[摘要] 5月第三周东莞楼市推货节奏依然保持活跃，上周全市共有9个项目有商品房新增供应，其中住宅新增2235套，面积约18.86万㎡，环比上升27%；非住宅新增1478套，面积约7.83万㎡，环比上涨高达466%。
一、导读
1、宏观环境：政策频频房价下降幅度逐步收窄 万科和万达强强联合
5月18日，国家统计局发布数据显示，数据显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有48个，上涨的城市有18个，持平的城市有4个；环比价格变动中，高涨幅为1.8%，低为下降0.7%。
从数据可知，4月份绝大部分城市房价同比仍然下降，但随着部分城市房价环比上涨，4月份房价同比降幅总体略有收窄，足见在央行降准、降息、二套房贷首付比例降低、房产营业税免征“五改二”等等政策利刺激之下，市场购买力的大量释放，原本处于观望状态的潜在客户内心产生了微妙的变化，同时也有少数楼盘、二手房卖家看到了提价希望。不过在当前库存高企楼市格局下，房价不再具备大幅上涨条件，所以购房者不必过于担忧，仍可按照既定节奏来购房；房企方面也不适宜大幅提价，若定价过高，或会失去去货的好时机。
另外，“二万”携手引起业内轰动。5月14日，国内住宅龙头万科与商业地产龙头大连万达签订战略合作框架协议，计划在国内外项目开展深度合作。二万合作让业内产生了巨大的想象空间，未来双方的合作主要会通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万科开发项目中的住宅部分，万达开发项目中的商业部分，以实现优势互补。“二万”的强强联合，意味着未来房地产行业将迎来崭新的竞争模式，未来强强联合或是趋势。
2、新增供应：房企推货节奏保持活跃 投资类产品成供应热门
5月第三周东莞楼市推货节奏依然保持活跃，上周全市共有9个项目有商品房新增供应，其中住宅新增2235套，面积约18.86万㎡，环比上升27%；非住宅新增1478套，面积约7.83万㎡，环比上涨高达466%。从产品结构上来看，投资类的产品有所加大，上周商铺和商务公寓新增上涨明显，其中加推商铺的有纯商业项目——家汇生活广场约1382套，合计面积约7万㎡的商铺产品推出以及金地•仟百汇加推31套商铺；商务公寓新增的项目有厚街万达700套36-61㎡的soho公寓以及嘉宏松湖里的鱼180套56-80㎡的公寓产品；洋房供应的项目主要集中在世纪城国际公馆香榭里有308套156-172㎡的大户型产品，以及东坑碧桂园豪庭批量推出89-110㎡的刚需产品。
从近期的新拿预售证项目来看，在房企连续高频的加推后，东莞供应节奏或将有所放慢，上周仅有3个项目取得预售证，分别是天骄御峰、碧水云天二期中央公馆以及鸿华•I尚城项目。
3、成交情况：楼市交投行情持续火热 成交量连续3周超23万㎡
火热的楼市成交脚步根本停不下来，上周东莞全市共有1873套住宅签约，面积约23.35万㎡，基本和上周持平，同比却上涨近2倍。从数据上来看，住宅成交套数下滑趋势明显，但成交量仅仅是微跌2%，已经连续3周在23万㎡上高位上运行。主要是：1、200㎡以上的大户型产品以及别墅产品成交皆有大幅度的上涨趋势，成交面积约7.83万㎡，占比约3成以上，环比上涨16个百分点；2、经济型小别墅产品再次点燃别墅成交市场，占别墅整体成交的5成以上，主要是南部湾万科城、珠江观澜御景以及金地城南艺境花园等项目热销。5月已经过去了一半，但火热的市场交投氛围却并未停滞下来，数据显示：截止至5月17日，5月住宅成交面积达到了52万㎡，已经超过去年5月全月的成交量，预计今年五月的楼市成交量将创新高。
上周非住宅市场成交上涨幅度较大，共成交786套，面积约3.69万㎡，环比上涨2倍多，主要是东方银座中心城的商务公寓（酒店式公寓）集中签约，约有379套产品成交。
上周东莞楼市住宅均价年内第二次突破了万元大关，10438元/㎡环比上涨15%，同比则上周22%，上涨趋势明显。主要是因为：1、别墅产品成交出众，成交量5.73万㎡，约占住宅成交量的25%，别墅均价14251元/㎡在一定程度上对整体住宅均价有拉升作用；2、住宅均价过万的区域有所增加，且镇区成交排名靠前；数据显示：上周均价过万的镇区有9个，比前一周多了3个；其中凤岗（10241元/㎡）、南城（10590元/㎡）、虎门（15079元/㎡）、常平（10775元/㎡）、松山湖（12065元/㎡）5镇进区域成交排名前六；3、因持续的政策利好冲击，不排除个别热销项目上调价格可能。
5、营销活动：暖场活动为主流 碧桂园利用互联网进行“悬念式营销”
“红五月”经过前两周的猛力推货，上周东莞楼盘营销活动稍微放缓，以暖场活动为主，较为大型的是横沥盈滨半岛邀请“性感女神”麦家琪真足新品发布会，明星走秀成为5月的亮点，基本每周都会有明星闹市。另外，碧桂园利用互联网玩悬念，在朋友圈放出“不扯蛋，周一见”的口号，迅速赢取关注率，成为继保利是P、恒大无理由退房等利用互联网营销的又一范本。
碧桂园“扯蛋”行动就是个营销活动：“0首付、0首付免息、0物业费、0费用(契税+维修基金)”，这个营销活动赚足了眼球，主要目的是去库存。据了解，碧桂园主要布局二三线城市，开发项目均为大型项目，面临一定的去货压力，而碧桂园0首付免息是配合0首付进行，能减低购房者的入市门槛，加快购房的脚步，对其去货很有帮助。但购房者方面，购买的事情要了解清楚付款的方式，且需根据自身实际承担能力来选择，不可盲目入市。
6、土地市场：嘉宏集团底价获石龙西湖商住地 楼面地价约2808元/㎡
5月待拍商住地的竞价已经在上周落下帷幕，位于石龙西湖管理区，面积约2.72万㎡的地块已经被嘉宏集团旗下子公司——东莞市智钊装饰设计工程有限公司以底价1.53亿元拿下，折合楼面地价约2808元/㎡，虽然地价低于嘉华国际拿下的地王项目，但依然是在较高的水平上。从2011年至今，嘉宏集团共在石龙西湖片区拿下了3宗地块，而之前拿下的2宗皆是不足1万平的商服用地，因此此次拿下的商住地将是嘉宏集团在石龙的个住宅项目。
利率七年低 业内预期楼市触底反弹几无悬念
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