[摘要] 3月10日,中共东城街道第十届代表大会第三次会议召开,会议指出,今年东城将立足新常态,努力打造高水平发展的智慧商贸新城。与此同时,2015年东城将启动总投资约250亿元的重点项目建设,同时推进黄旗山南片区等成熟区域的“三旧”改造,力争打造一批城市景观新地标、产业发展新载体、宜居生活新社区。
3月10日，中共东城街道第十届代表大会第三次会议召开，会议指出，今年东城将立足新常态，努力打造高水平发展的智慧商贸新城。与此同时，2015年东城将启动总投资约250亿元的重点项目建设，同时推进黄旗山南片区等成熟区域的“三旧”改造，力争打造一批城市景观新地标、产业发展新载体、宜居生活新社区。
这一信息被不少行内人士解读为东城将加大“三旧”改造项目的推进，事实上，东城近几年来对“三旧”改造项目的推动一直未曾放松，2015年春节前后，东莞·东城政府网站上便公开了多个地块的“三旧”改造方案。记者观察发现，其中有不少“三旧”改造地块为二类居住用地。
在东城目前可开发项目稀缺的情况下，新一年“三旧”改造项目的大力推进，在继续丰富东城商业配套的同时，也会加大片区的住宅供应。
东城加速“三旧”改造提升城市面貌
3月10日，中共东城街道第十届代表大会第三次会议召开。据报道，2014年东城扎实推进城市建设，重点抓好各项重点项目的建设进展。黄旗山南片区纳入市连片组团式改造范围，牛山钟屋围旧村改造被列为全省重点“三旧”改造项目。2015年，东城还将提升城市规划水平，积极做好交通、公建等专项规划和控规，在重点区域推行城市设计，科学布局住宅小区和产业发展，推动经济社会、城市、人口、文化和生态的协调发展。
据介绍，今年东城将加快黄旗山南片区的综合规划，推动市妇女儿童活动中心等公共设施的规划和建设，打造智慧商贸新城的未来核心区。接下来，东城将以社会投资和财政投入相结合，启动总投资约250亿元的重点项目建设，拉动经济加快发展。其中，要重点抓好涵盖产业发展、城市改造、民生项目等领域的“十大工程”建设，包括建成东莞市跨境电商中心园区，推进乌石岗现代产业集聚区开发，加快东莞岭南进出口公司项目建设，启动东城万达广场周边“三旧”改造及城市彩贝建设，加快金泽广场地块、牛山钟屋围旧村、石井旧村旧厂、主山大塘头旧村等项目改造，实施以虎英小学和实验小学为主的教育基建项目，启动梨川大王洲安置小区建设。同时，还要加快民盈大厦、嘉宏振兴大厦、农商行数据库服务中心等项目建设，推进黄旗山南片区2号地块等成熟区域的“三旧”改造，力争打造一批城市景观新地标、产业发展新载体、宜居生活新社区。
而记者在东莞·东城官网的通知公告页面看到，除上文提到的多个“三旧”改造项目之外，2015年春节前后东城还发布了多个地块的“三旧”改造方案，其中包括东城主山设计师大厦旁地块、石井凯晟地块、温塘金城旧厂地块等。
多个项目潜在供应量大
根据东莞·东城官网近期发布的三宗“三旧”改造地块的相关信息，东城主山设计师大厦旁地块、石井凯晟地块、温塘金城旧厂地块一共将有256441.5平方米的建筑面积推向市场，其中石井凯晟地块、温塘金城旧厂地块两宗地块以二类居住用地为主，这也意味着这两个“三旧”改造项目将为东城增加约138564平方米的住宅。如果按套均100平方米左右的住宅面积计算，这三宗改造地块可提供千余套住宅供应量。
不仅是这三宗“三旧”改造项目将提供一定货量的住宅，记者在走访中了解到，牛山钟屋围旧村目前已经完成了大部分建筑的拆迁，拆迁面积230多亩，虽然项目的一些具体指标仍在调整中，但预计建筑面积规模不小，改造后开发项目以住宅为主，有望在年内动工。石井旧村旧厂规模稍小，是商住项目，同样会有一定货量的住宅供应。而根据东莞·东城官网公布的主山大塘头旧村地块的相关信息，这一块的商住混合用地地块面积14798.3平方米，容积率为3.5，建筑面积达51794平方米，商业用地面积6281.6平方米，容积率3.5，建筑面积21985.8平方米。如果按套均100平方米左右的住宅面积计算，这三宗改造地块可提供数千套住宅供应量。
而据报道，黄旗山南片区覆盖光明、同沙、立新等社区，目前片区已经有在售的天骄御峰项目。综合各方数据，再加上方案待定的火炼树旧村改造项目和其他“三旧”改造项目，目前供应显得紧缺的东城，在后续的住宅供应量上或会陆续出现放量。
市场现状
住宅供应不多价格高企
购买力外溢周边镇街
东城，是东莞房地产发展起步早的区域之一，黄旗山所在的东城也一直是东莞人，尤其是东莞富人的置业片区。然而，经过20年的开发发展，东城可开发用地越来越少，目前在售项目仅寥寥数个，价格更是基本上均超过万元每平方米。
记者走访东城楼市了解到，目前东城在售项目主要是光大天骄峰景、光大天骄御峰、格兰名筑、鼎峰尚境，以及即将入市的嘉宏锦园和皇马骊宫。其中格兰名筑的住宅部分开发销售已经接近尾声，天骄峰景的可售单位也相对有限。货量相对比较充足的是天骄御峰、皇马骊宫和嘉宏锦园。从在售项目推售户型来看，天骄峰景、天骄御峰、皇马骊宫、嘉宏锦园、鼎峰尚境均定位为高端豪宅项目，皇马骊宫以别墅和大户型为主，洋房面积为140-200余平方米。嘉宏锦园、天骄御峰也是别墅+高层洋房的规划，项目内有一定的中小户型供应，其中嘉宏锦园洋房户型以首次改善的中户型为主，而天骄御峰的中小户型数量不多，大部分洋房仍是180平方米以上的大户。格兰名筑在售单位也是145平方米左右的四房，新品组团则是150-187平方米的4房。这也意味着东城不仅仅是在售项目不多，住宅供应显得供不应求，而且在几大在售或近期待售项目中，刚需产品的供应更显得相当稀缺。
由于在售项目大多为高端豪宅定位，而且片区的住宅供应量，尤其是刚需产品供应量明显供不应求，东城在售项目的售价基本在万元以上，如鼎峰尚境在售单位销售均价为11000-12000元/平方米，天骄御峰和天骄峰景销售均价为14000-15000元/平方米，格兰名筑在售单位销售均价也达到10000元/平方米以上。而两大待售项目嘉宏锦园和皇马骊宫因首批单位均主打别墅，行内人士预测销售单价也会在万元之上。
供不应求的住宅供应量，尤其是刚需产品供应严重不足，再加上高企的价格，使多年来东城的购买力一直呈现出外溢趋势，直接受益的便是崛起近十年的东城东片区。从2004年万科城市高尔夫花园开始，与东城几乎融为一体的东城东片区便是各大开发商的开发热点，然而十年的开发之后，东城东片区的供应量也呈现出有限的发展态势，目前在售项目主要是宏远御庭山、丰泰黄旗观邸和中惠卡丽兰，除黄旗观邸价格在7字头之外，宏远御庭山和中惠卡丽兰目前主推单位的售价也均在万元以上。而记者在走访中了解到，这几大项目的主要客户群体，是来自于东城。
市场焦点
市场变化取决于“三旧”改造能否顺利推进
虽然从数据上来看，近期东城“三旧”改造项目将会提供给市场数千套的住宅供应量，但“三旧”改造项目是否能顺利推进，“三旧”改造项目提供的供应量是否能改变城区住宅，尤其是刚需住宅供不应求的现状，则依然是行内关注的话题。记者近日就这些问题走访了多位行内人士。有分析人士认为，“三旧”改造推进不易，供应量未必能在短时间内出现较大量的供应。而“三旧”改造项目到底能发挥多大的作用，还要看政策的整体规划。而另有从业人士则认为，在东莞新总规确定之后，“三旧”改造的速度或许会加快，届时会有比较集中的货量供应，会有效改变东城，甚至是主城区住宅供应的现状，同时会对主城辐射片区的镇街市场造成一定影响。
“三旧”改造能否顺利推进成业内关注焦点
“三旧”改造在近几年都是东莞楼市关注的一个热点话题，尤其是在城区和一些热点开发镇街，由于可开发用地趋少，“三旧”改造无疑可成为一个重要的用地来源。然而，“三旧”改造项目推行有难度，也是行内的一个共识。这也是部分行内人士对现状是否真能改变始终存疑的主因。
一位曾参与火炼树旧村改造工作的开发商相关人士告诉记者，东莞主城区，尤其是东城目前可开发用地不多，而城市化已经发展到一定阶段，需要进一步改变升级城市面貌，使“三旧”改造接下来受到更多重视会成为一个趋势，但这些供应量是否能在短时间内释放出来，还是要看“三旧”改造项目的推进是否顺利。该人士告诉记者，在当年的推进工作中，他们遇到的大障碍，便是拆迁难。“先不说一些人的漫天要价，拆迁成本过高的问题，即便是拆迁标准，都是一个难题。”该人士向记者举了个例子，旧村村民的老房子是没有公摊面积的，而众所周知，商品房小区的单位都会有一定的公摊面积，那么拆一赔一，是按建筑面积赔，还是按套内面积赔都没有统一的标准。各方面因素，使当年的拆迁很难快速推进，项目也无法启动。而从开发商的角度而言，“三旧”改造拆迁成本高，而东莞楼价又远远不如广深，使项目利润率本就极低，如果时间成本再无限拉长，项目无法启动，开发商的投入回报就更难成正比。“如果政府只是配合而不是主导，开发商主导的拆迁是很难推进的。”该人士认为，目前东莞已经成功的一些“三旧”改造项目，如格兰名筑、东城万达广场，或是厂房自改，或是地块相对比较干净，是由政府主导拆迁之后将地块招拍挂交易，没有太多的拆迁难问题。而后续的“三旧”改造项目，是否能顺利快速推进依然很难说。而且多个“三旧”改造项目的推进进度也会有不同，因而这个表面看起来有一定数量的供应量未必是在同一时间入市，如果分阶段入市，每个项目能提供的供应量实际上也有限，不能完全改变东城住宅供应不足的现状。
而现正参与东城一“三旧”改造项目开发的某开发商相关负责人则对后续供应的增加比较乐观。该负责人告诉记者，目前东莞正在进行《东莞市城市总体规划(2016-2030)》，总规确定之后，各方面的工作也会进入一个加速通道，东城的相当一部分“三旧”改造项目的供应量，或许会在一个比较集中的时间段推向市场，会对东城的住宅供应量进行有效补充。
打破购买力外溢现状将影响周边镇街市场
如果“三旧”改造项目可顺利推进入市，对于市场而言无疑是有力的供应补充，东城外溢的购买力也会回流，对此，从业人士认为，可能会对周边镇街的市场造成一定影响。
上述正参与旧改的开发商负责人告诉记者，近几年来东城外溢的购买力，使寮步成了大的受益者，东城东片区的快速崛起发展，甚至是寮步镇中心区的一些楼盘，也因为交通的便利，承接了一部分东城的外溢购买力。如果“三旧”改造项目出现一个相对集中的住宅供应放量，将会使外溢的购买力回流，进而对承接其外溢购买力的周边镇街市场造成影响。该人士认为，不仅东城邻近区域如此，随着城市发展的需要，“三旧”改造会在全城推开，而供应相对短缺的主城区表现会更受到关注，而承接南城等区域外溢购买力的一些镇街市场，也会受到影响。
东莞中原地产策略研究中心总监车德锐则向记者分析认为，一直以来，东城教育配套强，自然景观好等因素，都吸引着置业者的目光，近年来东城商贸环境，交通建设等有了较大提升，聚集力也在加强，“三旧”改造项目的推进，确实会对东城住宅供应失衡的局面带来改观，而东城累积的购买力可以消化这部分购买力，供需结构不会出现彻底扭转的局面。但是否会对周边镇街产生较大影响，则还要看多方面是否能形成合力。车德锐认为，目前东城“三旧”改造项目较为分散，而且规模大多不大，想要集中入市形成发展推手，还需要政府的整体规划，推动东城形象进一步升级，配套进一步的完善。而从置业者外溢的整体情况来看，东城外溢的购买力更多还是在东城东片区，对该市场会有一定的影响，此外，东城的二手房交易市场，也会有明显的影响。
东城“三旧”改造成功项目
格兰名筑
2010年10月，东城成片拆迁改造项目——讯通旧厂改造正式启动。讯通改造地块位于东城北部的主山生活片区高田坊新围村，与东莞市轻轨R2线的温南站直接相连，总用地面积10.89公顷，地理区位条件优越、交通便捷。作为东莞“三旧”改造项目，项目由讯通自行改造。2013年7月，格兰名筑开盘入市。项目占地4万平方米，总建筑面积约24万平方米，由住宅、商业、写字楼、酒店、公寓组成。商业总建筑面积约8万平方米，住宅部分总建筑面积约16万平方米，定位为中高端纯粹住区。
东莞东城万达广场
2010年，东城商贸中心区改造工程浮出水面，项目位于世博广场以北，占地25.71万平方米，拆迁面积约25万平方米，总投资约16.3亿元，主要是对主山白头柱旧村及原益安电子厂、东正电子厂旧厂区进行拆迁改造。2012年，万达集团竞得其中12.39万平方米用地，开始打造东莞东城万达广场。2013年，东莞东城万达广场各物业陆续开盘入市。2014年9月，东城万达广场开业。
相关链接
东城“三旧”改造地块信息
东城主山设计师大厦旁地块
商业金融用地面积2.6195公顷(约为26195平方米)，容积率4.5，建筑面积117877.5平方米。东莞市人民政府拟采用协议出让方式供地，由东城区主山股份经济联合社入股到东莞市金泽置业投资有限公司，由东莞市金泽置业投资有限公司作为项目公司来改造该地块。
石井凯晟地块
根据有关规划安排，改造后，二类居住用地3.4395公顷(约为34395平方米)，容积率3.2，建筑面积110064平方米。东莞市人民政府拟采用协议出让方式供地，由东城区石井股份经济联合社入股到东莞市凯晟实业投资有限公司，由东莞市凯晟实业投资有限公司作为项目公司来改造该地块。
温塘金城旧厂地块
根据有关规划安排，该宗地由东莞市金城营造房地产开发有限公司投入2.2亿元资金自行改造。改造后，该宗土地将用于二类居住用地、面积2.37502公顷(约为23750.2平方米)、容积率1.2、建筑面积28500平方米。
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