[摘要] 过去很长一段时间,东坑楼市在东莞地产界人士眼中一直都是相对沉寂的,“不温不火”、“缺乏亮点”、“一盘独市”等词汇是其主要评价。
过去很长一段时间，东坑楼市在东莞地产界人士眼中一直都是相对沉寂的，“不温不火”、“缺乏亮点”、“一盘独市”等词汇是其主要评价。
但是，近两年来，随着东莞生态园东坑 规划、松山湖禁地令、生态园与松山湖统筹发展等一系列利好的出现，增强了发展商进军东坑的信心，鸿信、金达、捷盈、碧桂园、龙泉、利丰、嘉盈等相继涌入东坑，东坑楼市迎来大发展。截至目前，东坑已有碧桂园·豪庭、利丰时代、金达·锦绣东方、皇家翡翠湾花园、盈滨半岛等多个楼盘在售。同时，龙泉·幸福里花园、嘉盈·名苑、金达·时代华庭、盈滨绿庭等4个楼盘也蓄势待发，预计都将于年内入市。沉寂多时的东坑正在迅速崛起。
楼盘扎堆入市带动成交
多年来，东坑楼市发展都较为沉寂，供应一直不足，历年来都是只有零星项目在售，甚至2010年和2011年还曾出现断档，2012年也仅皇家公馆一个在售楼盘。据东莞中原市场研究部监测数据显示，2008年-2012年这5年时间，东坑住宅合计成交11.66万平方米，年均消化量仅为2.33万平方米，在东莞32个镇街中， 倒数第四。
但是，从去年年中开始，这种情况发生了根本性改变。自去年5月起，短短半年时间，竟有5个纯新楼盘相继扎堆入市。据了解，2014年5月25日，金达·锦绣东方开盘入市；2014年9月27日，盈滨半岛开盘入市；2014年12月6日，皇家翡翠湾花园开盘入市；2014年12月13日，碧桂园·豪庭开盘入市；2014年12月20日，利丰时代开盘入市。
市场供应量大增，自然对成交有所触动。东莞中原市场研究部监测数据显示，2014年，东坑住宅成交822套，成交面积86188平方米，排在第22位，成绩已经超过以往任何一年。到了2015年上半年，东坑住宅成交1577套，成交面积达180841平方米， 更是上升到了第十位。
记者了解到，在接下来的半年时间里，东坑预计还将有龙泉·幸福里花园、嘉盈·名苑、金达·时代华庭、盈滨绿庭等4个楼盘入市。业内人士表示，今年东坑楼市或将有9个楼盘在售，远超以往任何一年，供应量激增，成交量必然会创造新高。
竞争激烈价格平稳
“目前东坑楼市竞争 激烈，已经到了白热化的程度。”皇家翡翠湾花园项目负责人邓子琪接受采访时表示。
东莞中原市场研究部监测数据显示，截至2014年12月31日，东坑住宅库存589套。截至目前，2015年东坑住宅已新增供应2644套。接下来，龙泉·幸福里花园、嘉盈·名苑、金达·时代华庭、盈滨绿庭等4个楼盘还有约3000套的住宅潜在供应量。库存量加新增供应量，再加潜在供应量，也即是说，2015年东坑楼市总货量约为6200多套。
然而，东莞中原市场研究部监测数据显示，2014年东坑住宅仅成交了822套。2015年上半年东坑住宅成交量虽然达到了1577套，但是，其中有1410套是碧桂园·豪庭成交的，利丰时代、金达·锦绣东方、皇家翡翠湾花园和盈滨半岛加起来仅成交了167套。东坑楼市已经呈现出供大于求、竞争激烈的态势。
楼市供大于求，竞争激烈，价格自然就上不去。据了解，目前碧桂园·豪庭洋房折后均价5980元/平方米，利丰时代洋房均价5600元/平方米，金达·锦绣东方洋房折后售价6200-6300元/平方米，皇家翡翠湾花园别墅折后均价8500元/平方米，盈滨半岛别墅均价8000元/平方米。而对比东坑周边，寮步洋房均价一般在7000-8500元/平方米，别墅均价一般在13000元/平方米左右；大朗洋房均价一般在6800-7500元/平方米，别墅均价一般在10000-15000元/平方米。相比之下，东坑的房价可以说就是洼地。
市场剖析
园区发展土地供应增加
推动东坑楼市崛起
东坑楼市由以往的“一市独盘”，甚至时有断档，发展到现在的五盘在售，四盘蓄势待发，备受业内关注。是什么原因让东坑楼市在短短三四年间迅速崛起？对此，记者展开了深入调查。
原因一
生态园松山湖带动
东坑楼市的发展跟生态园关系密切。2011年，东莞市城乡规划局发布了《关于东莞生态园东坑 控制性详细规划》。按照规划，东莞生态园东坑 的功能定位以生态景观和现代制造业为关键词，发展目标是东莞生态园环境景观的重要表现地区，同时也是生态园现代制造业重点发展地区，形成以高新技术产业和现代制造业为主的研发和制造产业功能区。
合富辉煌东莞公司发展研究 副总经理李兴旺表示，虽然东莞生态园东坑 规划不涉及房地产开发，但是东坑 的各项产业带来的就业人口需要解决居住配套等方面的问题，对于东坑楼市而言，是一重大利好消息，带动了东坑楼市升温。“同时，东莞生态园规划的‘四纵五横’的道路系统加速了东坑与其他镇街的联系，对外交通主要通过生态园大道、东部快速路与东莞生态园周边镇区、莞城、松山湖产业园等区域形成便捷、快速的联系，通过东兴路等干道与茶山、横沥、寮步等周边镇区联系，东坑楼市的发展不仅受到区域内逐渐增多的人口积极影响，也将受到这些镇区的需求辐射。”
2012年松山湖禁地令的颁布，则是东坑楼市崛起的一大契机。2012年，东莞 发布了《关于限制我市四大园区新增商品住宅项目的通知》，规定对存量商住用地实施台账管理，不再新增商住用地，并且对处于园区重要敏感位置、不宜作为住宅功能的用地，争取调整为产业及其配套用地。一纸《通知》，使得泛松湖 一跃而起。东坑镇位于东莞市中部，松山湖科技产业园，地缘 十分明显。2012年东坑镇更是提出“接轨松山湖，融入生态园”的发展战略，吸引了很多想要在松山湖置业的购买力流入东坑。
2014年12月，生态园与松山湖统筹发展，更是在给已经有所升温的东坑楼市加热。统筹后的生态园与松山湖，将与市区一起组成“三位”一体的城市布局，建设全市政治 、商贸 、文化 和创新 ，形成“服务全市、功能完备、生态宜居、高效智慧”的高品质城市区域。至此，生态园和松山湖的东坑，可承接两个园区中大量高科技人才的居住需求。
原因二
土地供应放量推动市场快速升温
记者了解到，在2011年之前，东坑土地供应相当少。据东莞中原市场研究部监测数据显示，2003年-2011年，9年间东坑挂牌交易成功成交的商住地仅15宗。
从2011年开始，东坑商住地供应出现爆发式增加。2012年，东坑成功成交3宗地。2013年，东坑则成功推出了4宗地。其中，3月8日，东莞市东盈实业 有限公司以3180万元竞得东坑坑美村24085平方米商住地；5月11日，东莞市骏成实业 有限公司以底价6600万元夺得东坑凤大村30148平方米商住地；12月20日，东莞市碧桂园房地产开发有限公司以11114万元拿下东坑坑美村61744平方米商住地；同是12月20日，东莞市盈世贸易有限公司以4542万元斩获东坑塔岗村14776平方米商住地。
到了2014年，东坑推出的3宗商住地均成功出嫁，3月7日，东莞市骏成实业 有限公司以8441万元拿下东坑凤大村17404平方米商住地；3月19日，东莞市碧桂园房地产开发有限公司以22442万元斩获东坑塔岗村90576平方米商住地；5月15日，广东捷盈 发展有限公司以6253万元拿下东坑彭屋村14887平方米商住地。值得注意的是，这三家房企均是第二次选择东坑。
3年半的时间，推出的10宗地块均成功出让，这在东坑房地产历 相当罕见的。相比于2003年-2011年的沉寂，东坑土地市场近几年受到极大关注，推出的土地均成功“出嫁”，更是吸引了碧桂园、金达、捷盈等房企两度进驻。
东莞中原地产策略研究 总监车德锐表示，东坑土地供应放量，是东坑楼市崛起的重要保证。东坑推出的土地均能成功“出嫁”，一个是因为生态园和松山湖的利好，可吸引外地人来购房；另一个是东坑此前只有零星项目在售，长年累积了一定的市场需求，开发商看好东坑楼市的发展前景。
沙龙
东坑楼盘应向外拓展客户
近年来，东坑楼市迅速崛起。目前，在东坑市场上已有碧桂园·豪庭、利丰时代、金达·锦绣东方、皇家翡翠湾花园、盈滨半岛等楼盘在售，年内还将有龙泉·幸福里花园、嘉盈·名苑、金达·时代华庭、盈滨绿庭等4个楼盘入市。为何有这么多开发商选择进驻东坑？东坑楼市竞争激烈，房企将如何突围？针对这些话题，记者邀请了两位东坑房地产业内人士来共同探讨。
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