次支付土地出让金，土地的价格以当时地价计算(土地价是会波动的哦)。这是大家容易忽略的一个问题，很多人只关心土地是“划拨”还是“出让”，单单了解这一点不够。很多有眼光的开发商，为了追求大利益而囤积土地，待可销售时，土地使用年限已经过了很长时间了。对于土地使用年限，合同上有明确记录的，不要忽略。
二、别看沙盘，看设计规划图(我们称蓝图)
案例：问：你们小区会设计垃圾库吗? 答：会。
如果凑巧，垃圾库就修建在你们家楼下，如果这样问，售楼小姐不会说就在你楼下的。如果你聪明多问：在哪里。售楼小姐会按照蓝图的位置告诉你准确位置(比如说在20号楼与22号楼之间)，但不会用手指着你楼下说是这里。销售房屋，沙盘模型做得很漂亮，绿化多、楼间距大、景观美…，虽然是按照一定比例做得，但是难免夸张。因此，沙盘只能够做为了解大概位置的参考，不能完全信任，要看就看设计规划图(报纸那么大张的，用蓝色墨水打印的那种)，那时经过备案后定稿的，开发商会上面的尺寸、物体修建，更改机会很小。
三、别看户型模型，看户型图及总平面图
案例：问：这房屋有窗户吗? 答：有
的确每间房屋都有窗户，但是为什么采光不好，因为窗户开在狭小的采光井里。模型很漂亮，不要以为开了窗，采光就很好，拿起总平面图(一层楼每套房的布置)看看，你的窗户前是对着外面的世界还是对着一面墙，一般电梯公寓的次卧室、卫生间等会遇到这种情况。
四、保温节能材料
案例：问：你们的房屋采用保温节能材料了吗? 答：严格按照国家标准采用新型保温节能材料。
保温节能材料种类太多了，有板材的、颗粒的，不用想，都知道一整块保温板贴在外墙上比颗粒材料的效果好得多。目前提倡建筑要使用保温节能材料，这样能大大地节约能源，提高你的居住环境，一定要擦亮你的眼睛，那一些材料才能做到真正的节能。
五、对办理产权证时间的约定
案例：问：请问什么时候能办理产权证 答：交房后**天办理，合同上有明确规定的，到期未办理，我们会承担责任的，您放心。
售楼小姐说得头头是道，感觉无懈可击，但是同样有不清晰的地方。客户原意想问何时能拿到产权证，而售楼小姐回答的是何时去办理，无形中为开发商争取了时间。办理产权的速度从一定程度上表示了一个开发商的诚信度和实力，开发商为突现优势，一般合同上约定的办理产权的时间不会太长，但是为了更保险，需要销售人员为他们无形中争取更多的时间。
六、办理产权证的手续费
案例：问：产权证和土地证由你们办理吗? 答：由我们办理，相关税、费你们出。
一般开发商会为业主代办两证，但是代办没说不收手续费阿，不要以为这“税、费”就只是交给相关单位的费用，可能还有好几百代办手续费，呵呵，要问清楚啊!
七、物业管理费(主要针对电梯公寓)
案例：问：物业管理费多少 答：0.6元/㎡每月。
客户想，不贵啊，天，开发商算了还有你算的，电梯公寓单电梯的每月的运行费摊到业主头上少不了0.5元/㎡，就6角，做得出来吗? 这个0.6是开发商为促销提出的年0.6元/㎡?月，那么客户又要问了，那么一年之后呢，售楼小姐会说：由你们业主委员会定啊，我们和现在的物业管理公司只签定了一年的合同，到时候成立业主委员会有权利决定物业管理公司及物业管理费。对于这个回答，客户会以为占便宜了，但是实际操作起来会困难的，首先，业主委员会难成立，规定入住率达到60%以上，召集三分之二以上的业主共同选举才有资格成立业主委员会，谁来发起成立?物业管理公司?他们不会的;业主发起?谁又有那么多的时间和精力?其次，业主物管公司和业主委员会难以达成一致，炒了他吧!我也不多说了，看看新闻吧，物业管理公司难炒啊!
八、关于团购、内部认购期房等
开发商会想方设法的规避责任，以“排号”、“借款”等方式对外认购住房筹集资金，那段时间，开发商会以诱人的折扣吸引客户，对于认购期房，不受法律保护，好不要购买。至于想买低价房的投资者，应选择信誉好、实力雄厚、大型楼盘，相对安全一些。
九、关于其他一些费用
大部分开发商还是按照国家政策办事的，尽管有时候打点擦边球，国家要求不收取初装费，开发商照办，但是不排除一些不按政策办的开发商。现在开发商加上这笔费用，有可能是他们在开发那块地的时候国家没有制定该规定，他们已经向相关部门支付了这笔费用，那么算了客户头上是少不了的;但是在规定出台后，开发商才开发地但是仍收初装费那就是开发商有点过了，这种情况你可以到房管部门投诉，但是按正常情况没多大意义(只是个人意见)，你只有选择买与不买，或者和他们经理协商能不能免了这笔费用。
十、关于施工改变规划
如果开发商没有按照之前的设计规划建造，通常情况下，正规的开发商会按照顾客提供的有效地址寄出函件，告知你们这一情况，并且会提到赔偿或同意退房等协商条款，客户可根据实际情况来处理权力。但是开发商在没有告知客户的情况下就擅自改变规划，那么开发商就违规了(商品房买卖合同上有关于设计变更的权力和义务)，买方可以通过向主管部门投诉或向法院提起诉讼等途径争取合法权利。但是在实际中，遇到这种情况好的办法还是约集几户利益共同受损的买家到开发商售楼部座谈，记住哦，好是售楼部，就算到总经理办公司洽谈效果都没有售楼部好噢，一句话，会哭的孩子会多得一点奶喝。
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