[摘要] 12月9-11日， 经济工作会议在北京举行。会议分析了当前国内外经济形势，提出2015年经济工作的总体要求和主要任务。
房天下产业网讯：中指研究院[微博]12月11日发布《 经济工作会议即时解读：新常态下房地产业面临差异化竞争挑战》，12月9-11日， 经济工作会议在北京举行。会议分析了当前国内外经济形势，提出2015年经济工作的总体要求和主要任务。【下载报告】【更多报告】
1、会议定调新常态，改革之下调速不减势、量增质更优
12月9-11日， 经济工作会议在北京举行。会议分析了当前国内外经济形势，提出2015年经济工作的总体要求和主要任务。
我国经济发展迈入新常态
会议指出，我国经济正在向形态更高级、分工更复杂、结构更合理的阶段演化，经济发展进入新常态，正从高速增长转向中高速增长，经济发展方式正从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长，经济结构正从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并存的深度调整，经济发展动力正从传统增长点转向新的增长点。
全面深化改革，保持经济运行在合理区间
会议指出，2015年仍然是深化改革的关键之年，同时也是“十二五”的收官之年。2015年经济工作的总体要求是：全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中全会精神，以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，坚持稳中求进工作总基调，坚持以提高经济发展质量和效益为 ，主动适应经济发展新常态，保持经济运行在合理区间，把转方式调结构放到更加重要位置，狠抓改革攻坚，突出创新驱动，强化风险防控，加强民生保障，促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定。
本次会议提出，在经济发展的新常态下，应注重稳增长和调结构之间的平衡，经济发展将既定与合理的区间，“保持区间调控弹性”。表明 已经容忍结构调整中的较低经济增速，注重经济结构改革，坚持不懈推动经济发展，努力做到“调速不减势，量增质更优”。 将在2015年继续坚持“宏观政策要稳，微观政策要活，社会政策要托底”的整体思路，宏观政策方面将保持连续性和稳定性，“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”。财政政策和货币政策表明未来调控的方式更将趋于灵活，调控范围也可能进一步扩大，以适应经济结构变化。
从需求结构来看，根据我国对外开放出现的新特点，会议要求，“要积极的促进内需和外需平衡、进口和出口平衡、引进外资和对外 平衡，逐步实现国际收支基本平衡”，同时会议强调，“要协调拓展内外需，同步推进新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化，加强对实体经济的支持，大力加强生态环境保护，更加重视民生改善和社会建设，切实增强内需对经济增长的拉动力”。需求结构调整，表明我国将降低对于贸易顺差的依赖性，而通过内需增长而拉动经济增长，实施新一轮高水平对外开放。
从深化改革来看， 注重积极发现培育新增长点，坚持“市场要活、创新要实、政策要宽”。同时，要优化经济发展空间格局，2015年将着重实施“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带三大战略，争取明年有个良好开局。要通过改革创新打破地区封锁和利益藩篱，全面提高资源配置效率。此外，要加强推进改革开放，“要加快 审批、 、价格、垄断行业、特许经营、 购买服务、资本市场、民营银行准入、对外 等领域改革，使改革举措有效转化成发展动力”。此外，会议指出，“要完善农村土地经营权流转政策，搞好土地承包经营权确权登记颁证工作，健全公开规范的土地流转市场”，表明土地制度改革仍是2015年重要工作之一，保障土地市场健全。
强调经济新常态下经济结构调整，未提及房地产调控
本次会议重点强调在经济新常态下全面深化改革，指出要积极发现培育新增长点。近年来，房地产业无疑是我国经济发展的重要推动力之一，从此次会议的表态来看，购房需求仍将得到支持，但房地产开发 不再成为 的重点发展方向。与去年相同，此次 经济工作会议并未直接提出关于房地产业相关内容，而是从土地制度改革、区域建设及保障民生等方面进行阐述，房地产调控长效化、市场化趋势愈加明显。
2、通缩压力下开启逆周期调节，货币政策仍有调整空间
销售低迷影响预期， 拉动不足。从房地产 与GDP增长关系来看，两者基本趋于一致呈周期性变动。1998-2013年我国GDP年均复合增速为13.6%，房地产开发 额增速高达23.5%。此前我国经济增长主要依靠 拉动，房地产 是主要动力源之一，2008年金融危机时期，依托 拉动经济增长成为主要应对措施。但在“调结构”的总体要求下，一味通过政策刺激 增长方式已不可持续。2014年1-3季度GDP增速放缓至7.4%，房地产开发 增速也回落至12.4%，为房改以来值。
经济增速放缓，通缩隐患再显。在经济增速明显放缓的背景下，2014年CPI增速也再度出现持续下行，11月CPI同比涨幅仅为1.4%，为近五年增速。当前物价尚处在总体稳定、温和上涨的状态，但通缩风险已有显现。与1998-2002年的五年通货紧缩不同的是，本轮风险主要来自于内需下降和房地产市场下行导致的价格通缩。
存准率仍处历史较高水平，利率有进一步下调空间。2000年以来，五年以上金融机构及公积金贷款利率在2007和2011年经济出现过热现象时经历过两轮升息，同时大型金融机构存款准备金率也在这一阶段出现大幅攀升，而在2008年经济危机时，三项指标均有下降。2014年，我国经济下行压力明显，企业资金链受限，央行多次定向释放流动性，11月下旬央行大幅降息。但从历史数据来看，当前我国存准率仍明显高于2011年前水平，基准利率也未跌至低谷。
3、转方式、调结构背景下，房地产业迈入质量型、差异化竞争为主的发展阶段
正如上年经济工作会议未直接提及房地产调控，本次会议依旧未将房地产作为聚焦点。从会议内容的各种表态来看，消费对经济的作用一再被强调，而 导向则更加集中于基础设施建设及新技术、新产品。伴随着城镇化进程速度放缓、人口红利趋弱，我国房地产业正在经历1998年房改以来 为严峻的外部发展环境，这在考验参与竞争者的同时也在加速推动其市场化进程。
有基于此，我们对2015年宏观环境及房地产业发展做出以下判断：
经济增速或将放缓至7%~7.2%
经济工作会议明确，“全年主要目标和任务可望较好完成”，我们预计全年GDP增速将在7.4%左右。明年内外部经济环境将持续复杂，近期多家机构将明年GDP增速预期下调至7%或以下。但我们认为，2015年为“十二五”收官之年，基建及地方新型产业 将起到重要的拉动作用，7%以上的增长速度有望继续保持，出于经济发展考虑对房地产行业出台全面刺激政策的可能性较小。
货币政策适度调整原则下降息、降准可期
2014年央行多次实施货币工具对市场资金流动性进行调节，11月下旬超预期提前降息。为实现调整增长方式、培育新增长点的目标，会议指出“积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”，我们预计明年的货币环境将继续做出宽松向调整，降息、降准预期持续加强。但在市场化选择的背景下，整体货币环境改善并不代表房地产行业资金面全面向好，中小房企仍将面临显著的资金压力。
继续加大信贷、财税对住房消费的支持力度
提振内需、促进消费仍将是下一阶段我国经济发展的重要动力，2015年针对住房消费的差别化信贷政策或将进一步调整，改善型购房需求将得到更多支持。此外，房地产税制改革逐步推进，契税、营业税等交易环节税费也将陆续得以梳理。
农村土地有望实现“同地同权同价”
十八届三中全会提出建立城乡“同地同权同价”的土地市场，本次会议再度明确“完善农村土地经营权流转政策”、“健全公开规范的土地流转市场”，当前土地承包经营权的确权登记工作正是基础。在权属清晰、完善的前提下，农村土地制度改革工作有望进一步提速，针对集体建设用地的入市流转办法也将得以明确。
以京津冀为代表的区域协同发展提速
2014年京津冀一体化上升为国家战略，“一带一路”、长江经济带、自贸区等区域协同发展模式步入快行道，这也将是我国下一阶段新的经济增长点之一。打破地区藩篱、优化资源配置，将在进一步提升区域 城市竞争力的同时，为非 城市带来发展机遇，而城市发展带来的产业升级、人口输入将直接带动当地房地产市场需求规模。
房地产企业需适应风险消化期的降速发展
1998-2013年，商品房销售面积复合增速达17%，销售额增速更是高达26%，行业快速发展时期过热 投机需求带来的隐性风险持续累积，并在经济增速下调时逐渐显化。会议指出，当前经济环境风险总体可控，“但化解以高 和泡沫化为主要特征的各类风险将持续一段时间”，且“全面刺激政策的边际效果明显递减”。可以看出，以往房地产业依靠高 、强政策刺激的发展模式将面临改变，高库存背景下房企要各施其能，适应由“数量扩张、价格竞争”转向“质量型、差异化”的竞争模式。
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