[摘要] 深圳客近的确有点来势汹汹。金地集团东莞公司在临深板块的凤岗、塘厦跟黄江三个镇街均有项目布局，对于这两个月临深项目的业绩，曾鸣华表示有点出乎意料。黄江项目今年开盘推出商铺跟洋房产品后，快速完成了3.5亿元的成交额，原来大概占比7成的深圳客，目前增至了9成。
近三个月，东莞市场频现深圳客身影，不过记者调查发现，除了买房，也有深圳客正在东莞二手市场卖房
一边厢，深圳刚需客来莞买一手房多自住。另一边厢，深圳 者在莞成本价卖二手房
观点
1
天为地产董事总经理李宝柱
深圳客推高临深 房价
深圳客近的确有点来势汹汹。金地集团东莞公司在临深板块的凤岗、塘厦跟黄江三个镇街均有项目布局，对于这两个月临深项目的业绩，曾鸣华表示有点出乎意料。黄江项目今年开盘推出商铺跟洋房产品后，快速完成了3.5亿元的成交额，原来大概占比7成的深圳客，目前增至了9成。
对于 深圳的凤岗项目大运城邦益田金地艺境花园，成绩更是超过预期。“之前一套售价600万元的别墅，现在卖到了700万元，价格整整上涨了100万，但深圳客依然很买账。”
对于深圳客涌入的现象，曾鸣华认为，这主要是深圳房价 导致的购买力外溢。“目前深圳客辐射的镇街房价有不同程度上涨，这会导致购房群体不断选择 这些镇街，但性价比更高的项目，因此不同的镇街房价可能都会受到不同程度的带动。”
“东莞房价相对亲民”，天为地产董事总经理李宝柱认为这是深圳客涌入东莞买房的原因所在，“深圳房价都是东莞的好几倍了。”
李宝柱认为，深圳客在东莞大举入市，肯定会拉升东莞临深 的成交量和房价，但是整体而言东莞不会出现 的现象。因为目前深圳客东莞买房，主要是为了自住。这跟以往的情况不同，2007年深圳客户的 只是特殊时期的特殊行为，而目前东莞楼市中深圳买家的不断增加，也是莞深一体化进程加快的结果。
李宝柱说，粗略统计的话，在凤岗塘厦一带，成交客户大约有七成深圳客，在这七成深圳客里面，约有30%消费者买房来 ，约七成深圳客为了购房自住。 客意向目标房源面积在100-140㎡左右的中大户型洋房，而 客则意向90-100㎡左右面积段的洋房。
他以天为地产代理的凤岗某楼盘为例，“常态销售的情况下，那个楼盘一个星期卖30套左右洋房，成交量就算是不错了。不过进入今年四月份以来，几乎每个月能卖300套左右，好的一周还卖了93套。
对于目前东莞楼市的行情的回暖，他认为，除了楼市宏观环境的宽松的原因之外，也与近期的股市行情有关。近期一线城市房价反弹，一个重要原因就是股市上涨带来的“财富效应”，一些顾客就是在牛市中赚了钱，现在将其中一部分 于楼市。
观点
2
光大锦绣山河负责人吴志康
深圳客买房主要用来自住
有市民担心，深圳客转战东莞，是否会导致东莞房价快速上涨?
光大锦绣山河负责人吴志康认为，深圳客并不会导致东莞房价快速上涨。据其预判，东莞今年楼市整体会稳中微升，成交量和成交价都会比去年要高一些。
为何这样说呢?虽然目前东莞临深 以及松山湖等多个区域的楼盘成交势头不错，不过东莞也有很多楼盘销售情况不景气的。可以说，东莞楼市出现冰火两重天的现象，“卖得好的楼盘开盘即热销，销售量差的项目，这几个月的成交量依然没有起色”。另外，目前东莞来买房的深圳客，大部分是买房自住而非 ，所以不会导致东莞房价 。
吴志康认为，相对广州深圳等一线城市而言，东莞房价的增幅虽然较低，但是一直很稳健。现在房地产行业已进入了白银时代，“房产类的固定资产，不再是一夜致富的工具，但是财产保值 的 。”
难得的端午三天小长假，严先生跟他的太太没有安排休闲的出行活动，花了整整两天时间，奔波在东莞的多个楼盘里。
严先生30岁出头，是深圳一家银行的员工，妻子在深圳另一家P2P公司负责 工作。两天时间，他们把松山湖一带的楼盘逛了个遍。虽然他们还没终确定买哪个楼盘的房子安家，但他们不再有在深圳看房那种心塞了。毕竟，1万元左右的房价，对他们来说，真是太 了。
被搅热的当然不止松山湖，还有很多镇街如凤岗、塘厦、常平、黄江的多个楼盘，都不断地有深圳客来访。
记者从多个楼盘相关负责人处了解到，这几个月，像严先生这样的来买房的深圳客多了不少。同时，市场还出现这样一种情况，来中介放盘的老一批深圳客也多了起来。
来莞购房的多为深圳刚需客
2007年曾是深圳客大举进军东莞市场的一年，当时无论什么楼盘的销售部都能看到深圳客的影子，2008年楼市陷入低迷，深圳客也随之撤离，在2009年楼市回暖后，深圳客开始“进军”与深圳相邻的东莞区域，那里不少楼盘只面对深圳客，价格也高于东莞整体均价，到了2010年，楼市新政实施，深圳客受其影响，观望气氛较浓，当时，东莞房地产市场也因为深圳客的退市显得冷清了不少。
如今的这一批深圳客，则跟以往有所不同。这批深圳客的进军，业内人士视其为3.30新政深圳楼市 后的购买力外溢。短短时间动辄数千元乃至万元的房价涨幅，不少深圳人已承受不了这种以“深圳速度”上涨的房价。但再无奈也得安家，只有深圳2-3成房价水平的邻居东莞，自然吸引了他们。他们中大多是还没在深圳购置房产的刚需群体，面对业主的违约反价，一手楼盘的调价，他们被迫离开深圳到外地买房。
先前是 深圳的凤岗楼盘被疯抢，再到塘厦，到黄江，到常平，到清溪，到樟木头……似乎东莞越来越多的镇街都被纳入了临深板块。几年前楼市发展水平较靠后的清溪，因为近一两年多家房企的进驻，同时高举临深盘旗号，这一 的房价也被一步步拖高。一位清溪本土的居民说，本来有意向在当地买房结婚，但看着当地房价一路高歌，且买主都是深圳客，终决定放弃在当地买房的念想。
业内人士估计，在东莞五月份销售的8971套住宅中，至少有一半房源被这些“深圳刚需客”买走。
深圳客对多个 加大攻势
深圳客对松山湖的攻势正不断增大。德基紫檀山的项目负责人说，项目超9成买主来自深圳，他们早已完成公司上半年的销售任务了。对于这样的成绩，负责人说，这超过了他的预想。记者了解到，该项目此前在东莞市场的走货速度较慢，但这批深圳客的来临，让他们来了个华丽大转身。合富辉煌市场研究部显示，4、5月份，该项目就卖出了约200套房子。记者向松山湖另一个项目星城翠珑湾了解到，项目的销售同样火爆，一些刚需户型被抢购一空，其中大部分是深圳买主。数据显示，该项目4、5月份卖出了约400套房源，相当于这里每天都有六七套房子成交。
锦绣山河作为松山湖景观资源丰富的楼盘，更是受到深圳客追捧，光大地产的项目负责人介绍，购买该项目的深圳客比例从之前的三四成增加到现在的七八成，今年售价还上调了3次，共涨了10%左右，但依然受到深圳客欢迎。
除了传统的临深板块跟松山湖 ，虎门长安因受到撤镇设市的利好，也受到了深圳客的“入侵”。据南部湾万科城项目负责人透露，自从去年9月底开盘至今，南部湾万科城累计售出2000余套房源，截至6月24日，该项目已完成网签的房源就有190多套，其中大部分买主自深圳。王先生是虎门一家国企的员工，多年一直居住在单位的分房里，去年9月底，他以170万左右的总价购买了一套140平方米左右的精装4房。王先生说，项目推出首批产品时，去购买的本地客户比较多，很多认识的虎门朋友也选择了这里的房子。
“今年初，公司又有一位同事想在这里买房，对方让我陪同一块去开盘现场，明显看出深圳客户比首批开盘时多了不少，停车处大部分也是粤B车牌。”王先生说道。
早年深圳客回莞转卖房源
除了不少深圳刚需客的涌入，在二手市场，还有这样一种现象——老一批深圳 客陆续回莞转卖 房源。上一次深圳客 地来莞扫房，是在2009年及2010年初，当其时，东莞主城区的不少楼盘5、6字头，不少深圳客花大概50万左右总价就可以拿下一套3房。时隔5年，这一批的房源涨了多少?
“业主是深圳客，确定买的话价格还可以再谈一下。”凯旋国际泛联地产的中介陈先生在回访一个意向客户时如此说道。陈先生说，近来放盘的深圳客多了起来，上个月已经帮一个深圳客卖掉一套124平的3房，加上税费、利息，终的成交价只比买主的成本价多了不到10万元。也就是5年时间， 为10万元。陈先生介绍，深圳客的房源一般比较好卖，他们一旦发现更好的 渠道，宁愿成本价或者亏本也要套现。
科威不动产西平分店的一位中介告诉记者，近日发现有深圳客急于套现的趋势。“东骏豪苑二期一套110平方米左右的带阁楼的顶楼单位，一个月前放盘价是110万，前几天业主主动打电话来说愿意 卖。”合富置业格林小城分店的周先生则说，有深圳客转卖东莞房源回深圳买房 的，毕竟目前深圳房价一个月的涨幅，已经相当于东莞五年的房价涨幅。
随后记者还向位于景湖湾畔、宏远江南 城、香树丽舍等多个小区 的中介门店了解到，深圳客手中放盘到市场的房源有所增加，但整体而言，当年以6字头， 是7字头价格 的房源，加上利息加税费、物业费等，能赚的利润空间相当小。
楼盘案例
1
深圳客比去年多了一倍
楼盘代表：锦绣山河
所在区域：松山湖
在售产品：180-350㎡高层洋房、286㎡和370-600㎡别墅
价格变化：年初至今，已上调过三次房价，涨幅在10%左右
锦绣山河是松山湖目前在售的楼盘中规模大的，也是目前松山湖 一个带松山湖公立 的楼盘。
光大锦绣山河项目负责人告诉记者，今年锦绣山河成交客户群中有七八成是来自深圳的，而去年仅有三四成，整整多了一倍。这增长的速度也是出乎意料的。
上述负责人坦言，相对于去年，深圳客从看房到买房的周期也缩短了，其中有不少是 次过来看到就下订的，这一现象在“3·30”楼市新政后表现得更加明显。
记者了解到，今年年初至今，锦绣山河的产品已经调上整过三次价格。吴志康说，“相对于年初，目前的价格大概上调了10%左右，不过深圳客户对此并不是十分敏感，这与东莞房价的基数比深圳小很多有直接的关系。”
在与客户沟通过程中，他发现不少深圳客户是认可莞深发展一体化的这一发展趋势，而且大部分客户都是买房自住而非 ，“近期也有不少是从深圳搬迁到松山湖的企业之中高层员工。”在锦绣山河，深圳客更倾向于选购总价在200-500万元之间的产品，包括洋房和别墅。
楼盘案例
2
深圳 客多
所在区域：长安
在售产品：1栋目前已启动诚意登记
价格变化：相比3月首次开盘，目前的成交单价涨了约1000元
目前销售成绩：3个月时间销售近700套
3月8日，是该项目首次开盘，由于长安刚需产品稀缺，该项目的入市引发了不少购房者的抢购。记者了解到，这批购房者中以深圳客居多。
据了解，受 11号线即将开通、自贸区正式挂牌成立以及长安“改镇设市”等区域利好因素的影响，长安的楼盘成为深圳客眼中的“香饽饽”。
3月8日、4月25日及5月30日，该项目三度开盘，先后推出货量700余套，均在开盘当天即售罄。
记者了解到，深圳一位 客从第三次加推时就已去项目 ，不过由于抢购客户很多， 次去购买时并没能抢到房源。目前，他继续 即将推出的1号楼，不管什么楼层，希望能买到一套就好。
该项目的相关负责人告诉记者，项目不少购买者也是经历了几次开盘才能买到，即将推出的1号楼，每套房源差不多都有好几位意向客户在排号。
楼盘案例
3
瞄准深圳客 不 就直接开盘
楼盘代表：紫檀山
所在区域：松山湖
在售产品：在售6栋97-115㎡洋房，现加推8栋109㎡和142㎡洋房
价格变化：相比5月，加推新品房价涨幅近10%
目前销售成绩：销售近300套
紫檀山首次开盘是在2012年年初，产品包括别墅和洋房，目前在售产品为洋房。记者了解到，大多数楼盘在开盘前都会进行 或诚意登记之类的活动，以了解客户情况再选择有利的时机开盘，不过紫檀山近期的两次开盘，都没有做任何铺垫。
该项目负责人林述通告诉记者，“近我们加推了两次洋房，一次是在五 长假，一次是在上个星期。两次开盘，我们都没有做 或诚意登记。”
原来，该项目成交的主力军也是深圳客，而且比例超过九成。林述通表示，“在去年，深圳的比例在七成左右，今年这一比例也增大了。而且不少客户是首次过来看房就直接购买。”据其项目统计数据显示，深圳客在此购房的目的， 和自住的都有，不过购房自住的比例相对多一些。
对于目前的销量，他认为还是比较满意的，“提前完成了今年上半年的销售目标。相对上个月而言，刚刚加推的新品价格也有所上调，涨幅在10%左右。”
东莞时报联合多家房地产网发起“深圳消费者东莞置业意向”问卷调查，结果显示深圳人到东莞买房多为自住
他们更青睐临深
受“3·30”楼市新政等多重因素影响，深圳部分购买力外溢，带旺了临深 以及松山湖、虎门等区域内楼盘的成交。记者调查了解到，近期泛深 楼市成交不错，深圳客来莞置业是一大主要因素。
那么，目前深圳消费者对于东莞市场行情怎么看?购房目的主要有哪些?他们更青睐在东莞哪些区域买房?又打算选择怎样的产品?近日，东莞时报发起了《深圳消费者东莞置业意向》调查问卷，3128名有意到东莞买房的深圳网友参与了调查，结果显示，“超过8成的被调查者表示购房用于自住”，且近五成的深圳消费者更倾向于在临深 置业。
您的家庭已置业次数?
调查结果：被调查者中，属于首次购房比例高，有43.87%;其次已置业一次的占比32.07%;而已置业二次则有16.16%;三次及以上的置业者比例少，仅占比7.9%
调查分析：除了把买房作为 的部分买家，深圳仍有大量 “不买房不行”的刚需买家，深圳外来人口居多，楼市一直供不应求，刚需市场会保持旺盛状态。
您打算购买多大面积的房子?
调查结果：结果显示，对户型面积要求在71-120平方米的占比高，达75.04%的比例;其中41.92%消费者意向购买91-120㎡的房子;121-140平方米的占了10.56%;140平方米以上的占了9.3%的比例。
调查分析：目前看来，80-120平方米是楼市供应的主要面积区间，也是成交量大的产品。由于上述面积段的单位适合做成大两房或舒适三房单位，在满足空间实用性与舒适性的同时，房价总价较低，这更适合普通工薪阶层承受能力。
选择 121-140平方米面积的户型的购房者多是三代同堂的大家庭，也是首次改善型买家的 。
您认为东莞合理的房屋单价(元/㎡)是在什么范围?
调查结果：部分消费者认为的东莞合理单价在6001-8000之间，这一比例占到39.42%;有20.71%的消费者表示能够接受的心理价位是8001～10000;仅有13.15%的消费者能够接受10001以上的价格。此外，还有26.71%的消费者认为东莞合理的房屋单价应该在6000以下。
调查分析：86.84%的被调查者表示东莞合理的房价应该在10000元以内，其中有66.13%的人表示更希望房价在8000元以内，这说明了一个问题，深圳外溢到东莞消费者对东莞房价的接受度也是有限的。
您认为下半年东莞房价走势如何?
调查结果：47.57%的消费者认为下半年东莞房价会小幅上涨;17.31%的人认为房价保持稳定;还有10.86%消费者表示不确定,7%的消费者认为房价会小幅下跌，另外，认为房价会大幅上涨的消费者占比也有14.56%的比例。
调查分析：在楼市行情向好的背景之下，近五成的消费者认为东莞房价会小幅上涨;但这个充满变数的行业，10.86%的人表示不确定，正所谓“楼市有风险，入市需谨慎”。
如果您有在东莞置业的计划，您想在哪个区域买房?
调查结果：超过五成的深圳消费者喜欢在临深 买房，此外东莞主城区、松山湖、滨海 受到消费者青睐的程度差不多，占比分别是14.01%、14.16%和13.86%。
调查分析：虽说距离不是问题，但是距离确实是不得不考虑的问题。无疑，地域距离近的临深 楼盘是深圳消费者到东莞买房的 。而东莞主城区和松山湖近来也被越来越多的深圳消费者关注，前者市政配套完善，后者环境优美，深圳客对其接受度也越来越高。
您购房是作何种用途?
调查结果：近五成的消费者表示，购房是属于首次置业、用于自住;而多次置业、改善居住条件的人群占比为19.31%，为父母或子女买房的占比低，为9.1%;另外，还有22.91%的消费者表示，买房来 。
调查分析：这样的调查结果与记者从一线楼盘了解到的情况相吻合，近期购房的深圳客，多数是用于自住。
您买房时更看重以下哪些因素?
调查结果：区域未来发展规划是深圳消费者在东莞买房时看中的主要因素，占比34.77%;买房时把交通( 、轻轨)作为考虑因素的占了21.91%;地段也很重要，占了17.71%比例。此外，分别有9.5%和9.3%的人考虑楼盘周边的配套和价格。
调查分析：在对于深圳消费者而言，在东莞买房属于异地置业，“区域未来发展规划”逐渐成为购房决策的关键影响因素，消费者买房，更多的是购买其未来价值。
对于深圳到东莞购房的刚性需求者而言，交通和地段也是他们重点考虑的因素，毕竟要实现莞深同城生活，交通在其中的作用不容小觑。此外，他们还比较关心楼盘的价格、地段以及生活配套等。
置业故事1
房价涨太快 深圳白领无奈来莞买房
东莞时报记者 周素琼
在去年一次辛苦的搬家后，小洁下定决心，年内一定要买到房子，因为每年至少为搬家折腾一次的她 渴望能有个固定居所。
转卖两套东莞房源 5年赚了30万
小洁跟她的老公都是30岁出头，目前在深圳金融行业工作，收入并不低。他俩刚大学毕业那会儿，还都在东莞移动工作，为了追求更高的收入，2010年他们开始到深圳打拼。等到去年他们决定要在深圳买房安家后，收入的增长速度似乎越来越赶不上房价的上涨了。
刚到深圳时，因为还没确定会否在深圳发展，就拿着手里积蓄回东莞 了两套房产，一套是万科高尔夫的二手公寓，一套是星河传说里的三房。
去年，他俩在单位都得到了升职，要在深圳生活下去的念头就坚定起来。这个念头一有，首先就要面对买房的问题。他们看中了一套60平方米的两房，总价240万，因为首付不够，他们考虑到先把东莞的两套房子卖掉。
但去年东莞的二手市场，并不景气，大部分中介还卖起了一手房，因为一手房促销力度较大，部分二手房源少人问津。不舍得割肉让价的他们，去年一年，都没能把这两套房子卖出。这一年时间，他们眼睁睁看着自己租的那个小区的两房单位涨了40万。
今年初，二手市场被3·30政策激活，小洁快速地把东莞的两套房子处理掉了，希望赶紧套现去深圳买房。小洁说，足足给这两套房子让利了10万元左右才能快速卖出。她说，这两套房子折腾下来，加上租金总共也就赚了30万，如果2013年市场好的时候卖，还能多赚个10多万。
深圳房价高不可攀 决定来莞发展
当然那些假设都是后话，小洁当时拿着卖房的钱，赶紧在深圳找起房来。去年240万还能买60平方米，今年只能勉强买个50平方米了。在福田CBD看中了一套320万的二手小两房后，小洁向业主支付了5万元定金。
本以为艰苦的找房大战就要结束了，可签了购房合同的第二天，业主 20万元。小洁说，当时就被气哭了，因为业主宁愿多赔5万违约金也要 ，但她却是真心诚意想尽早买房安家的。时隔半个月后，小洁了解到，这套房子已经涨到了420万元。
看到越来越高不可攀的房价，小洁逐渐看开了。近在东莞看房，心情也逐渐平复了，毕竟房价都在可承受范围。她说，应该会考虑在松山湖买一套小别墅，至于工作，也会考虑在东莞重新找一个。
置业故事2
找好 新渠道 深圳客以成本价卖东莞物业
东莞时报记者 周素琼
5、6年前，深圳客来莞买房 ，都是呼朋唤友组团前往。一个 客，可能会选择同一个小区连买几套，或者叫上几个亲朋好友同时都在一个楼盘购买。
92万元的房子5年后卖了100万
2010年初，董平就是带着他堂弟董文林一同来莞看房的。那一年年初，他们看中的中信凯旋国际刚开盘不久，首批开盘一些小户型才4000多元/平方米，不过他们错过了低点的入市机会。等到7栋开盘，兄弟俩以6100元/平方米的均价各买了一套当时在售的小的户型——124平方米三房，总成本接近80万元，他们付了大概40万首付，按揭贷款40万元。
今年初，这套三房虽还没过5年，但刚好遇上二手房营业税征收期限的调整。4月中，弟弟利用一个周末的时间回东莞放盘，向中介报价105万元。买卖肯定离不开讨价还价，终跟一个买家协商100万元成交。
如果真计算起成本来，董文林这套 的房产，在五年时间，大概只为他挣了不到10万元。加上5年的贷款利息10万元，1.5万元的物业费，提前还款手续费等，总成本92万元。
看到堂弟这么着急地转卖了房子，且还没怎么赚到钱，哥哥董平觉得再等等，希望房子再 一些。
价格让步希望能快速套现
不过，一个月后，董平改变了自己的想法，因为弟弟拿到几十万现金后，回到深圳继续购买了一套很小且很旧的物业，在房价飞速上涨期间快速转手，居然挣了40万差价。这让哥哥羡慕不已。
近，董平也到中介那把自己的房子挂出来了，毛坯，124平方米，105万。
其实这样的价格，在这个小区并不具备 。在中介处挂出的另一套房源，也是124平方米的精装房，虽然卖主住了3年，家具有些老旧，但卖主还赠送一个购买价13万元左右的车位，整体总价只有124万。如此一比，董平这套105万的毛坯房，一点都不划算，有意购买的买主自然也不多。
当然，董平也跟中介说，如果有有意向的买主，价格还可以再少点。董平如今卖房的心情，比以前急切了不少，更希望能遇上一个能一次性付款的买家。
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