[摘要] 从下周一（即8月17日）开始，房地产开发企业再想要拿到预售证，除了要跑住建、房管等部门外，还要多跑一个规划部门。按照之前与规划部门签订的承诺合同，在预售前找规划部门核实建筑面积。一旦房地产开发企业没有按照之前报备的设计图施工、加建超建，都会拿不到预售证。
从下周一（即8月17日）开始，房地产开发企业再想要拿到预售证，除了要跑住建、房管等部门外，还要多跑一个规划部门。按照之前与规划部门签订的承诺合同，在预售前找规划部门核实建筑面积。一旦房地产开发企业没有按照之前报备的设计图施工、加建超建，都会拿不到预售证。
记者从昨日举行的东莞市规划行政审批改革工作动员大会上了解到，8月17日，《东莞市规划行政审批改革方案》将正式实施，全面实施改革方案之后能为开发企业节省2-5个月的时间，节约开发成本数百万元。
市城乡规划局局长欧阳南江直言，长期以来，政府对微观经济运行干预过多、管得过死，重审批、轻监管，不仅抑制经济发展活力，而且行政成本高。推进行政审批改革，简政放权，放管结合，是解决这些突出矛盾和问题的关键一招。
“具体到规划行政审批，以前我们也存在管得太多太细、给设计单位‘当总工’、为建设单位兜底的问题，不仅累坏了自己，还招来了批评。”欧阳南江说，本轮规划行政审批改革，既是为了贯彻落实党的十八届三中全会、省委十一届三次全会精神和市委市政府关于项目投资建设审批体制改革的部署，加快转变政府职能，深化行政审批制度改革；也是我们在符合法律法规、确保监管实效的前提下先行先试、大胆创新所作的一次探索，是实现促进审批提速终目标的重要举措。
据初步估算，全面实施改革方案，将为开发企业节省2-5个月的时间，节约开发成本数百万；将把设计院和管理部门从反复改图、审图的繁重工作中解脱出来，至少减少1/3的工作量，工作效率将大幅提高。对整个社会而言，有利于形成诚信守法的良好氛围，降低行政管理成本，维护社会稳定。
亮点
欧阳南江点评，此次规划行政审批改革的一大亮点，就是“宽进”，也就是简化审批程序，能减则减，能并则并。
凡是国家、省、市法律法规明确规定，建设单位能够通过加强自律管理、采取事后监管的管理方式实现的，规划管理部门与建设单位签订承诺合同后，不再进行实质性审查，改为形式性审查。
在用地规划许可阶段，仅对方案合理性、合规性作出审查，而对其经济技术指标的真实性不做实质性审查。
在工程规划许可阶段，企业作出承诺后，不再审查。同时，将核发的选址意见书与用地规划许可合并办理，将修建性详细规划审批与建筑设计方案审查合并为建设工程设计方案审查。
将节省大量审查时间和开发成本
解读
市城乡规划局副局长陈巡解释称，这一改革对房地产企业来说着实提供了很大的便利，不仅节省了大量时间，也为企业节省了一笔不小的开发成本和费用。
以前，一个开发项目的规划图纸审查很费时间，大量的设计图纸审出了问题要拿回去修改，修改后交来又发现了不少问题，还得继续修改，一次审批下来反复两三次修改都是很常见的情况。通常来说，一个项目的规划设计图纸如果能在3个月的时间里审批下来，都算是快的了。
改革后，在建设工程设计方案审查和建设工程规划许可阶段，报建方只需要与规划部门签订相应的承诺合同，承诺严格落实规划设计条件，并按国家、省、市有关要求进行设计。这样一来，之前耗时费精力的图纸审查环节就变得很快捷很便利了，只需要在规划部门备案就好，即便建设过程中有些小修改，及时将图纸送来规划部门备案也是可以实现的。
等到建出来了，拿预售证之前，规划部门才会按照之前的承诺合同、备案规划图纸去现场核实验收。
加建超建将依法罚没实物或非法所得
亮点
既然规划部门对建筑开发企业放松了审查，实现了“宽进”，那如果企业不够自律，没有按照之前报备的设计图施工、加建超建怎么办？
此次规划行政审批改革的另一大亮点就是“严管”——严格依法依规罚没超建面积。
主要手段是建立以规划条件核实为核心，规划条件核实测量为抓手的批后监督管理体系。
不仅实施预售前建筑面积预核实制度，加强事中监管，还将出台违法建设行为处罚细则，加大查处力度，促使建设单位按规划要求实施项目建设。
加建超建，一律不得预售
解读
陈巡解释称，以前房地产开发企业要拿预售证，是不需要经过规划部门的。但全面实施规划行政审批改革后，一个房地产开发项目在预售前，要找规划部门测量核实容积率、建筑面积等重要技术指标。而这个规划部门得出的预售前建筑面积预核实的成果，将来会作为住建部门核发商品房预售许可证的一项依据。
一旦在预售前测量核实发现企业没有按照之前报备的设计图施工，存在加建超建，那就没法拿到预售证，除非被罚没加建超建的实物，或罚没售卖加建超建的违法所得。
比如一个房地产项目超建了1000平方米，那么城管执法部门将依法罚没超建的这1000平方米物业，或罚没这1000平方米物业的售卖所得。
加建超建的面积也不用拆掉，企业接受处罚后就可以拿到规划验收，拿到预售证，不影响后面的卖楼，发房产证。
总之，这次改革的实质是厘清政府和市场的边界，重新界定规划管理部门和建设单位、中介机构的责任。把各方要负的责任切实提高起来，特别是把建设单位、中介的责任还给他们，鼓励诚信自律，惩罚恶意违规，实现审批提速。
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