[摘要] 地产商“转型升级”多元化发展已成为行业趋势,除了旅游地产、养老地产、文创园等,近两年来,以产业为依托、地产为载体的办公产业园正在东莞多点开花,继天安数码城之后,联科国际信息产业园、凯达科技 、松山湖互联网产业园等多个项目相继浮出水面,而绿地、万科亦相继在东莞涉足这一领域。在企业孵化、资源......
地产商“转型升级”多元化发展已成为行业趋势，除了旅游地产、养老地产、文创园等，近两年来，以产业为依托、地产为载体的办公产业园正在东莞多点开花，继天安数码城之后，联科国际信息产业园、凯达科技 、松山湖互联网产业园等多个项目相继浮出水面，而绿地、万科亦相继在东莞涉足这一领域。在企业孵化、资源共享、金融服务和人才协作等方面拥有 的园区办公，崛起的同时，也在挑战传统的写字楼市场。
开发商进军园区办公产业
7月8日，一场围绕“园区办公与企业共荣”的主题沙龙在松山湖举行，借着这一场沙龙，东莞互联网产业园也浮出水面。
这是近两年来在东莞亮相的众多产业园之一，园区办公成为东莞写字楼市场的一个重要势力。
2012年，东莞天安数码城入伙运营。同年，由广东中天集团和北京东升博展集团共同建设的联科国际信息产业园，在南城水濂山大道西侧工地举行奠基动工典礼，这个南城“三重”项目，在2014年迎来了企业的进驻。
同样在2014年，由绿地承建的常平镇产业发展 正式挂牌成立，将由绿地集团和 合力打造，建成后充分利用综合办公楼宇、产业运营园区和科技孵化基地帮助镇街实现转型升级。与此同时，万科集团试水产业地产的 综合产业园项目也正式签约 大朗镇石厦村，总 6.5亿元，项目用地236亩，项目业态涵盖物流仓储、电子商务、高科技企业孵化器、创意产业等方面。
在行内人士看来，在将产业转型升级定为全市发展战略后，产业地产犹如雨后春笋般出现，成了地方 质量经济的重要抓手。而各大房企在试水住宅物业之外的其他物业类型时，自然也不会错过产业地产表现出来的商机。在 与房企的共同作用力之下，包括近两年已经强势兴趣的文化创意产业园在内，各种产业园项目在东莞也呈现出了扎堆兴起的态势。
办公产业园的兴起，尤其是企业参与开发打造的产业园的兴起，使东莞代理公司也开始了新一轮的招兵买马。记者了解到，如瑞峰置业等代理公司，在近期也开始招揽产业园招商经理，瑞峰置业副总经理翟智球告诉记者，公司也确实接到了不少产业园的代理业务，其中在东莞的主要是在茶山、厚街，市外则还有中山、湖南等地的产业园项目。
租金低，办公组合更灵活
身为一间文化公司老板的老袁近将办公地点，选择在了一个产业园。在了解市场过程中，他发现，合他心意的文创园或产业园几乎都已经爆满。
天安数码城项目相关人士告诉记者，园区A、B区产业大厦有不少是企业购买自用，目前企业入驻率已达到90%以上，主要入驻企业为3D打印、机器人等高新科技企业、互联网企业等。其中约2万余平方米的科技孵化器入驻企业 多，已经达到了98%以上。
据了解，除天安数码城之外，6月末刚刚开园的万科769文化创意产业园，目前已经吸纳了50余家企业的进驻。而还未正式启动招商工作的凯达科技 ，也已经有一半被企业预定。而联科国际信息产业园在2014年时，已经吸引了包括ARM嵌入式芯片、高速磁悬浮永磁电机产业化等龙头项目以及北京华力创通股份有限公司、北京民航中天科技有限公司等在内的十多家高科技企业明确进驻。
有从业人士告诉记者，在各大产业园中，有产权的天安数码城是受企业欢迎的产业园，相对而言，只有使用权的一些新建产业园的招商情况不如天安数码城，但也已经超出了人们初产业园需要相当长时间培育期的预期。而产业园在短时间内的风生水起，很大程度上得益于产业园的低租金。“目前东莞城区写字楼的月租金一般为50-70元/平方米，而产业园的租金为20-40元/平方米，部分产业园还推出了月租金仅300-400元的卡座式办公室，租金具有明显 。”一业内人士表示。
东莞互联网产业园营销总监黄正青表示，一般的写字楼办公只能提供一个物理场所，园区办公不单单是提供一个空间，更多是服务，包括孵化、共享、金融还有协作。此外，成本也大大减少，如果一个创业团队是两个人，你只需要租用两个卡座，每个卡座一年的费用就是1500元，两个人的公司每年花在办公费用上只需3000元。
【 分析】
资源更丰富 服务更全面
东莞市出入界文化艺术有限公司总经理袁冬平在寻找到新的办公地点后，他告诉记者，相较于传统写字楼，他更青睐于选择产业园或文创园。而这，“不仅仅是租金的问题”。
具有相当 的低租金是吸引企业的一大因素，但并不是 的因素。记者在走访中了解到，企业选择产业园，更多的是看中了产业园可提供的各种平台服务。有业内人士分析指出，作为集群办公及专业办公的全新发展模式，产业园可以改变企业原来散兵作战、各自为政的状况，达到集中办事、高效办事的目的，提升效率，带来效益，这也成为不少企业钟意园区办公的重要因素。
袁冬平告诉记者，即使与传统写字楼租金相去 ，他也同样会更倾向于选择产业园，因为产业园往往提供更多的附加服务。“大部分产业园或文创园里都不仅仅只有企业，还会有咖啡厅、餐厅等一些休闲生活的配套，对于我们这样的企业来说，工作娱乐化，氛围更好。”在袁冬平看来，传统写字楼千篇一律的格局，缺失了产业园 的个性，而且产业园大多环境不错，停车位等配套丰富，会使办公环境感受更好。更重要是产业园的平台服务会比传统写字楼更全面，附加服务更多。
刚刚毕业打算自己创业的阿勇也有他的想法。他告诉记者，作为初创者，更重要的是资源，相较于传统写字楼卖完租完就啥也不管，产业园可以提供的不仅仅是小规模办公场地，重要的还有信息资源、创业帮助等多平台的服务。“我觉得我们这一代人挺好运的，以前创业只能一个人去摸索，现在类似于产业园提供给我们的是低成本，协作化的帮助和服务，便利得多。”
不同于传统写字楼建完卖完租完就由企业自行发展，现在的产业园项目往往会提供包括孵化、共享、金融、人才还有协作等多方面的服务。
记者在走访中了解到，在天安数码城，已经上线了工商税务、知识产权、科技成果转化、科技人才、融资风投、科技创业、科技创新、技术检测共八大平台50多项服务，考虑到了企业从孵化、成长、壮大到上市过程中的每个环节。合富辉煌东莞市场研究 副总经理李兴旺分析表示，产业园办公的大 就是资源共享。
瑞峰置业翟智球则向记者分析表示，通常而言，产业园会提供给企业在传统写字楼所没有的服务，通常也会提供到更为活跃的商务氛围和创业氛围。对于企业而言，是选择传统写字楼还是产业园更多还是会根据自身的需求，如一些传统实业企业，或更在意商务形象、交通便利的企业，还是会坚守在CBD的传统写字楼。而更看重氛围、平台服务、创业扶植的企业，则会倾向选择产业园。
【对话】
互联网产业园营销总监黄正青
产业园是集群办公及专业办公的全新发展模式
产业园办公模式近两年在东莞快速兴起，在行内人看来，是城市转型，大众创业背景下的必然产物。那么，与传统写字楼相比，产业园办公有怎样的区别与优劣势?又适合怎样的企业?记者采访了互联网产业园营销总监黄正青。
东莞日报：产业园近年来在东莞兴起不少，园区办公产生的背景原因是什么?
黄正青：在今年的两会上，李克强总理提出大众创业、万众创新的口号，同时在城市转型升级的背景下，众多企业从原来散兵作战、各自为政的状况，逐渐改为追求集中办事、高效办事的新模式，从而提高工作效率、带来经济效益。园区办公就应运而生，它是集群办公及专业办公的全新发展模式。
东莞日报：园区办公与传统写字楼有什么区别?园区办公有什么 ?
黄正青：园区办公与传统写字楼相比的 主要在几大方面，园区的配套、办公环境、资源和政策上。
是园区的配套，写字楼的基础设施也比较落后，缺乏与产业相配套的功能场所，从而造成了成本偏高与时效性差，并加重了企业的运营压力;而产业园的相关配套则是根据园区的专业定位，针对并满足相关产业的需求。
第二是园区的办公环境，与传统的市区写字楼高密度人口聚集所产生的钢筋水泥气息不一样，产业园区是以生态化办公环境为目标，打造独具特色的高科技产业的低密度建筑群落。而优美、高效、舒适、健康的工作、生活和娱乐场所，符合时代要求、人性需要，更能发挥个人和企业的创新 。
第三是园区的资源，产业园通过有效资源整合，可以简化操作流程，缩短产业链条的中间环节，有助于降低运营成本，从而给园区内的各个企业提供巨大的便利与优惠。为企业入驻、办公、运营过程提供全方位支持，是促进企业之间相互结合、协同发展的一种全新的工作模式，同时行业聚集更加能够形成浓厚的行业氛围，提高园内办公人员积极性和凝聚力。而写字楼办公企业为独立化个人，缺乏行业间相互交流，难以进行资源上的整合。
后就是 的优惠政策，这是产业园与普通写字楼大的区别。 对产业园有一定的重视与扶持力度，使之充分发挥应有的 作用;同时， 对园区内的企业会给予一定的财政、税收、补贴等资金上的扶持，帮助企业发展壮大;而对于普通写字楼，无法享受到 的优惠政策。
东莞日报：园区办公适合怎样的企业?
黄正青：不管是中小型企业还是大型公司，都是十分适合园区办公的。
因为对于中小型企业，产业园会有专业的 企业服务 等，对产业园进行统一管理、统一服务;更配备工商注册、财务代理、商业法律咨询、援助服务等企业服务，减少第三方服务费用，园区内还会有天使 、小额贷款等金融服务，助力企业成长。
对于较大型企业，产业园除了基本生活配套，还有专业的企业配套，如互联网产业园就还有TED会议 、3D全息投影技术的展示厅、互联网金融资产交易平台等;全面提升互联网企业的品味和形象，为企业发展带来质的飞跃。
东莞日报：大部分产业园是不能销售的，那意味着产业园在运营管理上可能要下更多的功夫，你怎么看待园区运营?
黄正青：园区的运营管理并不简单，如何有效高效地运营产业园区，一般而言，在具体管理运作策略上各园区各有不同，各显神通，无实际可比较性，但在具体操作上多少是有参考性的。基本上还是围绕“产业、资本、城市、品牌”进行整合式的管理模式筹划与运作体系搭建。
产业运营策略，是园区根本的运营策略之一。产业经营策略之下，是要有建设开发、招商引资、服务运营等基本子系统作为支撑。资本经营策略，更大化地整合社会资本，用资源换资本。资源换资本，以“谁 谁”为基本原则，大化吸纳各种资本参与园区的经营，通过资本经营实现资本的 。城市经营策略，充分挖掘和调度所在区域的有价值元素。以所在区域价值为基础，产业园规模适中，符合城市经济发展和企业需求。品牌经营策略，走品牌制胜的道路，通过形象提升园区地位。
【声音】
合富辉煌东莞公司发展研究部副总经理李兴旺:
产业园办公的 在于资源共享
东莞的产业园包括产业地产在东莞是一个新的课题。东莞跟广深不一样，广深有大量的 500强，一些高尖精的企业，而东莞比较特殊，是一个 工厂。因而许多企业办公更多停留在一个工厂的办公。从这个角度来看，东莞对于这类的办公需求的容量还是 大的，只是需要去引导这个市场。与传统的写字办公楼相比，产业园办公具有自身的 。 是在产业园办公，大的 就是资源共享，能让资源得到充足利用。这个资源包括资金资源、客户资源、生产技术资源、对企业上市需求的资源，还有 优惠等，这些资源在传统的办公场所是没有办法满足的。第二就是成本，对企业和员工来说，园区办公是一个成本降低的过程。对于一些中小企业来讲，它们虽然没有办法承受 区高昂的办公楼租金，却能根据自己的需求选择园区办公。
东莞瑞峰置业副总经理翟智球:
选择办公企业应各取所需
如果除去返租、免租等一些扶持政策，目前的产业园的租金实际上与传统写字楼的租金相差并不大，产业园能吸引到企业进驻，主要还是由于传统写字楼通常卖完、租完就只是提供基础的物业服务，而产业园还会提供传统写字楼没有的服务平台和创业平台，有比传统写字楼更活跃的创业氛围、商务氛围。而且产业园通常会有一定的主题，便于同类型企业产生集群效应。可以看到，目前产业园吸纳的大多为高科技企业，或创业型企业。而需要商务形象，更注重交通方便的一些传统型企业，还是会选择坚持在CBD的传统写字楼。
《东莞经济》主编孙顺栋:
产业园办公的核心价值在于服务
产业园的核心价值主要体现在服务上，为企业提供场地、人才、资金、项目、政策已经成为一般性的常规需求，产业园要想从众多竞争对手中脱颖而出，必须改变以往“被动服务”的局面，学会“主动服务”，想企业所想，想企业未想。如互联网产业园，如今互联网发展迅速，技术变化也很快，单个企业要想和北京的中关村、美国的硅谷去接触，恐怕会有很大的难度，但如果是以东莞互联网产业园区的名义去接触交流，则会容易很多，主动出击服务园区企业，不仅能帮助企业形成双向交流，同时对于园区自身而言，也是很大的 。
天安数码城
由东莞天安数码城有限公司 兴建的“东莞天安数码城”坐落于东莞新城 地带南城，是东莞市“三重”项目，也是南城三个百亿项目之一。园区充分借助东莞市产业升级和城市升级的过程，重点推动东莞市中小民营科技企业的集聚与发展。项目总体规划占地面积约30万平方米，建筑面积100万平方米，总 50亿元。园区开发的“天安科技产业大厦”系列产品，主要功能包括：为创新型企业提供研发和办公的科技产业大厦，为科技、管理人才提供工作、休闲的配套设施等，融合研发、检测、轻型生产、商务办公、物资存储等功能。
联科国际信息产业园
作为广东省重点项目及东莞市“三重”项目之一，联科国际信息产业园定位于 信息产业及关联产业。联科国际信息产业园总 约27亿元，用地面积300亩，总建筑面积约30万平方米，分两期进行开发建设。为增强竞争力，园区还提前搭建了科技、金融、人才三大服务平台，为入园企业提供 的运营服务。据介绍，由于联科的产品以独栋为主，入园的企业都是有一定规模的企业。
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